春节购房“五大法宝”

http://www.sina.com.cn 2006年01月28日01:10 江南时报

　　春节到了，对那些想买房又无暇看房的市民来说，春节长假正是他们参谋参谋房子的好时机。连日来，本报记者调查发现，不少市民已经和开发商、中介约好了看房时间，房屋销售人员也称，从往年春节购房的情况来看，市民在春节时看中房子购房的签约率非常高。然而，记者在南京房产律师网（www.houselawyer.cn）上也看到这样一条信息：2005年，

该网进行了一项最关心的房地产问题调查，共收到2913条回反馈信息。购房人对二手房买卖合同（含期房转让）产生的咨询问题最为关注，共有76件咨询个案。

　　为避免市民陷入“购房陷阱”，本报记者就春节期间二手房买卖合同、房款以及房地产中介服务等法律问题，请该网崔武律师、蒋德军律师就相关法律问题进行点评并做出提示。

　　关注一：产权

　　购买的房产没身份证

　　王先生向当地的一名政府工作人员购买了一处住房，但房主说房子当时有抵押，需要他先出钱还了贷款后才好办过户手续。于是王先生就先行支付了所有的房款，帮其先行还清了银行欠款，谁知房主却一再拖延过户的时间，虽然王先生也一直找他办理过户手续，但对方一直找借口不予配合办理，看在房主是国家公务员的身份，王先生也就没有太在意，只是时常要求他约时间一起去办一下过户，可事情一直拖到2005年，王先生偶然发现房主又将房屋抵押给了另一家银行，并且所担保的银行贷款房主一分钱都没有还，银行随时都可能会申请法院强制执行该房屋，这时的王先生才开始慌了神了。

　　律师点评：

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有办理房产证的房屋交易对买受人来说有得不到房屋的极大风险。所以买房屋必须要及时办理房屋过户手续，维护自己的合法权利。

　　律师提示：

　　如果买卖双方同意，最好到公证处去办个提存公证，或请房产交易中心实行监管。申请了公证或监管后，如产权证办不出来，那么卖方是收不到钱的。除了要看房屋是否有产权证外，还要注意以下几点：要点一：房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、家庭共有的，还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同，否则无效。要点二：交易房屋是否被租赁。买二手房时，应注意该房屋是否已被出租。我国法律有“买卖不破租赁”的原则，也就是说，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同，如果购买房屋时，该房屋已被租赁，则该租赁合同对于新的房主而言继续有效。要点三：土地情况是否清晰。二手房中买受人应注意土地使用性质，看是划拨还是出让，划拨土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；同时，应注意土地使用年限。要点四：福利房屋是否合法。房改房、安居工程、经济适用房本身是福利性质的政策性住房，转让时有一定限制，买房人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　此外，在签订合同时，还要注意下列内容：要点一：二手房买卖合同虽不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。要点二：对于中介单位或卖房人事先作出的承诺，一定要在“合同”、“协议”中有所体现。对于不规范的“合同”或“协议”，特别是内容对购房人的权利和义务限定较多的，应尽量请教专业人士后再签字。

　　关注二：定金

　　千元定金难讨回

　　去年5月初，周先生在某房产中介看中了一套二手房。在中介的参与下，周先生与房主签订了购房合同，并当场交付定金1000元。可没几天，周先生因工作调动，不想买该套房了，便要求房主返还定金，但遭到拒绝。

　　之后，周先生的一位朋友称想买套二手房，而且提出的要求与周先生当初准备买房的要求差不多。周先生得知后，心想既然定金难讨，不如让朋友买下此房。谁知，当周先生找房主商量时，却被告知房已卖给他人。而且房主认为是周先生违约在先，所以不退定金。

　　律师点评：

　　购房合同对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除合同。从本案事实看，买房人违约在先，卖房人可不退定金。但如果买房人周先生没有以书面方式明确表态不履约，而房主在未解除合同也不退定金的情形下就将房子卖给他人的行为也违反了合同。所以，周先生可通过法律诉讼追究其违约责任。

　　律师提示：

　　如果周先生不履行合同约定的义务，卖方要求对方提出书面解约的申请或申明，以保全对方违约在先的证据，然后才可以将房子卖给第三人。否则卖方凭对方口头的解约说明就将房子卖给第三人，很可能被对方反将一军，告你一房两卖，麻烦就大了。

　　关注三：户口迁移

　　卖房人不迁户口

　　刘先生夫妇的户口都在江宁区。3年前，刘先生买下鼓楼区的一套二手房。购房时，刘先生没想到要迁户口的事，所以在购房合同中也没有关于迁户口的条款。

　　2004年4月，刘先生拿到房产证。2005年，刘先生的爱人生育后，刘先生打算将孩子的户口落在现居住地，以方便孩子今后生活、教育。于是，刘先生和爱人将户口从江宁区迁出，但当他们去派出所办理入户手续时，才发现卖房人户口一直没有迁走。按有关户籍管理规定，一栋房子的户口只能属于一户居民，既然卖房者不迁，刘先生就不能把户口迁入。

　　刘先生找到卖房人，但对方却不愿将户口迁走。

　　律师点评：

　　按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。

　　律师提示：

　　此外，购房者签订二手房买卖合同时，不仅要注意户口的迁移问题，还应特别注意水、电、煤、物业管理等户主的变更问题，应要求在合同上写清楚交接办法、时间及违约责任以防后患，这样做可以很好地避免和解决二手房交易过程中出现的一些问题。

　　关注四：房款

　　房子卖了没有钱

　　去年7月，刘女士通过一中介公司，将自己的一套房产卖了出去，当时双方约定房屋价格是43万元，签约之后，对方先付一半房款，但对另一半房款何时以何种方式支付却未明确约定。现在，购房者已经正式入住好几个月了，刘女士却始终没有见到另一半房钱。刘女士找到购房者，购房者却说房钱早已打进中介公司在银行的账户，并出示了相关证据。刘女士又找到中介公司，中介公司先说钱没有到账，后又说，需要时间转账。对此，刘女士非常着急。

　　律师点评：

　　通常情况下，买卖双方只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却不重视。结果导致在履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。另外，买房人将购房款交给中介公司转交给卖方很不安全。如果中介公司的资信状况较低，面临破产或法院查封，很可能导致资金难以取出。特别是购房款不能交给中介公司中的个别职员之手，防止卷款潜逃。

　　律师提示：

　　双方签订买卖合同时，应对付款流程和时间作出明确、具体的约定。有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买房人不知情购买了此房屋，可能要承担所有费用。

　　此外，目前南京市已经成立了二手房资金托管中心，无论卖房人还是买房人，都可以通过该中心进行资金托管，这样就可以避免中介公司拖着不给钱了。

　　关注五：房屋老龄

　　购房后房龄变老

　　王先生通过某中介公司购买了一套二手房。据中介介绍，该房屋是1995年的房子。经过实地考察，王先生也感觉房屋还算新。没想到，入住后，王先生发现该房是1990年的。于是，王先生找中介理论，中介却称，是房主撒了谎，对此中介也不知情。那么，到底是谁在撒谎？

　　律师点评：

　　中介收取服务费，就应该以专业知识向交易双方提供服务，其中包括如实介绍房屋情况，负有查验实情的责任。在这个过程中，中介应当负有一定责任，购房者可通过法律途径解决。

　　律师提示：

　　通过中介公司买卖二手房，应审查两方面内容：一、上家的委托价与下家的买价是否一致；二、中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。这样的审查能有效地防止极少数中介从业人员违反规定，赚取差价或谋取不当利益。

　　所以，购房人通过中介找二手房时，应要求中介出示其与卖方签订的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。在与中介签订的书面协议中，应包括房价、保留期限及定金处理等条款，并盖有中介公司的印章。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据应有中介经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。

　　此外，中介是以促成交易成功作为收取佣金的前提的。通常，中介为防止买卖双方签订居间合同后不愿签订买卖合同，往往会在居间合同中约定“发生这种情况时，买卖双方需付违约金给中介公司”，对此，买卖双方应特别注意。