今明两年：商业地产淘汰年

　　本报记者王敏

　　2006年的春节前，社会各界期待许久的《东莞市2005年—2015年城市商业网点规划》正式出台，这一份新春大礼无疑在东莞商业地产业界又掀起了一场不大不小的波澜。业内人士称，商业网点规划将使东莞商业地产在未来两三年得到稳定发展。

　　商业项目供应过快规模过大

　　对于商业网点规划的出台，大部分行内人士均认为，其意义深远。

　　“规划出台，政府规定，新设立或扩建3000平方米以上的大型零售网点和营业面积1万平方米及以上的大型商品交易市场，须由市流通主管部门等相关职能部门组成听证委员会和举行听证会，对其设立的可行性进行论证，使大型商业网点开设符合城市总体规划和商业网点发展规划。这会使行业内在规划项目时比较谨慎，做与不做，发展商会有更多的考量和调查。”光大的有关人士这样说。

　　据介绍，由于东莞人消费习惯的影响，前些年东莞的商业项目开发较少，甚至无法满足城市人群日常生活的便利需要。也许是看到这一点，再加上东莞传统“一铺富三代”的投资观念，近两年来，东莞商业项目供应上升非常之快，特别是大型商业项目，仅城区就有近10家之多，而镇区地产近年来也逐步放大，商业项目上得过快，规模过大，与此同时，供应明显上升的还有写字楼，结果是：空置率明显提升。商业地产项目明显供大于求。

　　实际上，早在2005年秋，即有行内人士分析认为，东莞的商业地产项目过剩不仅是在城区。由于镇区地产大多为较大规模的商住复合型项目，大规模、高档次，再加上开发商的极力招商，一些知名商家也闻风抢占这些镇区市场。开发商显然不仅希望能吸引到住宅客户，同时还希望能在商业上大做文章，从商业上满足这些镇区居民的需要。这些举措从表面看确实惠及了镇区居民，然而遍地开花的商业地产却分流了消费力，对于商业地产本身并非好事。行内人士曾分析，从宏观而言，比较合理的商业布局应该是市级商业中心向区级中心辐射，区级中心再向社区服务辐射。市级中心业态多元化，商业资源丰富，商业文化现代，区级中心在业态规模和档次较市级中心稍低，以生活超市等满足人们阶段级性生活需求，社区服务则是满足人们日常生活的便利需求，原则上不超过10分钟的商圈。但目前东莞商业基本上同质化，都担任着区域中心的角色。

　　然而，即使在各方均称商业项目、写字楼项目上得过多的情况下，东莞的商业地产项目(包括写字楼项目)却依然见涨，当2005年大部分商业地产招商项目陆续开业后，东莞商业项目也步入了一个竞争渐趋激烈的竞争年。

　　正是在这样的前提下，《东莞市2005年—2015年城市商业网点规划》出台，规划表明，未来10年内，东莞市将建成以“一主八副”商业中心为主导，以城镇商业为支撑，以社区商业为基础，以各类商业街为特色的商业网点体系，大东莞层次分明的商业构架就此打照，更由于规划对于3000平方米以上的零售网点作出了明显的限制，行内人士表示，此举意义颇为深远，不仅规范了前两年商业网点剧增的局面，而且至少在未来两三年内，东莞的商业地产开发将趋于稳定。

　　短期内规划影响甚微

　　虽然行内皆认为商业网点规划的出台将使东莞商业地产得到稳定发展，但他们认为，短期内，规划所起的影响甚微，2006年依然是商业地产激烈的竞争年。

　　“前两年东莞商业的城市化建设走得太快，上得太多，商业网点规划限制的是今后批建的项目，而东莞之前的商业项目已经过多。”一位行内资深策划人士如是说。该人士表示，仅从目前东莞已经开发完成的一些商业项目而言，其分期招商仍在继续，今年一些商业项目还会陆续上马。这些项目没有退路可走，只有在大浪淘沙的市场上寻找生存的方法，这决定了东莞的商业地产今年乃至明年不可避免要经过一个惨烈的淘汰过程。

　　“这里还涉及到利益关系。”该人士表示，东莞商业项目增长过快，一个主要原因就是发展商看到开发商业项目的利润。虽然大家都明白现在东莞商业项目有些过剩，但仍有一些发展商认为，从长久来看，商业项目利益大于住宅项目。在这种情况下，仍有发展商会采用分期报建，降低单期报建的商业面积以获批商业项目。这也将是东莞商业地产潜在的竞争力量。

　　另一方面，虽然规划的出台会使发展商在今后的项目规划中比较谨慎地考量，但是规划中限制的条件主要是面积，对于业态的考虑不多。“商业跟风现象严重。目前商业定位稍有特色，即有项目群起跟之，之后同质化现象再次出现。”由于上马时间相近，发展商开发和商家进驻时看到的都是市场空白，当大家都上马时才发现商业供应已经超前、过剩。如果看中东莞的远景消费力，则必须经过守业的过程。这一过程中，势必会上演优胜劣汰的惨烈。