一个小区物业费的分厘之争

　　本报记者 包丽敏

　　在众多物业纠纷中，业主起诉物业公司少有胜诉，而北京美丽园小区业委会日前却迎来了一场胜诉。“我们成功地挤掉了物业费里的水分。”该小区业委会主任雷霞说。按照北京市第一中级人民法院2005年12月下达的终审判决书，在原价每平方米2．72元的物业费中，被挤出的“水分”最多约1．14元。

　　这场诉讼被舆论视为“揭开了物业收费的黑幕”，以及业主理性维权的胜利。

　　“拧干湿漉漉的物业费”

　　在这个房价如今已接近每平方米1万元的小区内，这场物业纠纷源于2002年年底第一届业主委员会成立。该届业委会经过核查，对鸿铭物业公司每平方米2．72元的物业费的测算产生了疑问。

　　他们发现，物业费中的水泵费，并非按照实际使用的1组2台变频水泵收费，而是按照原规划中30组60台的高压水泵来收费；电梯的维护与运行费，也按照规划中的118部来收费，而实际运行的只有111部。此外，有关文件规定按户收费的保安费、保洁费、垃圾清运费等均按平方米收费；室内中小修费，不论是否委托给物业公司，一律照收。并且，这每平方米2．72元的物业费中，还包含了有关文件规定不得收取的共用天线管理费。

　　该届业委会与鸿铭物业公司多次就降低物业费进行了商谈。2003年6月，双方协商的结果是将物业费下调至2．65元，同时停车费由每年1600元降至1300元。但这一收费最终因为业主分歧大而未能施行。

　　2004年8月，新一届业委会选举成立，同年10月8日备案成功。而在此期间，2004年10月1日，鸿铭物业公司发布了新的物业收费标准。

　　新标准中，将按平方米收取的保安费、保洁费、垃圾清运费等改为按户收费；室内中、小修，如不委托给物业公司，将不再收费；停止收取共用天线管理费。

　　按照新标准，如将室内中小修委托给物业公司，则收取物业费为每平方米2．61元加每户11．08元，如不委托，则物业费为每平方米2．04元加每户11．08元。

　　据鸿铭物业公司副总经理汪建春说，至今已按照新标准，与小区1378户业主中的1012户签订了《补充协议》；未签订《补充协议》的，依然按照每平方米2．72元收费。

　　2005年3月，新一届业委会得到业主大会授权，向法院起诉物业公司的“不实收费”。在业委会的13项诉讼请求中，除要求将按平方米收取的保安费等改为按户收费、未经委托的室内中小修费取消、停止收取共用天线管理费等之外，还要求按照实际的水泵数、电梯数目收费。

　　业委会还诉称，小区的实际住宅建筑面积为21万多平方米，而物业公司测算物业费时却只按20多万平方米计算。

　　如此经法院测算下来，电梯维保费由原来的0．441元降为0．405元，运行费由原来的0．606元降为0．522元；而水泵费则由原来的0．292元降为0．008元。

　　此外，法院还判令物业公司将3年的电梯广告位租赁收益返还给业委会，计18万元。

　　业委会成员周杰律师称，如果物业公司将2003～2005年间多收的物业费返还给业主，将达数百万元。

　　业委会主任雷霞则把这一过程称为“拧干湿漉漉的物业费”。

　　“保护私有财产的伟大实践”

　　“这是一种通过法律途径、理性的、有效的维权方式。”中国政法大学教授蔡定剑说。

　　据长期关注业主维权的秦兵律师观察，目前有关商品房面积问题、质量问题的大规模纠纷已经过去，现在进入了另一个阶段，即大规模的物业纠纷。

　　根据北京朝阳区人民法院公布的数据，2002年该院受理物业管理纠纷194件，2003年增长到650件，2004年为1898件。

　　面对物业纠纷，大多数业主选择了拒交物业费。“这是成本最低的反抗手段。”秦兵说。

　　拒交物业费的结果，是业主被物业公司告上法庭。同样来自朝阳法院的数据，该院受理的物业纠纷中，物业公司起诉业主、索要物业费的占90％以上。

　　事实上，在美丽园小区的这起物业费诉讼之前，也有业主因为“不满物业公司的花账”而拒交物业费。本届业委会9名成员中，大部分都曾拒交物业费。

　　据鸿铭公司副总经理汪建春说，他们为此曾起诉过十几位美丽园业主，并几乎都胜诉。

　　在北京，不久前，朝阳法院即动用“堵被窝”的方式对欠费业主进行强制执行。

　　物业纠纷还带来了更大的冲突，北京一些小区的业主们甚至走上街头游行。

　　而美丽园小区的物业诉讼，在秦兵看来，代表着一种理性的“寻求法律的途径”。该小区的“维权过程值得每个业主学习”，他说。

　　秦兵认为，业主对物业公司的斗争，“是他们保护私有财产的伟大实践。”

　　这场胜诉，在业委会主任雷霞看来，至少说明“理性维权的途径是走得通的，尽管过程很艰难”，而法院的判决，是要告诉大家，“这是一个出口”。“因为北京大大小小的小区几乎都有业主在维权，所以才会有美丽园的胜诉。”她说，“美丽园只是比较幸运而已。”

　　物业费的两笔账

　　但是事情并不如法院判决书上呈现得那么简单。

　　胜诉一个月来，雷霞已经给业主们举办了6场“物业费说明会”，目的是解决业主们心中的疑虑：如果物业费降到每平方米1．58元，目前的物业服务标准会不会降低？物业公司到底有没有利润？

　　来自物业公司的说法是，如果这样收费，“绝对干不下去”。

　　据鸿铭公司副总经理汪建春说，由于物业公司是由小区开发商控股，为了配合楼盘销售，物业费最初的定价2．72元已经是优惠价。否则，仅电梯运行费一项，按照有关文件，以每年每台54640元来计算，每月即应收费每平方米2．4元，而不是现行的0．606元。

　　汪建春说，此外，小区里的门禁系统等智能化运行维护费，与公共照明费都没有算入这2．72元中。

　　而关于水泵费一项，他承认，实际运行费比现行0．292元要少，但绝对高于法院测算的0．008元，实际成本大约在0．16元左右。但是，“多出来的我们得拿去补贴智能化运行维护费和公共照明费。”

　　鸿铭公司出示的一张收费标准价目表显示，如果“不给优惠”，即使将水泵费定为0．008元，不算室内中小修费，物业费也高达每平米3．791元，外加每户每月13．188元。

　　汪建春说，按照现在的“优惠价”，光靠物业费一项，根本无法盈利，需要靠小区停车位的经营收益来贴补。如果小区物业费的交费率能达到95％，则“能持平，略有盈余”。

　　汪建春算了这样一笔账：以每户每月5元的保安费为例，全小区每月保安费收入不足7000元，根本无法支付美丽园现有83名保安的工资。

　　“我们实行的是包干制，讲的是综合盈利。”汪建春说。

　　而雷霞则认为，即使是包干制，业主们也有权知道“包干”在哪里。在“物业费说明会”上，雷霞算了一笔完全不同的账。

　　据业委会计算，仅电梯运行费、维护费、检测费，物业公司一年即可获毛利约160万元：根据小区内电梯实际电费缴费清单，一部电梯一年运行费约为1600元，而物业公司则按照每台10530元收费；电梯维护费，经业委会咨询具有一级资质的电梯维护公司，维护一部电梯的市场价为每年3000～4000元，而物业公司按照每台每年9210元收费。

　　业委会计算，全小区每年车位费多缴纳超过60万元，水泵费全小区每年比实际发生费用多缴纳50万元。此外，业委会认为，开发商每年还应当缴纳物业费200多万元。

　　各项费用综合算下来，雷霞的结论是：按照每平米1．58元来收取物业费，在不降低目前服务标准和质量的情况下，物业公司一年获取一两百万元利润不成问题。“我们完全可以心安理得地享受原来质量的服务。”雷霞这样告诉前来听讲的邻居。

　　雷霞表示，业主要想获得物美价廉的服务，就一定得通过招投标，让物业公司之间去竞争，从而获得质价相符的服务。

　　汪建春则表示：如果按照这个价位，鸿铭公司不会参加招投标。

　　据悉，鸿铭公司已经申请重审此案。

　　而业委会目前正在进行的工作，是争取获得业主大会的授权，以1．69元为基准价招聘物业，具体价格视服务内容而定。雷霞说，在将来的物业服务合同中，要把物业费的使用规定得极其细致。雷霞举例说，会具体到有多少个保安、保洁人员，房屋外墙多长时间清洗一次等等，便于监督核查，“每一分钱都要花得清清楚楚”。

　　美丽园业委会提醒业主，接下来还有一项重头工作，即如何对2000多万元的小区住宅公共维修基金实行监督。

　　据媒体报道，美丽园诉讼案是北京首例以业委会为原告的物业诉讼。尽管从法律上讲，业主个人也可以对物业公司提起物业诉讼，“但力量不够，”秦兵说，“他们应该成立业委会或者选举产生业主代表。”

　　而据周杰律师称，由于物业费牵涉到小区的公用部分，单个业主往往难以主张这部分权益。

　　有数据显示，北京市共有3032个住宅小区，由2495个物业管理公司管理服务，但其中只有440个小区成立了业委会，仅占小区总数的14．5％。