南京百名业主打赢交付官司

　　【南京日报报道】

　　【案情简介】

　　2004年5月前后，百余名业主分别花费数十万元，购买了开发商在宁南新区开发的某楼盘。

　　按照约定，房屋将于2005年6月10日交付。开发商在取得有关工程验收合格证明文件后，方可将房屋交付原告使用。交付时应书面通知业主。业主应在书面通知送达之日起15日内，对该房屋进行验收并与开发商办理交接手续。如逾期，开发商将向业主支付每天万分之三的违约金。

　　合同还约定，开发商为业主安装的分户门应为防火防盗复合门。

　　由于各种原因，直到2005年9月底，房子依然未能交付。业主们认为，开发商各方面都不具备交房条件，多次交涉未果后，遂集体将开发商状告至南京市雨花台区人民法院。

　　【争议焦点】

　　雨花台区人民法院依法受理并审理了此案。庭审中，双方主要针对三大争议展开激辩。

　　一、什么是合格交付条件？

　　业主认为，开发商提供不出权威合格的房屋《竣工验收备案表》，不具备交付条件，应按照合同约定，支付逾期交付的违约金。

　　开发商则向法庭提交了一份由南京雨花台区建筑安装工程质量监督站颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但对于楼盘必须取得的规划、公安消防、环保等部门的认可文件，或准许使用文件的具体时间，开发商未能提供证据证明。

　　二、什么是防火防盗复合门？

　　业主认为，开发商安装的只是防火门，并非合同中约定的放火防盗复合门，因而应该重新加装防盗门或赔偿1500元。

　　开发商则认为，依据《高层民用建筑设计规范》，在高层民宅中，使用防火门是强制性要求，而对于是否必须安装防盗门并无强制性要求。另外，目前国家并不存在“防火防盗门”或“防火防盗复合门”的规范。业主要求更换防火防盗门不符合国家强制要求，也无法履行，此诉求法院应予驳回。

　　三、赔偿标准究竟听谁的？

　　业主认为，逾期交付的违约金应按照合同约定执行，即每天赔偿已收房款的万分之三。

　　开发商则认为，合同中约定的违约金明显过高，请求减少至按每天万分之一点四三计算。

　　【法院判决】

　　法院审理认为，首先，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；第四十九条第一款规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

　　由此可见，建筑工程、建筑质量备案制度涉及到规划、公安消防、环保等强制性建设内容。本案中开发商组织的设计、勘察、施工、监理四方验收报告，仅表明房屋本身质量合格，而不能表明开发商具备了房屋交付的实质要求。

　　其次，开发商为业主安装的防火分户门，虽然符合有关高层民用建筑设计规范，但其行为违反了合同约定，仍应承担一定的违约责任，故判令开发商对业主进行适当经济赔偿较为妥当。

　　此外，合同中约定的万分之三的标准确实过分高于造成的损失，故应适当降低赔偿标准。

　　为此，雨花台区人民法院日前做出一审判决：开发商支付业主逾期交房违约金，其标准以按照每天已收房款的万分之二计算，并赔偿业主防盗门损失1000元。

　　南京日报记者邹伟(编辑暴雪)