入住90天后办不下证可索赔

　　“房子买了，一直没办下来房产证，辛辛苦苦积攒的40多万全花在房子上了，办不下来产权证可愁人了。”昨日上午9时，沈阳市房产局产权处孙业伟处长做客本报，解答了市民提出的种种疑难问题。北国网（www.lnd.com.cn）的网络管理人员姚楠、王健进行网上直播，形成房产局、辽沈晚报热线、网络的互动。

　　办房证可否特事特办

　　读者问（下简称“问”）：遇有急事，需要用房屋产权证上学、报销等，手续又齐全，能否特事特办？

　　孙处长答（下简称“答”）：这种情况，可根据实际情况，可以特事特办，办证时间可大大缩短。

　　进住90天后没办下证要求赔偿

　　问：我在铁西区购买房屋2年多，房证始终没有办理下来，我们该如何维护权利？

　　答：通常情况下，市民在购买房屋的时候，一定要看开发商手续是否齐全。开发商应该是合法建设、销售，并通过验收的。

　　房产部门在受理1个月左右可以办完手续。如果因为开发商自身原因未得到房产证，市民可以通过法律途径解决问题。

　　如果进住90天以后，由于开发商原因仍未得到房产证，市民可以直接向法院起诉，要求赔偿，也可以直接要求退房并追加开发商赔偿。

　　赔偿不超过已付购房款一倍

　　问：要求赔偿的数额如何确定。我们家已经装修了，退房的话装修费怎么办？

　　答：可以要求不超过已付购房款一倍的赔偿。退房的话，如果已经装修，属于直接损失，只要出具相关证明，可以额外向开发商要求相应赔偿。

　　房证办不了，找不到开发商咋办

　　问：房产证2年办不下来，找不到开发商怎么办？

　　答：这属于一种民事行为，双方既然签订了商品房买卖合同，并且履行了合同，开发商就应该提供质量合法合格的房屋，就有义务提供办理产权证的手续，如果开发商不能提供相关手续，购房者可以要求开发商尽快解决，否则购房者就可以起诉开发商。

　　首付房款，不给发票咋办

　　问：我贷款买的房子，首付已付了，但开发商不给开发票，这种情况怎么办？

　　答：这种情况开发商应该给购房者开发票，因为购房者交纳了部分房款，开发商收了这部分钱就应该给购房者开出正规发票。若开发商一直不给开发票，用户可起诉开发商。

　　冬交会买房无备案合同咋办

　　问：去年在冬季房交会买的房子，交完款之后，房产局合同备案没有批下来，这种情况如何办理产权证？

　　答：从备案角度看，如果开发商相关手续齐全，只要开发商申报，几天时间就可办下来。如果对是否申报备案登记情况说不清楚，购房者还可以到房产局商品房合同备案部门询问。

　　开发商提供相应手续再办证

　　问：一年前贷款买的商业网点，办不下来房证怎么办？

　　答：这种情况购房者应该找建设单位要求其提供相关办理产权证的手续，然后到房产局办理房屋产权证。

　　开发商若不提供相关手续可起诉

　　问：一次性购买的商品房3年办不下来房证，怎么办？

　　答：应该找到开发商协商，让其提供办理产权证的相关手续，如果开发商不能提供可以到法院起诉开发商赔偿经济损失。

　　查是否有商品房预售许可

　　问：房产证2年办理不下来，怎么办？

　　答：市民如果遇到这种情况，建议到“沈阳房产信息网站”进行查询，查看其是不是合法批准的商品房预售的项目，可以查看该商品房的预售许可证等相关审批手续。

　　一般建设单位缺相关手续

　　问：商品房2年时间办理不下来房产证是怎么回事儿？

　　答：这种情况一般是建设单位缺少有关手续，才导致办理不下来房产证，这种情况也可能是正在补办。这么长时间办不下来，也许有很多原因，作为住户有权利向开发商了解情况并索要相关手续。

　　动迁先办产权证再转让

　　问：去年购买的回迁户的动迁房办理不下来房证，怎么办？

　　答：原动迁居民应该先办理产权证，办理之后双方再到房产局办理转让。

　　无初始登记批复不能办证

　　问：一年前买的商品房，开发商没有初始登记批复，所以办理不下来房产证？

　　答：按照国家规定：开发商应先办理房屋初始登记，在房屋竣工验收之后才能办理初始登记批复。购房户有权要求开发商尽快办理有关手续，并提供给购房户以办理产权证。

　　商品房没验收办不了产权证

　　问：2005年下半年买的商品房，开发商说验收没有通过，所以迟迟办理不下来产权证，这种情况怎么办？

　　答：本身是合同问题，也可以找专业律师咨询这方面问题。

　　别人办了证个别办不了证咋办

　　问：只有个别户两年办理不下来房屋产权证，其他邻居们都办下来了，这种情况该怎么办？

　　答：这里面可能有特殊原因，导致不能办理，应该尽快找开发商，查明后尽快办理，如果还是办理不下来，可以直接起诉开发商。

　　开发商的资质咋查询？

　　问：如何查询开发商的资质？我们如何知道开发商是否具备批件？

　　答：凡是通过初始登记批复的建设单位，都在沈阳房产网上予以公示。市民登录www.syfc.com.cn查询。

　　新闻链接

　　●办理房产证需要哪些手续？

　　对于新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

　　登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的两个月内核准登记，并颁发房屋权属证书。

　　房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

　　《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由市、县房地产行政主管部门颁发。

　　●要求赔偿的法律依据

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：

　　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　本报记者 罗奇 首席记者 康科峰

　　（编辑短信c2+空格+评论内容发送到95886718参与评论 每条0.5元）