2006年房地产重点投资二手房

　　投资提示

　　长线投资，投资二手房比较实际，可选择40平方米以下的单位，楼龄不要超过八年如无大量资金，应避开中心区域，而以主要商务区为核心，沿地铁沿线投资长线投资者应尽量将金额较大的物业先办理按揭，后再办理金额较小单位的按揭只要价格与二手市场存在差价，拍卖市场上被查封的唯一居住用房就有投资价值

　　本报讯 （记者林琳）近日，随着广州市国土房管局和产权交易所2005年房地产数据陆续披露，各大中介研究部门也相应作出了2005年广州房地产投资总结和对2006年的展望。有行内专家分析提出，2006年普通市民投资房地产最好把重点转到二手房市场，并采取“以低利率贷金额多，以高利率贷金额少”的新手段。而也有行家预测，“唯一居住用房禁止拍卖”规定的更新，将令拍卖市场成为更旺的投资热土。

　　投资对象：二手市场成重点

　　行内专家认为，做长线收租投资，珠江新城和天河北仍是2006年普通投资者一个不错的选择。但由于政府加大了对珠江新城的各项市政配套的投入，在2006年新推出的公寓项目售价不菲，据估算，单身公寓的价格也可能要40万元左右，均价很可能高达1万元/平方米左右。因此中原研究部副经理刘志武建议，普通投资者没有大量资金，就应该避开中心区域，以主要商务区为核心，沿地铁沿线展开投资。因为“租房人的心理跟买房人差不多，当中心区房租较高时，在交通便利的情况下，会考虑到稍远地段租房”。目前，随着地铁三号线首段开通，赤岗一带的房屋售价、租价已有逐步上升的趋势。

　　而据披露的数据显示，2005年广州市10区新建商品住宅成交量为917.89万平方米，同比减少4.7%；二手住宅成交量为612.54万平方米，同比增长8.1%，广州房地产买卖的天平已经明显开始倾向二手市场。而观察2006年甫推出的一手楼盘，可发现其定位都非常高档，而且户型面积大、价格高，普通投资者很难将其作为投资对象。因此，许多行内人士都表示，要长线投资，还是将眼光放到二手市场比较实际，这样才不会“心有余而力不足”。

　　另外，有投资研究人士表示，如果投资者想降低投资风险的话，应该注意两点：一是投资40平方米以下的小面积单位，针对单身出租客，或者考虑60~75平方米的小型两房户型；另外，楼龄最好在2~8年，既可以收租作为主要的投资目的，在价格合适的时候也可以顺利出手。

　　投资手段：要善用银行资金

　　投资手段方面，刘志武提出，如果普通投资者学会善用银行资金，对投资将大有帮助。他说，由于银行会根据客户从银行贷款购屋的套数来确定新申请贷款的利率，所以长线投资者（即有计划购买多套物业投资）应尽量将金额较大的物业先办理按揭，后再办理金额较小单位的按揭，从而“以低利率贷金额多，以高利率贷金额少”。

　　比如王先生计划投资两套物业，分别为甲房40万元、乙房20万元，第一个方案是先买甲房再买乙房。购买甲房时，40万元贷款七成即28万元，银行按5.51%的年利率批准；而再购买乙房时，银行只可能批准作六成12万的贷款，利率也可能提高到6.12%，因此两套单位的首付共计20万元。

　　而第二个方案，如果先买乙房再买甲房，乙房可以先作七成14万元的贷款，利率为5.51%；而甲房则要作六成24万元贷款，利率也可能会提高到6.12%或者更高。这样，王先生高利率的贷款多了12万元，付出的利息自然就多了，而首付也提高了10%，成为22万元。

　　“唯一居住用房”成亮点

　　2005年，“唯一居住用房禁止拍卖”的规定一度令拍卖市场不动产标的物供应量出现萎缩。2005年11月14日，最高人民法院出台新规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”

　　拍卖研究人员周峰表示，该规定对2006年的拍卖市场将起到相当大影响，因为“唯一居住用房”中，很多是楼龄较短的物业，由于没有房产证不能在二手市场流通，但却可以在拍卖市场买卖。所以，大量的住宅将在2006年涌入拍卖市场，并改变2005年拍卖市场“无笋货”的状况。对于投资者来说，只要其价格与二手市场存在差价，投资新机就存在于拍卖市场上被查封的唯一居住用房。（林琳）