广州楼价是升是跌引三方关注

　　政府：软硬兼施好调控

　　面对如今的广州房地产市场，政府除了用宏观政策规范市场之外，如何正确引导市场是一个关键，是政府的土地政策和计划适应市场，还是要求市场适应政府的政策和计划，其中的度要如何把握。比如，目前，广州市区的楼价高涨、市区住宅用相对紧缺，政府是如何加大市区住宅用地供应呢？同时，又是如何引导消费者的购房需求的呢？

　　土地供应掌握节奏

　　2005年以前，广州不少开发商开始了全国布局，保利、中海、万科、合生、富力等大地产集团纷纷进军广州以外的一线城市。全国性的土地抢夺才刚刚开始，进入2006年，几大集团仍表示出坚定的扩展规划。

　　在土地出让计划方面，仅2月份就计划有8幅、总建筑面积超过84万平方米的地块推出。记者了解到，2006年广州市拟推出50多个地块，总建筑面积达300多万平方米。据悉，今年还会有位于老城区的曾经闲置用地和危房改造用地推出市场，有望缓解中心城区土地供应紧张、房价高居不下且拉动房地产市场的现象。目前，土地储备出让计划已基本制定，正待市政府审批。几乎所有地块都颇具吸引力，比如水泥厂等巨无霸地块，大学城、金沙洲等土地出让量也很大。

　　今年以来，广州市有关部门多次在不同的场合表示：广州市经营性房地产用地储备充足，不存在“地荒”问题，并承诺今年增加土地供应量。同时表示，今年的土地供应计划将考虑“地区性的实际需求”。

　　大力引导二手消费

　　建设部表示，在合理引导住房建设和消费方面，政府将总结推广青岛等地经验，指导各地开展住房状况调查。根据资源、环境条件和综合承载能力，制订住房建设和消费引导标准。继续实施有区别的税收政策。

　　首先，增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。有关专家估计，经济适用房供给每下滑5％，就会拉动房价上升3％－－4％，反之亦然。同时，鼓励居民通过租赁等方式解决住房问题，搞活住房二级市场。

　　随着广州市国土房管局和产权交易所2005年房地产数据陆续披露，可以看到，2005年广州市10区新建商品住宅成交量为917.89万平方米，同比减少4.7％；二手住宅成交量为612.54万平方米，同比增长8.1％，广州房地产买卖的天平已经明显开始倾向二手市场。各大中介研究部门专家分析提出，2006年普通市民投资房地产最好把重点转到二手房市场，并采取“以低利率贷金额多，以高利率贷金额少”的新手段。而也有行家预测，“唯一居住用房禁止拍卖”规定的更新，将令拍卖市场成为更旺的投资热土。

　　宏观调控绝不放松

　　2月10日，建设部明确表示，将在2006年继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施，控制房地产投资规模，切实稳定住房价格。根据近日印发的《建设部2006年工作要点》，建设部将加强经济运行分析监测和引导，控制房地产投资规模，调整住房供应结构，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格。通过调控项目立项和土地供应，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。为了遏制炒房，将落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度。继续合理控制城镇房屋拆迁规模。完善城镇房屋拆迁法规政策，推进拆迁管理规范化。

　　种种迹象表明，2006年，国家政策这只“看得见的手”将会继续拨调房地产业的方向，尤其是对土地市场的调整、监控措施的加强，以及资金导向的改变，决定了房地产业必须谋求“转身”——脱城入镇。

　　土地供应和使用的约束性的进一步增大，城市用地的透明度与代价将越来越高。国土资源部土地利用管理司副司长束克欣指出，当前国土资源部所做的十个工作重点之一，就是进一步完善工业用地和城市房地产市场准入制度，制定限制和禁止供地目录。与房地产关系比较密切的别墅、低密度住宅、大户型住宅，将限制供地，特别是别墅用地则须加以禁止。“不能让少数人占用这么多土地资源。”其二，在加强固定资产投资调控和建设新农村的宏观经济环境下，此前从农村汲取、流入了房地产领域的部分资金，将由城市回流农村、小城镇。

　　业内专家认为，鉴于土地、资金上的变化，明年房地产开发的重心转向成为必然。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说，加强农村建设和发展县域经济是大势所趋，今后房地产的方向不在大城市，在城镇。本报记者关丽

　　开发商：拿地眼光要长远

　　据了解，2005年广州住宅用地只占整个用地计划的28％，更严重的是，去年广州实际推出的经营性开发用地不足土地储备出让计划的一半。出让土地稀少，外来甚至业外巨头相继涌进，此举导致去年广州拍地不断涌现“天价地王”。地价飚升，楼价攀升，地产商内心也慌。不过，今年广州将加大土地出让总量，尤其是老城区用地更比往年宽松，地产商不必再心慌了。

　　“地荒论”寿终正寝

　　2月7日，一级土地市场机场路中医药大学附近地块，拍出5481元／平方米的“天价”；9日，二级土地市场也“不甘寂寞”，一幅近2万平方米的地块以1.5亿元成功转让；13日上午，珠江新城与荔湾区两幅建筑面积超过15.5万平方米的住宅用地也顺利入市。

　　2月28日，琶洲两块回收的“地王”将再次“出阁”；当天，珠江新城A4－6、海珠区龙田直街两个地块也将公开出让。届时，一天之内广州供地就“放闸”56.83万平方米。

　　一级市场的公开出让与二级市场的挂牌转让“双管齐下”。今年一开春，广州土地市场就迎来多年难得一见的小高潮。

　　据悉，新春伊始，广州市土地市场便大手笔放地，2月份仅公开挂牌出让、转让的土地便多达9幅，建筑面积84.32万平方米，历年罕见。另据来自广州市国土房管局的信息显示，广州市2006年度土地出让计划业已拟定，预计本年度一级土地市场计划出让的有50多个地块，总建筑面积300多万平方米，包括水泥厂等巨无霸地块，以及大学城、金沙洲的多幅地块。

　　广州市政府有关领导曾郑重表态：广州的经营性房地产用地储备充足，不存在“地荒”，并承诺今年增加土地供应量。种种迹象表明，土地供应将是今年楼市调控的重要手段，政府将通过调节土地供应稳定房价。广州“地荒论”从此将寿终正寝。

　　拿地眼光“宜放远量”

　　据悉，在去年土地出让计划中，最终进入市场的土地数量仅为计划的一半左右。据分析，计划中的开发用地未能悉数供应，除了有部分土地尚未完善手续外，还有相当部分开发商不感兴趣－－政府与开发商在地块供需上存在“错位”。不少开发商就此要求政府增加供应老八区住宅用地，以抑制楼价高涨趋势。

　　对此，广州市国土房管局有关负责人透露，在今年的土地供应中，将不乏闲置地块的身影。据悉，今年的土地供应将考虑“地区性的实际需求”，部分烂尾地和危房改造用地将陆续推出市场，这些地块大多处于市区，面积虽不是很大但位置都相当诱人，政府收回理顺或更改规划之后将重新投放到市场，相信会给市场较大的惊喜。这意味着：今年广州老城区的土地供应有望比往年更为宽松。

　　不过，专家学者甚至政府部门有关人士也呼吁，开发商要跟上广州市政府的规划思路和发展步伐，“风物长宜放远量”。目前广州市已经确定了“东进、西联、北优、南拓”的城市发展战略，进一步抽疏老城区的密度。因此，今后广州市的土地供应，特别是住宅用地将不会集中在老城区打转，而是向城外拓展至一些新城区，例如番禺、南沙以及萝岗花都等地，开发商需要“将眼光放长远些”。

　　此外，广州市房地产交易中心有关负责人也表示，除非参与竞买人太多，今后挂牌转让的地块将会采用竞投方式，而非公开拍卖。因此，广大开发商也需要“与时俱进”因势而变积极参与土地拍卖。

　　本报记者黄博华

　　消费者：按需购房很关键

　　对于多数购房置业者来说，今年可能是比较伤脑筋的一年。除了价格之外，地段、户型、发展商口碑、物管、教育等问题都是必须考虑的因素。另外由于去年政府出台一系列打击炒房的措施，二手交易环节的税收成本随之大幅上升，冲动购房的代价将十分惨重。

　　有专家表示，尽管2006年广州楼市整体将保持平稳，但不排除一些优质物业高价入市的情况出现。另外从“阳光家缘”网站数据显示，目前市内可售房屋与售出房屋之比已高达10：1，也可能有不少物业因“曲高和寡”不堪资金压力而降价出售。总之，消费者只要理性看待现实并根据自己的需求购房，就能够买到称心如意的好房子。

　　该出手时就出手

　　中原地产研究部主任刘志武表示，购房者今年的原则应该是“只买对的”。房价从长线上看仍将有所上涨，既然有了购房置业的实际需求，就要“该出手时就出手”。购房者应增强鉴别能力和谈判能力，对于符合自己地段、资源、配套要求的楼盘，只要价格可以承受就不要过多犹豫。

　　优质的楼盘尽管保值增值能力强，但难免遇到抢购的局面而难以如愿买到。一旦退而选择地段不太好、综合素质一般的楼盘，买家也可仔细研判发展前景，并尽力争取优惠和发展商让步。总之，购房者今年大可不必急于出手，而应保持平常心来看房选房。

　　另外今年市区的一手楼市场将继续倾向多次置业和投资者，对房价承受力有限的买家，则不妨考虑先购买二手房过渡。满堂红等中介机构表示，营业税和个税新政出台后，市场上5年左右的次新房盘源供求两旺，这类房源多、选择余地大并且即买即住的低价单位正成为“抢手货”。

　　对于购房投资者，也应把握几个原则。首先要因时制宜，调整投资理念。在宏观调控下，房地产市场暴涨的时代已经过去，目前更适宜中长期理性投资。其次要因地制宜，重点关注发展潜力大的区域，逢低吸纳。第三要谨慎衡量性价比，不应过度关注价格，而要看未来的价值大小。

　　市区物业可保值

　　广州上年二手楼价相比一手走势平稳，全年均价上涨约250元／平方米。美联物业通过市场研究后发现，在同等价位的情况下，有越来越多的买家愿意在市区购置二手物业。

　　上年广州二手住宅市场十分活跃，成交量直逼一手成交。老八区二手房成交面积627万平方米，比上年增加81万平方米，同比增长4.52％。二手房成交价也处于上升通道，12月份老八区二手住宅均价达到3318元／平方米，全年二手房价上涨250元／平方米。

　　美联物业人士表示，广州购房者的置业观正发生变化，由于市区内特别是越秀、荔湾两区新盘价格居高不下，老城区的二手房与城郊新盘的价格基本持平。去年起，有相当一部分买家特别是初次置业的中青年买家转而选择离工作单位较近的市区二手楼，而不选择交通及配套条件相对不便的郊区一手楼。

　　美联物业统计显示，投资型买家比自住买家更愿意投资市区内的二手楼，约占七成的投资型买家倾向于80平方米以下的小户型单位。在市区二手楼买家的购买意向中，自住与投资买家的目标均集中在中低价物业上，30万元以下的市区物业最受欢迎。

　　本报记者王昊

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　　面对楼价上涨，多问问，多算算，是决定购房与否的必修课。刘从才摄