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物业税出台要过“三道槛” 短期内难全面铺开


http://www.sina.com.cn 2006年02月05日08:58 中国新闻网

  中新网2月5日电据《中国经营报》报道,虽然物业税的推出代表了税制改革的方向和趋势,财政部和国家税务总局的官员也在不同场合多次谈到在“十一五”期间要尽快推出物业税,但是,物业税的推行涉及部门和阶层比较广、利益关系比较复杂,协调比较困难。

  物业税的推行对信用体系和征管技术要求也比较高,需要一个非常强大的后台来支持。因此笔者认为,短期内很难全面铺开。

  首先,土地的产权制度问题如何解决仍就是一个绕不过去的坎儿。尽管我们目前设计的物业税是一个窄口径的概念,即不包括土地出让金。但是,我们应该看到,土地的产权制度问题仍就是一个绕不过去的坎儿。因为,单纯就房屋本身而言,它会随着时代的久远而逐年折旧,真正升值的是房屋下的土地。对土地没有产权而只有70年使用权的房主却要为将来不属于自己的财产而每年缴税,而且税负还是随着土地价格的上升而不断加重,自己对土地的使用权却是随着批租到期的临近贬值。

  其次,我们再从技术的角度来看看物业税的征收难题。作为计税依据的房产市场价值评估有三个不确定的因素。一是如何准确合理地评估不断变化的土地和房屋价值,以确定物业税应纳税额。对评估机构的信用水平、评估的准确性和权威性要求很高。但从目前国内信用缺失的中介市场来看,能满足此需求的单一的专业评估机构很少,官方也没有建立起有权威的、令人信服的物业价值评估体系。

  二是不同类型房产的价值如何处理的问题。中国目前的住宅建设形式很多,如商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等,由于土地使用形式的多样化,导致房地产价值总量存在巨大差异,这处理起来似乎还很棘手。

  三是对不同用途的房产如何适用税率的问题,比如自住房、出租房、商业房等的区别,我们知道,对于不同用途的房产在适用税率上应该差别对待,但是如何甄别它们的真实用途就那么不容易了。

  第三,如何消除由房价波动所引起税负的不确定性给老百姓带来恐慌。因为房屋所在地段升值,就必须缴纳更多的物业税,如果有些业主没有稳定的收入,就可能缴不起税,甚至住不起房子。所以,对于普通百姓而言,如果他们在购房和居住时无法确定未来要支付的税负是多少,就会非常不安,这种事先无法预见的风险会带来很多不稳定的因素。

  一项好的改革措施不仅要能带来长远的经济效益和社会效益,还要尽可能地减少由此带来的震荡和阵痛。这就要求改革措施的出台不仅要具备一定的社会经济基础,还要统筹考虑利益集团、技术层面等各方面因素。物业税的推出虽然是大势所趋,但目前还不具备市场基础以及制度环境,会导致“买楼不易、养楼更难”的局面。(李华罡)


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