节后楼市卖的没有租的好 购房者结构发生巨大变化

　　2005年上海房地产市场在政策的作用下出现了调整，迅速上涨的势头得到了遏制，部分房价出现了一定的下降，市场上因而出现了调控已经到位的观点和声音。回顾2004-2005年，上海房地产的涨幅超过35%，中心城区均价超过1.8万元/平方米，事实上连开发商和投资者自己的心里也都意识到房地产市场的下滑是不可避免的。尽管去年以来的宏观调控起到了一定的效果，房价也有了一定程度的下跌，但总体上房价仍然在一个较高的位置运行，在供应量大于需求量的前提下，房价在2006年可能继续调整。不过在租赁市场方面，则表现出了明

　　春节前后买卖下滑租赁火热

　　春节前后，全市楼盘成交数额出现急剧下滑，一手楼盘成交不超过150笔，二手市场情况也类似。从汉宇地产的成交情况来看，主要成交还是集中在浦东和闵行区，尤其是租赁市场开始了今年的第一波行情，提早返沪的海外客户和外地客户成为节后租赁市场的主要需求来源。从正月初四到初八的交易情况来看，上海各中介门店均出现了租赁好于买卖的现象，比节前增加了20%以上。租赁需求的增加与节后大批返沪的外地人士相关，到目前为止，在低端市场，闵行地区的租赁需求最旺，尤其是2000元以下的租赁房源。浦东南路板块租赁情况也较好，节前不少外地来沪人员退掉了租赁房源，他们回沪后开始重新寻找房源。在高端租赁市场，古北板块的租赁对象主要是海外人士，主力需求房源在月租金1000美元左右。

　　都市路成交一套奥塞花园的68.48平米的一房一厅一卫，成交价1800元/月。另外还成交一套绿水家园的138平米的三房二厅二卫，租赁价1500元/月，成交价1100元/月。而成交的一套买卖案例是南方城的107.3平米的二房二厅二卫，挂牌价110万，成交价95万。都市片区板块房价的整体走势还是有明显下调，投资客户很少出现，处于自住为主的趋势。而卖方客户由于市场持续走跌及心态不同而造成还价空间的差异，大部分卖方还是处于观望状态。

　　七莘路一套豪世盛地的90平米的2房1厅1卫，租赁价800元/月，成交价500元/月。目前闵行部分板块租赁价格低廉，吸引了大量的都市白领租赁，但由于供大于求，市场价格难以上涨。而在中心城区，新华路成交一套云阳花苑的二房，该房面积121平方米，2房2厅2卫，挂牌价151万，成交价143万，挂牌三周内成交，以11800元/平米成交。新华板块价格稳定，交通方便，适合自住，故吸引众多自住客前来置业。

　　塘桥板块成交一套贵龙园的三房，该房面积132.28平方米，3房2厅2卫，挂牌价4000元/月，成交价3800元/月，挂牌半年方出租。业内表示，在市场的下调过程中，业主坚持价格不放，就必须消耗大量的时间等待合适的客户，其成功交易的几率也较小。

　　购房者结构发生巨大变化

　　汉宇地产市场研究中心的资料显示，2005年初上海二手房市场上的买家结构是：本地购房者（包括投资者和自住者）占1/3，外地购房者（投资者）占1/3，境外购房者（包括投资者和自住者）占1/3；这样的比例构成，说明当时市场上投资活跃，尤其是外地及境外购房者的比例加起来超过了60%，本地的自住需求基本已经被抑制。

　　截至2005年3月份，30%的持有多项房产的业主，已经占到了总成交房产的60%以上，平均每人持有2套房产；另一项数据显示，20%的房屋买卖者，在2004年3月至2005年3月间的物业换手率达到3笔，甚至4笔；这些数据都显示了当时市场投资比例过大的特征。

　　而这些数据在2006年1月中旬已经发生了较大的变化，本地购房者、外地购房者和境外购房者的比例分别为60%、20%和20%。而同时，2005年7月至2006年初，持有多套物业的业主的换手率平均低于一次；境内的投资者基本已撤离市场，中低端物业的市场上主要是本地的自住者；境外的购房者目前的情况尚属稳定，虽然总体上数量有所下降，但是其中自住者和投资者的比例变化不大，境外买家对上海的一些高档物业，尤其是中心城区的高档公寓，依然保持着良好的信心和较大的兴趣。

　　一个比较重要的变化已悄然发生，境外买家对上海各区的别墅项目的兴趣都已经下降，由于近一年来出现的大批别墅项目都是经济型别墅，而且整个别墅的二手市场在成交和价格上涨方面都比公寓市场显得成熟而波动较小，因而投资买家，尤其是境外的投资买家已经逐步减少了对别墅项目的关注。

　　房地产市场调控正在继续和深化中，2006年上半年的房地产价格依然面临较大的压力；而市场在调控中，买家已经出现了一定的结构性变化，这对全年的房地产市场发展有着较为深远的影响。汉宇地产总经理施宏睿认为，2006年上海楼市依然会保持下调的总趋势，尤其是一、二季度，传统淡季加上向下调整的市场氛围。

　　值得期待的是2006年下半年，如果没有新的控制政策出台，加上传统楼市旺季的因素，市场可能会有局部的复苏；当然，这种复苏也是在整个2006年上海房地产市场继续下调的基调下。其中高档物业是最有可能波动的，而中低端物业将会继续下调。

　　■板块聚焦

　　租赁强于买卖

　　据最新数据显示，1月份易居臣信住宅指数为107.35点，较2005年12月份环比下降0.30%。成交区域主要集中在徐汇、长宁、闵行，成交金额分别为徐汇40.78%、长宁14.06%、闵行13.57%。从租/售成交件数来看，1月份租赁成交件数较去年12月有25.71%的增长，相反买卖成交件数有50%的下调，使得新年伊始的二手房市场由买卖市场逐步导向租赁市场。

　　静安区租赁市场活跃目前静安区的租赁比较活跃，买卖不多，整个市场买卖客户还处在观望中。2006年1月静安区的二手房市场仍以租赁为主，从成交数据分析来看，老式公寓、新里弄的租赁成交量占到整个静安租赁量的30%。其中荣轩成交均价在18000元/平方米左右；汇贤居成交均价在35000元/平方米左右；亦园成交均价在35000元/平方米左右；嘉里华庭成交均价在35000元/平方米左右。

　　虹梅、金汇板块租赁为主2006年1月虹梅板块仍以租赁客户为主，买卖客户购房意愿仍然不太强烈，目前虹桥花苑成交均价在14000-17000/平方米；华光花园成交价格在10000-12000/平方米左右。金汇板块租赁客户较多，成交相对频繁。部分区域楼盘的部分房型，诸如金汇一街坊80平米左右小2房，较受市场追捧，由于市场的稀缺性，也导致部分楼盘的成交单价出现小幅度的反弹。

　　徐家汇板块抗跌性强徐家汇板块的房价抗跌性还很强，价格没有明显回落。因为市中心房东以自住客为主，因此价格还是拉动成交量的关键，1月徐汇成交量主要集中在低于行情价2000元/平方米的房源。

　　打浦桥板块需求逐渐明朗卢湾打浦桥地块是集商业、住宅为一体，高、中、低档的物业并存的区域，地段优势明显。2006年1月卢湾区域的高档租赁客户较多，成交也较快，目前卢湾区域的买卖市场仍处在需求蓄水期，客户需求也逐渐明朗化。目前思南新苑成交价格在22000－23000元/平方米；海悦花园成交价格在16000－17000元/平方米；汇龙新城的成交价格在15000－16000元/平方米。年关前后客户观望心态达到高峰，一些持续热点的租赁市场也因春节期间而出现成交量下滑，二手房买卖市场更是由于淡季而显得低迷。