商铺投资小心陷阱

　　专题撰文/记者林琳

　　案例一：天下有白吃的午餐？

　　用市场价的一半买入高租约靓铺，10年赚回本，之后就是净赚？天下真的有白吃的午餐吗？

　　[案例]2004年11月，周先生看中了长寿路的一间临街商铺。他认为长寿路靠近上下九，而且附近是居民区，做生意会很红火。最重要的是，价格实在太便宜，每平方米只要两万元，而附近的商铺没有三四万元绝对拿不到手，而且这间商铺还带租约，回报率甚高，不用十年就能还本。于是周先生就签下了合同，该商铺成功转入周先生名下。

　　然而，2005年3月底，周先生到商铺收租时，租客却不经意地告诉他：“这里的生意是很不错，但大部分人都不知道这一带是临时商铺，而且已被划入红线范围，2006年就可能被拆迁了。”周先生这才明白为什么自己能以那么低的价格买入笋盘铺。

　　[分析]“红线”是指在其之内的地上建筑物即将在未来全部被拆除再重建，原业主会获得一定的补偿，但是否高于原物业价值则不确定；“临商”就是原来该物业所在只是一块空地，承建商在上面建起尚未规划的商铺而已，产权基本上是住宅。

　　有关专家表示：“许多临时商铺都是住宅改的，房产证上有注明住宅性质，但业主有一个临商证。许多投资者没有看清楚就纵身而入，轻易就上当了。”最著名的临商主要集中在天河南一路一带、农林下路一带、北京南路靠近天字码头一带。

　　不过，对临商也并不是要一概地望而生畏，关键是看距被拆迁期限还有多少年。房地产研究人员周峰表示，如果期限长至10年左右，而且周边的商业环境完善，租赁情况良好，投资者仍可考虑投资；如果只有三五年，还是建议投资者勿轻易入市。

　　案例二：旺地商铺都能赚钱？

　　在广州购买商场铺的投资者很多，但能成功获利的投资者估计不超过5%，而且这些成功的投资者都要“过三关”。

　　[案例]张先生两年前购买了北京路某知名商场的负一层商铺作投资。2005年初，该商铺的租约期刚到，租客却表示不想再续租了。张先生表示愿意降低一部分租金，仍然被租客拒绝了。张先生急忙向中介求助。然而，中介公司告诉他，求租该类型商场铺的客人很少，张先生必须耐心等待。两个月过去后，张先生不但没找到租客，还要白白交两个月管理费给商场管理处。

　　[分析]张先生具有一定的投资眼光，他所选择的商场铺地处北京路商业步行街上；但是张先生所选择的商铺在整个商场内处于劣势。一般来说，租购负一层商场的客人相对较少，除非该类型的商场有大型超市或地铁接驳，但该商场距离地铁有段距离，客流量相对较小，而且该商场还未形成浓厚的商业氛围，从而导致张先生的投资陷入困境。

　　专家建议：首先考虑投资标的的所在位置客流量如何；投资者在做投资计划时，应该考虑商铺的长期发展潜力，如该路段的未来规划变化以及周边商圈发展前景；在投资时，应有一个最坏的心理打算，如果该商场铺的发展潜力不理想，或出现断租时应如何处理。