内中外环楼市走势分道扬镳 多方因素影响二手房市

　　根据最新一期搜房上海二手房价格指数报告显示，目前上海二手房价格指数处于稳中有降态势，从各区域二手房价格指数的环比变化来看，大部分城区及片区二手房价仍然保持下跌势头，跌幅比前一阶段略为缓和，但是由于一些政策的利好，局部地区指数出现了小幅回升。

　　多方因素影响二手房市场

　　自2005年第二季度新政实施以来，市场观望气氛就一直非常浓重，随着投机需求与投资需求的挤出，市场需求开始以自住性需求为主。但是传统置业淡季的到来导致自住性需求进一步的减少，而广州开征房产交易个税对上海的二手房市场也产生了一定的影响，12月下旬挂牌量出现一定程度的增加，导致市场供需矛盾进一步加剧，挂牌价持续走低。而由于年底面临资金压力，新盘开发商的“特价房”销售策略也对周边的二手房价产生了一定的影响。另一方面，年底在动迁置业需求的拉动下，局部地区二手房交易较为活跃，导致部分片区二手房价格指数有小幅回升。

　　搜房分析师分析，目前市场主体的看跌预期以及买卖双方对价格无法达成共识的状态仍然是二手房价走向的主导力量，尽管各方面的市场信息会对二手房价产生一定的积极或消极的影响，但在实质性的政策出台之前，市场对各种信息的反应较为平淡，目前来看无论利好还是利空信息，对市场的影响力都十分有限。

　　内环区域跌幅高于中外环

　　另从数据来看，内环区域二手房价继续保持较为明显的下行趋势，整体来看虽然下跌幅度较前几月有所缓和，但由于内环区域二手房市场投资比重较高，他们对年底新房降价以及个税开征的相关信息更为敏感，因此整体上二手房价跌幅仍然高于中外环区域二手房价的跌幅水平。

　　从各片区指数的变化情况来看，三个城区各片区指数都有不同程度的下滑，其中卢湾的淮海路片区、中山南路片区，静安的南京西路片区、曹家渡片区以及黄浦的人民广场片区和外滩片区指数跌幅较大，超过4%。

　　中外环区域走势不一

　　与此同时，中外环各区域的二手房价格开始出现涨跌互现的局面。从各片区指数的变化情况来看，大部分片区指数仍然呈下跌态势，其中浦东的陆家嘴片区、虹口的四川路片区、长宁的虹桥开发区以及普陀的武宁长寿片区指数跌幅较大，在4%以上。上述片区二手房挂牌均价基本处于13000-15000元/平方米之间，处于交通、配套设施等条件较好的地段，投资比重较大，受个税征收预期影响较大，部分片区出现一、二手房竞相降价的现象，导致片区二手房价下跌幅度较大。

　　而闸北区、浦东新区的二手房价均有所回升，主要原因是轨道交通四号线对闸北地区交通状况更为显著的改善作用以及动迁置业需求的拉动作用的双重因素影响的结果。而浦东则受到世博会效应的影响，市场对被选为2010年世博会会址的区域居住环境改善的预期以及对区域租赁市场的看好，都对该地区的二手房价产生了一定的积极作用。