民间力量崛起南京楼市

　　让开发商和购房者真正平等地坐下来讨价还价，这在今天中国的房地产市场上还是一种奢望。在南京，民间组织公布房价成本清单，超级购房团出现，人大代表公开提出公布房价成本的建议，都是购房者和他们的代言人企图改变弱势地位的努力

　　邵角：民间房价成本清单“出炉”

　　2005年12月中旬，一家名叫“我爱南京”的自建房网站上先后公布了“南京河西地区部分楼盘价格成本”和城中地区8家楼盘的成本，称河西所有楼盘成本约在3500元／平方米－4500元／平方米，而实际销售价格是5000元－9000元／平方米。

　　这两份成本清单既非开发商提供，也不是政府公布，而是由购房者计算出来的，在被众多网站和平面媒体转载后，引起轩然大波。消费者更多对公布清单的行为表示支持，而开发商则大多对清单中的数据和计算方法表示质疑。甚至有人指出这样会引发新的矛盾，“不利社会的稳定”。

　　邵角是这次行动的组织者之一，30岁的他现在和父母住在一起，尽管还没有结婚的打算，但他还是希望买一套属于自己的房子。

　　邵角发现，以他年薪6万的收入，他起码要不吃不喝干10年才能攒够买一套地段还算满意的房子的钱。

　　而这还不是最大的问题所在。

　　“最大的问题是你花了钱买来的房子可能还有这样那样的质量问题。”邵角说。这个担心促使邵角和他的朋友们决心效仿北京的于凌罡，在南京也发起自建房。这个时候，邵角们并不指望自建房能省多少钱，只是希望能够在自己的监督下造出质量过关的房子。

　　2005年4月，“我爱南京”自建房网正式成立了，会员很快就发展到了300多人。但是，由于自建房组织无法进行合法的注册登记，自建房行动不久就宣告搁浅。在与自建房网的成员们交流的过程中，邵角和他的伙伴们发现，要想满足这300人的要求其实很难，“因为大的环境不好，小环境再好也没用”。

　　邵角所谓的“大环境不好”，指的是开发商缺乏诚信，欺压买房人，而很多买房人其实根本不懂买房，只能被骗。邵角说：“我发现，很少有人买房是心情舒畅的，总是会遇到一大堆麻烦”。在邵角看来，他们无法改变开发商，但是起码可以教会人们如何买房，防止上当，而“我爱南京”中已经聚集起来的一批专业人士恰好可以起到这个作用。

　　2005年10月份之后，邵角和他的伙伴们开始酝酿自己计算并公布商品房成本，邵角说：“我们的主要想法是引导购房者合理、理性地买房，引导开发商合法卖房，提高房产质量。”

　　从这个时候起，“我爱南京”的性质已经悄然发生了变化，组织的目标从以前的“用合理的价格建设合适的高品质住房”，转变成“明明白白消费、实实在在买房”。邵角说，我们以前只是满足于300个人的利益，而现在，我们是为所有人服务。

　　而“我爱南京”似乎意犹未尽。2006年1月17日，“我爱南京”自建房网又发布了“南京开发商自己公布的房价成本”，其计算方法是用开发商公布的项目总投资直接除以项目的总建筑面积，而这两个数据都来自于开发商在公司网站或向媒体公开发布的信息。计算结果显示，成本与售价差距依然悬殊。一个名叫“朗诗国际街区”的楼盘售价是7951元／平方米，上一次清单中，其成本在2597－3797元／平方米之间，而这次的清单中，开发商披露这个楼盘总投资约13亿元，面积35万平方米，计算出的成本仍然是3714元／平方米。邵角说，这正是“以子之矛攻子之盾”。

　　卢顺祥：超级购房团“下单”

　　邵角们酝酿公布房价成本清单的时候，卢顺祥已经开始组织他的“超级购房团”。

　　几年前，卢顺祥还是一个在“买房游戏”中吃亏的人，当时他家面临拆迁，需要买房，正从事商品房开发的卢顺祥对二手房买卖一无所知，没想到那个房主就是中介的人，卢顺祥不仅被骗了一笔定金，房子也没买到。

　　现在，“精英小卢”是卢顺祥在南京房地产信息网的网名，而这里是卢顺祥组织超级购房团的主要阵地，他之所以没有和其他网民一样穿一个更加花哨的“马甲”，就是为了让大家知道他是一个“行不更名”的实实在在的人。

　　按照邵角的说法，卢顺祥其实并不适合组织超级购房团，因为他本身有在顺驰从事房地产中介的从业经历，很容易被人认作在开发商和购房者之间两头渔利的“掮客”。

　　也正是出于这个考虑，卢顺祥更愿意向人们展示他真诚、坦率、喜欢交朋友的一面。从与记者见面开始，他便主动承认自己曾经从事过商品房和二手房的买卖，并且与开发商有着良好的关系，他甚至坦白，他不会从组织团购中获利，但他组织超级购房团的最终目标，是为自己培养一个“高端客户群”，为自己日后从事其他的业务做好准备。卢说，真诚、广结人缘，这正是组织超级购房团所必须具备的素质。

　　团购并不是新鲜事，比如2002年底北京一家楼盘曾有76户一次集体购买了住房，但那是在该楼盘的论坛上自发集结起来的。卢顺祥觉得超级购房团得以存在的契机在于，宏观调控之后的市场状况让谈判有了空间，而超级购房团的商业模式在于“赚市场的钱”——让买房人和开发商直接见面可以为开发商节省下营销和推广环节的费用，购房团的成员共用律师、共同验房收房可以节省买房人的费用，这些实际上都转化成了买房人得到的折扣。

　　卢顺祥2005年10月在网络上发出了成立购房团的呼吁没多久，其成员就发展到了四五百人，现在则稳定地维持在六七百人。但人多势众并没有很快就带来实际的成果。多数开发商既担心团购会降低自己的品牌价值，扰乱整个价格体系，又担心折扣太多会引起老业主的反对，因而并不愿意与卢顺祥合作。而对于购房团成员来说，很多人的选择不一致，有时候又会出现几个人同时选中同一套房子的情况，真是“众口难调”。

　　卢顺祥说：“我最怕的就是万一选择的楼盘不好，或者团购的价格并不便宜，那参加团购的人就会打我。”由此，卢顺祥为他的超级购房团规定了“三不买”：品牌信誉不好的不买，主动上门的不买，期房没有出地平的不买。

　　让卢顺祥感到欣慰的是，在成立3个月之后，他的超级购房团已经有人“下单”了，会员已经买了二三十套房子，价格则是在原来开发商给的折扣的基础上再打九五折，每平方米比市场价便宜一二百块钱。卢说：“尽管看起来优惠幅度还不是太大，但终究是开始了，这表明这种模式有被接纳的可能。”

　　尽管还是有人怀疑卢顺祥在扮演“超级售房员”的角色，但是卢顺祥更愿意将自己比成一座桥梁：“让开发商了解实在的需求，让开发商改变心态，促使买卖双方坐下来谈判，最终达成共赢。”

　　张力军：人大代表“出声”

　　就在邵角和卢顺祥与开发商们艰难角力的时候，邵角公布的房价成本清单引来了南京市人大代表张力军的注意。

　　身为南京市政府法制办公室行政复议处处长的张力军自己并无买房之忧。在看到了邵角公布的房价成本清单之后，张力军颇感惊讶。他咨询了几个开发公司的老总，得到的情况和邵角所说的相差无几。南京郊区马群一家开发公司的老板甚至告诉张力军，他们的一个项目成本算下来只有4000元／平方米，但是最起码要卖到7000元／平方米才能和周边的其他项目保持同样的价格水准。

　　在认识到房价与成本之间的巨大落差之后，张力军决定“出声”呼吁。1月11日，张力军在南京市13届人大4次会议上提出了名为《要让社会和百姓明了商品房的成本》的建议，这份总共不过450字的建议既无数据也无调研，唯一明确的内容就是建议物价、房管部门“推行商品房成本监测发布制度，公开所有商品房成本”。

　　张力军承认自己提出的建议多是原则性的内容，但他相信自己其实是“扔出了一颗炸弹”，房价远高于成本的现象已经存在了多年，始终无人公开，也无人寻求改变，而在他提出这份建议之后，物价和房管部门将不得不直面这个问题，按照惯例，这两个部门应当在4月份之前对张力军的建议作出答复。

　　无论是对于公布房价成本清单的自建房网，还是对组织超级购房团的卢顺祥，张力军都是持怀疑态度，他并不相信这些自发的组织会对整个房地产市场的游戏规则带来什么变化，“一个300多人，一个600多人，人还是太少了。”张力军觉得，在开发商和买房者之间，开发商的势力太强大了，“这种状况短时间内是改变不了的。”

　　但是，作为一位身处政府之中的人大代表，张力军更愿意相信政府的力量，除了让政府出面之外，“其他任何办法都不会有实际的效果”。

　　行政或市场：民间力量的不同选择

　　邵角说：“民间力量的介入更多地是让消费者避免被玩，帮助消费者分清好坏开发商。改变游戏规则的工作更多地要靠政府来完成。”

　　2005年5月，江苏省物价局曾向全省发出通知，要求各地物价部门建立商品住宅社会成本监审制度，承诺物价部门将定期测算并公布商品住宅的社会平均成本，提高房价透明度，但是这一要求迄今没有一个地方执行。邵角相信，“我爱南京”公布的房价成本清单以及引起的争论，无疑会推动政府尽快公布房价成本。据《新华日报》报道，江苏省物价局有关负责人已经在公开场合表示，“会对民间房价成本清单予以关注，‘官方版’的房价成本清单发布工作将纳入2006年的工作安排中。”从这个意义上说，民间力量所做的正是政府出台政策的前奏和参考。

　　事实上，公布房价成本现在已非一时一地的心血来潮之举。2005年中，福州市物价局已经率先公布商品房成本信息，浙江也决定择时公开商品房成本信息，这一做法已经得到了国土资源部土地利用司和国家发改委价格司的肯定。而在刚刚结束的北京市政协10届4次会议上，北京市政协委员洪亚敏也提交了一份关于政府应该公开房地产市场信息的提案。无论是在官方还是在民间，敦促地方政府公布房价成本信息的呼声似已构成合力。

　　而卢顺祥和他的超级购房团并不冲击旧有游戏规则，有所不同的是，作为买房人一方的游戏参与者不是单个人，而是具有了谈判能力、专业知识的一群人，这使得游戏双方有了平等对话的机会。卢顺祥称，他的做法得到了其他城市的响应，郑州、重庆、宁波等地已经有人与卢顺祥联络，希望在自己的城市“克隆”超级购房团。

　　一个冀望于行政力量，一个立足于市场，尽管路径不同，但是，让交易更平等、更透明，却是几股民间力量共同的选择。

　　■链接

　　中国房产民间三人

　　于凌罡：

　　京城首例个人集资建房倡导人，原是联想一名技术工程师。2003年12月1日，在网上公布自己的合作建房倡议书，并很快得到了众多网友的响应和支持。2005年4月，于凌罡与万通握手，这表示合作建房将由“自己出钱买地建房”变为“自己出资拿到土地后，委托有品牌信誉的开发商建设”。

　　2006年初，于凌罡高调出击北京三里屯南街和使馆区CBD的工体北路四号院地块，如果能成功拿下这块地，对他意味良多——拿地的成功与否将是对合作建房模式的重大考验。

　　舒可心：

　　中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员

　　于1999年购买了朝阳园成为小区业主委员会成员后，就代表业主向物业公司进行一系列的维权行动，被大家誉为“业主维权第一人”。

　　在北京市2003年区县人代会换届选举中，舒可心以个人名义竞选北京市朝阳区人大代表，并成立了自己的助选机构。竞选未获成功。

　　秦兵

　　律师。于从1997年开始起草日后被称为“204条”的全文两万多字的《204条商品房买卖合同》，2001年12月15日全文在媒体上刊登后，在房地产业界掀起巨浪，成为业主维权宝典。

　　（李丹婷整理）