分析：北京经济适用房政策出现三项重大调整

　　经济适用房政策紧紧联系着中低收入群体的“购房梦”。

　　新政策将最大限度防止骗购。

　　2003年8月，三环新城排号现场，人们带来了凉席和报纸。

　　核心提示 解读经济适用房新政

　　经济适用房政策就像一根敏感的神经，紧紧联系着中低收入群体的“购房梦”。虽然经济适用房政策在不断调整和完善，但经济适用房变“豪宅”、高收入人群骗购的事仍时常见诸报端，去年，北京的经济适用房政策饱受非议。为了让经济适用房更合理，相关部门去年酝酿了全新的经济适用房政策。今年“两会”前及“两会”期间，新政策的“面纱”在官员的一次次公开表述中逐渐被掀开。

　　权威解读 新政策凸现三大变化

　　“十一五”期间，北京拟推出经济适用房1000万平方米，其中2008年前推出800万平方米、大概100万套经济适用房。按照这个量，每年大概能推出不少于200万平方米的经济适用房。谁将有资格购买这些经济适用房？经济适用房选址有什么变化？今年，这些方面的政策均有了重大调整。

　　销售对象调整：定向销售拆迁户

　　经济适用房将优先向城八区重点工程拆迁居民供应，其他人将很少有机会购买，这是自1998年实施以来，经济适用房政策做出的最大调整。

　　最先放出政策口风的是北京市建委开发办主任魏成森。他在去年12月1日做客“首都之窗”时透露，经济适用房现在供应比较紧张，主要考虑的供应方式是定向销售。他否认经济适用房将全部卖给拆迁户的说法，但同时也承认，非拆迁户购买的机会不大。

　　调整原因：大量拆迁户需住房保障

　　今年“两会”期间，北京市建设委员会主任隋振江对记者说，因为最近几年危改、文保和市政建设、奥运场馆建设、城中村整治等造成的拆迁居民量比较大，每年拆迁大概在六七万户，仅城八区每年大概有2万到3万户。这么大的动迁居民量，对他们的住房保障是眼前要解决的重要任务。因此，能够优先获得经济适用房定向购买资格的首先从这些人中产生。

　　“由于每年提供的经济适用房受财政承受能力和建设规模的限制，今年北京市经济适用房竣工面积将达到200万平方米，只能解决半数拆迁户的住房问题，社会上的散购要视定向销售的情况，有富余时再拿出一部分来解决，目前看并没有可以拿到社会上散购的量。”北京市国土资源局安家盛在“两会”期间透露。

　　资格审核调整：购买资格由政府审定

　　北京市发改委宋宇介绍，今年计划竣工的经济适用房全部为2005年续建项目，分别为回龙观、百子湾、三环新城、翠成馨园、定福家园等项目，这些房源将全部由各区政府来“卖”，即由市建委和动迁地所在政府根据各区拆迁、动迁居民的需求量和居民意愿把所有经济适用房进行“切块”，分给各个区县后，由城八区政府按照房源调剂的数量及重点工程的动迁时序，进行购买资格审核，组织居民认购选房。

　　调整原因：最大限度防止骗购

　　经济适用房政策已实施7年有余，但资格审核缺乏有效手段一直难以根治。由于经济适用房供不应求，因此，在由购买方自己出具收入证明然后再进行购买资格审核的政策下，出现很多开具虚假证明的骗购行为。据悉，新政策实施后，经济适用房将实行分片、分区销售，同时由政府来审定购买资格，可以最大限度地防止骗购行为的发生。

　　选址调整：选址向东南方向倾斜

　　在今年的“两会”上，北京市国土局局长安家盛透露说，今年经济适用房备选地已经初步确定范围，目前备选的八个地块主要分布在京城的南部和东南部，其中，丰台区四块地，总建筑面积92.9万平方米，朝阳区、门头沟区、海淀区和石景山区各一块，建筑面积分别为50万、48万、27万和8万平方米。由于成本和交通问题，今后在东、北、西四环内以及南三环以内将不再安排经济适用房项目。

　　调整原因：方便选择分流交通

　　据北京市建设委员会主任魏成森透露，目前，北京的经济适用房主要集中在北部地区，人们可以选择的余地不大。同时，由于北部的天通苑、回龙观等项目建设规模大，加重了当地的交通负担，因此，新项目选址将更加多元化，主要选址在向东南方向移。安家盛介绍说，将来主要沿着轨道交通进行经济适用房的建设，来解决住经济适用房的中低收入人群的日常出行问题。

　　详解京城八大地块

　　据悉，今年备选的八个地块总面积约为210公顷，预计将能为北京市民提供近30000套经济适用房，这些地块均为交通便利、市政较为完善的地区。等市政府的批复下来以后，就能马上把被批准的地块投入开发环节。

　　丰台区备选地块数量最多

　　24万平方米的丰台区世纪风景二期地块位于方庄桥东南角，紧邻东南三环路，西部和南部分别邻近正在施工的地铁5号线和10号线，在八个项目中最接近市中心。

　　30万平方米的丰台区北京化工三厂地块和18.5万平方米的北京市红狮涂料厂地块紧邻南三环路，是在建的地铁5号线的终点，也将成为未来的交通枢纽地区。

　　42万平方米的丰台区小屯路万恒家园二期地块位于地铁1号线玉泉路站南部，无论是走长安街、四环还是京石高速均十分方便。

　　朝阳区垡头地块面积最大

　　在八大地块中，50万平方米的朝阳区垡头北京染料厂地块面积最大，该地块邻近东南四环，市政条件较成熟，交通比较方便。

　　最小的地块是8万平方米的石景山区衙门口地块，该地块位于地铁1号线八角游乐园站南部，并且紧邻西五环路。

　　27万平方米的海淀区苏家坨地块，是海淀北部新区打造中关村第二个核心区的居住配套区，这一区域规划有中关村文化教育基地、创新园和国际教育园等。

　　48万平方米的门头沟区石门营地块，紧挨石景山区，距地铁苹果园站10公里，108国道石门营段是从京西进出京城的主要快速通道。

　　专家观点 经济适用房仍将供不应求

　　事件回放：数千人排天通苑房号

　　虽然严格限定了申请对象，但经济适用房仍然供不应求。去年12月28日，昌平区天通苑经济适用房开始放号，虽然只针对崇文区拆迁安置居民，但在短时间内仍有数千人排队。6时开始放号，有很多人凌晨就开始排队。开始放号时，场面一度十分混乱。有消息称，15时30分左右当日放号停止。但由于开发商方面没有确定说法，截至21时，依旧有数百人在现场排队等候放号。现场没有人告知市民，这里将要放多少房号、何时截止。一些市民啃着面包、火腿肠，甚至带来了棉被，表示将彻夜守候。

　　现象解读：供不应求短期难改善

　　针对上述情况，有关专家在接受本报记者采访时指出，事实上，北京的经济适用房本身也无法满足拆迁户。

　　按照北京市城市新规划，到2020年，将只有10%的北京人住在旧城，所以，仅二环路以内的旧城区就将外迁55万人。以中国城镇居民人均住房建筑面积目前约为24平方米计算，这意味着北京仅解决二环内的拆迁户，就需要1300万平方米左右住房。而北京到2008年，计划才有800万平方米的经济适用房。

　　虽然经济适用房实行新政策后，只针对拆迁居民进行销售，但因为最近几年拆迁量比较大，而经济适用房的建设规模又受到政府财力和土地供应的限制，每年只能解决一半拆迁居民的住房问题，因此虽然政策受惠范围大幅度缩小，但供不应求的局面难以在短时间内完全解决。

　　新闻背景 新政策酝酿9月问世

　　2005年3月至6月 倒号、骗购、数千人搭起帐篷排号的消息屡次见诸报端，经济适用房变味，是否应该取消，在社会上引起了广泛的争论。

　　2005年7月底 北京市建委一位工作人员表示，关于经济适用房的问题市建委已经拟定了一份报告，呈交上级主管部门，并将听取市民的意见。而在此期间，市建委没有什么新的明确的关于经济适用房的信息告知给媒体，一切等具体办法出台以后再说。

　　2005年9月17日 北京回龙观文化居住区传出消息，正在建设中的该区第七期经济适用房项目，部分将采用定向方式，优先销售给城区解危排险、城中村治理、危改居民等急需搬迁居民，而不是按以往的“对外排号销售”。作为北京市最大的经济适用房项目之一，回龙观销售政策的变化，引起社会各界广泛关注。

　　2005年9月19日 有媒体报道，“北京市经济适用房暂停销售，未来可能只卖给拆迁户”。针对这一消息，北京市建委开发办主任孙乾表示，北京并没有取消对经济适用房的销售。但他同时表示，市建委正在制定新的管理办法，政府在限定购买者条件时，肯定会优先满足重点工程搬迁、奥运建设搬迁、城区危旧房改造和文化保护区搬迁范围的居民。

　　2005年12月1日 北京市建委开发办主任魏成森在做客首都之窗“行风政风热线”时首次证实，北京经济适用方将以定向销售为主。

　　记者手记 回归保障功能是大趋势

　　北京的新经济适用房政策在“两会”期间逐渐明晰，不管这项新政策要实施多久，但可以肯定的是，原来饱受争议的经济适用房政策将永远成为历史。把经济适用房销售对象绝对限制为拆迁户，这是新政策最大的变化，也是经济适用房政策回归保障功能的一个突破。

　　经济适用房虽是社会保障体系的组成部分，但7年前国家决定全面推进经济适用房建设，并不全是为了解决城镇中低收入家庭的住房问题，它还担负着扩大内需、拉动经济增长的使命，成为住房供应体系的主体。作为保障性住房，经济适用房建设应该有所限制以保护国家的财力资源，但因为政策定位模糊，经济适用房在政策房与商品房之间摇摆。

　　由于定位不准确，政府在对经济适用房供应对象的设定范围过于宽泛，再加上对户型、购买对象控制不严，从而导致“经济了富人，穷人无力购买”的局面，背离政策初衷。

　　应该看到，经过十几年的发展，各个城市的商品房市场已逐步建立和完善。目前，经济适用房应该逐步撤出商品房这个竞争市场，回归原本的保障功能，给最应该保障的人提供住房。

　　北京经济适用房政策的调整恰恰顺应了这个趋势，顺利实现了功能转换。2008年前，北京老城将有大量的拆迁户，安排这部分人的住房是目前不得不解决的问题。不保证这部分人的住房，社会安定就会有隐患，城市功能升级就成为空谈。把经济适用房定向销售给这部分人，社会争议最小，也最有实效。

　　新闻背景 北京经济适用房大事记

　　1998年10月29日 以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目在北京市房地产交易中心集中展示，拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕。

　　2000年3月 《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》颁布，当年全市危改实现新突破，仅崇文、宣武、丰台三区五片拆除危旧房13233户，形成大量居住需求。

　　2000年12月 颁布实施《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》，规定购买经济适用房的资格条件。

　　2002年12月 颁布实施《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充规定》，对经济适用房的购房程序作出补充规定。

　　2004年5月 颁布并实施《北京市关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》，规定已购买经济适用住房未住满5年的，不得按市场价格出售住房。

　　2005年年底 宣布2006年拟建的200万平方米经济适用房的供应方式是定向销售。

　　链接观点 北京今年平均房价会降低？

　　2005年从“国八条”开始，一项项限制投机、打压炒房、稳定房价的政策相继出台。这在一定程度上，遏制了炒房的趋势，稳定了房价。

　　最新调查显示，目前北京以投资为目的的购房者已经越来越少，某些期待短期获利的投资者陆续被挤出市场。据个人投资理财网CEO洪曦介绍，投资类房产的回报方式通常有两个，一个是做短线投资，等房产升值后将其出售，另一个则是做长线投资，以出租房屋的方式获得收益。在国家对二手房交易时间和税收上提出新政策以来，短线投资的风险已经非常大，基本只能考虑长线投资。

　　据权威部门预测，2005年由于土地供应总量的减少，北京楼市出现了土地有效供应不足，但从平均房价看，2006年北京的平均房价会出现下降的趋势，原因是今年可供开发的土地大都在五六环了。其实这一趋势在去年已经有所体现，四环以内的新楼盘已经明显减少，而由于级差地租，五环以外的土地价格明显会低于四环以内，房价也会低于城里，因此，2006年平均房价会降低。

　　同时，今年计划竣工经济适用住房200万平方米，全部为去年续建项目，竣工规模分布在回龙观、百子湾、三环新城、翠成馨园、定福家园等项目，但与往年不同的是，这些房源将全部由各区政府组织居民认购选房。

　　戴德梁行预计，由于城市可供开发的土地逐渐减少，各开发机构将目光落到了城市的近邻区。因此在2006年度，郊区低密度项目将进一步扩大供应量。同时，北京住宅销售市场在2005年第四季度明显改观，说明市场的实际需求客观存在。在政策环境明朗后，居民实际的购买力释放需要一个过程，而这个过程将延续到2006年上半年。

　　(来源：新华社）