“物业税”是房地产税改的目标

　　最近，全国不少媒体报道了“购第二套住房可能要被征重税”这一尚属预测性消息，一时沸沸扬扬。这一税种到底是什么性质？有什么作用？为此，记者采访了中国财税法学研究会会长、北京大学税法研究中心主任刘隆亨教授。作为中国财税立法工作的重要专家顾问，刘隆亨表示，他并未获得有关部门的确切消息，但他认为，房地产税改的最终目标是将各税合而为一：“物业税”。

　　刘隆亨现为北京大学税法研究中心主任，中国财税法学研究会会长，中国西部开发法律研究会副会长，北京市财税法与金融法研究会会长。参加了《工业企业法》、《预算法》、《价格法》、《税收征管法》、《银行法》、《公司法》、《保险法》等法律的立法研讨工作。

　　记者：“购第二套住房将被征重税（以下简称‘新税’）”的说法最终成真吗？

　　遏止买第二套房体现公平

　　刘隆亨（以下简称“刘”）：现在媒体上有一些这方面的报道，但不知道国土资源部是否已经同国税总局、财政部商量并达成了一致意见。如果新税最终成真，就说明国土部门认为我国的商品房开发过度，他们已经下大决心去控制土地市场。

　　记者：按照“新税”的思路，购买第三套房、第四套房……是否会被征累进的、更高税率的税负？

　　刘：按照这个思路，的确有可能对第三套房、第四套房……征收更高的税，这更能符合宏观调控的内在逻辑。

　　记者：从税法的“公平”原则出发，该如何评价“新税”？据我所知，购第二套房的人中亦不乏中低收入者。让这类人承担“新税”，是否有悖税法的纵向公平原则？

　　刘：一般情况下，一套房子就已经能够满足普通人的基本需要了；买第二套房的绝大部分都是生活较为富裕的人。新税对购买第二套房的人征税，正是“公平”这一税法原则的体现———有钱人买很多套的房子，刺激了楼价的上涨，穷人不就更加买不起房了吗？至于你举的那个中低收入者的例子，我认为的确会存在一部分类似的人。法律不是万能的，任何法律法规和规章制度的出台都会影响部分人的利益，我们应该更多地关注更为一般性的现象。

　　规范土地市场才能“治本”

　　记者：该如何确定计税依据？是依据交易价格，还是依据核定价格？有专家指出部分地区的房地产市场存在泡沫，房产的销售价格远远高于其实际成本。

　　刘：我觉得应该是交易价格，因为核定价格不易确定。再者，我国当前很多地区的房地产交易价格都要高出实际成本一大截，从挤压所谓的“房地产泡沫”角度看，以交易价格作为计税依据能取得更好的“挤压效果”。

　　记者：您认为在调控房地产市场的过程中，“着手解决供给方的问题”和“控制需求方的消费意愿”（如：开征新税），哪个更能治“本”？

　　刘：对供给方的调控与对需求方的控制是紧密联系在一起的。我认为，新税的税率不能太低也不能太高：太低了就达不到预期的宏观调控目的，太高了又会让老百姓负担不起。当前，我国的国内消费不足，我们急需扩展国内消费市场。有关部门应该找到一个好的税率：在这个税率之下，既能实现宏观调控的目标，又不至于过分压抑老百姓的消费愿望。这是一项比较有难度的工作。另一方面，如果老百姓在“新税”下少买房了，就会把钱投到别的消费领域，消费就能得到刺激。我认为，要治房地产行业的“本”，就应该理清它的源头———土地市场，只有规范好土地市场，房地产行业的根本性问题才能得到解决———当然，通过税收这一经济手段控制需求也是十分必要的。

　　记者：一般而言，税法应该是全国统一的，但房地产业是具有高度地方特点的产业，该如何处理全国统一性和地方独特性之间的关系？“新税”是否也有必要充分考虑各地的差异性？

　　刘：正如你所说的，房产税属于地方税。根据主流媒体的报道，这次“开征新税”的声音首先是从国土资源部发出来的，所以似乎应该是全国统一实施的。我建议中央能规定一个幅度，各地方政府在这个幅度内根据本地实情调整税率、确立征管办法。像广东、上海这些房地产业兴盛（甚至过于兴盛）的地区，应当把税率调得高一些；在有些经济相对落后的地区，房地产业甚至刚刚起步，这类地区应当把税率调得稍微低一些。其中有个原则性的问题：国土资源部出台全国性的规章后，地方政府有权决定“征收多少”，但无权决定“是否征收”。

　　房产税、契税和印花税要合一

　　记者：在法律的框架内，中央及地方政府该如何合法、合理使用征收上去的“新税”？

　　刘：根据税法的一般原理，对某个行业征税的目的不外乎两个：一、保证中央和地方的财政收入；二、把这些税收用在有利于该行业发展的地方。这个过程中存在转移支付的问题，但政府也应该把房产税中的相当一部分用在当地房地产行业的调控上，用这部分税收促进“公平”和“效率”两大税法原则的协调实现。

　　记者：针对新购的房产，我国税法已设定了契税和印花税等税种。要调控和规范楼市，可否不通过增加“新税”而通过契税和印花税的征收范围或税率等的变动？

　　刘：总的来说，针对房产的税收正处在改革之中，未来的目标是实现房产税、契税和印花税的合而为一，我们称之为“物业税”。中央有关部委一段时间以来所颁布的文件能够体现这个税改思路。当前，房地产领域的税收存在“重复征税”的问题，物业税的设立，既能够解决重复征税的问题，也能够简化税制、方便纳税人、提高税收征管部门的行政效率。

　　记者：能否从我国的不动产登记制度和政府税收征管能力角度分析一下开征“新税”所须具备的硬件基础及现实的可操作性？

　　完善不动产登记是当务之急

　　刘：你所提到的两个问题正好就是物业税无法马上付诸实施的最主要原因。要开征物业税，就必须具备完善的不动产登记制度———我国目前的不动产登记制度还不够完善；还必须具备科学的针对不动产的价格评估机制及严密的会计制度———我国目前在这两方面也还有所不足。只有具备了科学的、固定的不动产价格评估机制，我们才能在由此得出的全国房地产总况的基础上合理地配置税率，并制定出增税、减税和免税等的条款。不管是可能开征的新税，还是未来的物业税，都有赖于我国在这些方面上的进步。

　　开征新税应不会溯及既往

　　记者：据统计，广州很多市民目前已经拥有了两套甚至两套以上的住房，他们担心会被“追究过往”———补交“新税”。从税法的溯及力角度看，市民的这种担忧是否有必要？

　　刘：这种担忧是完全没有必要的，即使真的开征新税，也不会溯及既往，“老的按老规矩办、新的按新规矩办”。

　　记者：最后，请刘教授简单地总结一下您对新税的概括性意见。

　　刘：法律不是万能的，现实生活中存在诸如规避税法等一系列的问题，如果要开征新税，就必须使相应的法律更为具体和严密。

　　相关视点

　　国家税务总局副局长王力：开征物业税一是有利于各类企业公平竞争；二是有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范的问题；三是有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题；四是有利于正确处理税和费的关系，促进房地产市场的健康发展。

　　中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容：从目前国内的房地产税征收情况来看，税种繁多、收费复杂、租费杂乱，征税征费成本高。开征房地产税（物业税）的目的正是规范国内房地产税费方式，对遏制房地产市场的过度投机和过度需求是必不可少的。开征房地产税（物业税）需要一定的基础条件，一是翔实的不动产登记资料；二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力。

　　中国社会科学院法学所研究员莫纪宏：由于我国土地不由个人所有，从严格意义上讲，对房屋征收“物业税”与对土地使用权征收“物业税”两者很难统一起来。而房屋的价值会通过逐年折旧而不断减低，房屋下的土地则可能出现相反情况。在征收物业税的时候，对于具体的房屋所有人来说，很难对房屋的价值以及房屋下土地的价值分开评估。这就很容易导致实际多占土地的房屋所有人可能会少交物业税，而将这一部分因土地增殖而产生的物业税转移给小区的其他业主。所以，在建筑区分所有权制度没有建立之前，特别是在《物权法》没有出台之前，在法律上设定物业税这样的财产税是不合适的。

　　武汉大学法学院教授孟勤国：物业税最大的利益群体首先是政府。其次，房地产开发商也会从中受益。目前涉及到的很多房地产税都是由房地产开发商支付的，而这无疑占用了房地产开发商大量的开发资金，但当开征物业税后，部分税费由房产的持有人每年来支付，如此一来房地产商的开发成本和所占用的资金量都会相应减小，因此，开征物业税对于房地产开发商来说是一个极大的鼓舞。再次，房地产评估机构也能从中获取巨大的利益。（宗和）