穗房地产今明两年不会“地荒”(图)

　　广州“十一五”规划确定的珠江新城等城市重点发展区域，将是下一步土地储备的热点地区（资料图片，记者周馨摄）

　　近期，一些开发商提出了“地荒”论。而实际上广州市土地供应究竟如何？楼价上

　　国土房管局同时指出，近期楼市不排除有哄抬因素，市民宜审慎入市，“去年广州房价涨幅比较平稳，十区一手住房实际销售均价每平方米5114元，比前年增长10.73%，不存在上涨30%的说法，市民买房不用跟风。”

　　广州市国土房管局的有关负责人向记者表示，广州市国土房管职能部门今年将采取六大方面的主要措施进一步规范和调控房地产市场。文/记者李妍

　　未来五年广州土地供应都有保障

　　2001年到2004年间，多数大中城市房价猛涨，而广州市房市波澜不惊，表现优异。据介绍，其主要原因是广州一直维持经营性土地的稳定合理供给。从1993年到2003年，广州平均每年批出居住用地批准书面积3.87平方公里，整体供应量比每年约3平方公里的新增居住用地需求量略有富余。

　　但近期出现部分地区的楼价上涨后，一些开发商开始提出了“地荒论”。事实是否如此？相关负责人给出了近期与房价密切相关的一组数据：根据房地产开发一般周期，从获得土地使用权到售楼的建设开发时间大约需2~3年，因此，与2005年、2006年房地产价格紧密相关的是2003年、2004年的供地数量。而这两年恰恰是广州历年来土地供应量的最高时期，其中2003年经营性土地出让面积超过5.7平方公里，2004年经营性土地供应总量达到了历史最高水平6.6平方公里，是历年经营性供地面积的两倍左右。如果按照出让总量中的住宅用地可建建筑面积计算，2003年和2004年也处于历年住宅用地出让规模的峰顶，其中2003年出让住宅用地的可建建筑面积超出此前六年的年平均水平近300万平方米，2004年则超出200万平方米。

　　按照房地产开发的一般周期，目前这些土地正处于房屋应市阶段，今明两年的房屋市场不会有“地荒”之虞。除此之外，还有未完善手续的土地，将由政府按照有关规定回收后重新出让。这些存量土地的逐步盘活，再加上政府充足的土地资源储备，未来五年广州土地市场供应完全有保障。

　　据悉，广州市政府目前已经红线控制的经营性储备土地，规划可出让建筑面积总计2105.79万平方米。目前政府手上有金沙洲（约8.26平方公里）、琶洲（约6平方公里）、广州氮肥厂及其周边（约3平方公里）、白云新城（约2.1平方公里）、员村（约1平方公里）等多个大型储备项目。还储备了大量旧城国企搬迁后收回的土地，规模虽然相对较小，但分布于老城区各个地段，这些土地的推出将有助于稳定老城区房价。

　　今年增加推出老城区紧俏地皮

　　市国土房管部门表示将采取以下措施稳定土地市场：一是扩大土地供给规模，今年计划出让的土地面积将比去年有显著增长；二是适当增加较为紧俏的老城区土地；三是重点对中低档商品住房加大土地出让力度。还将推出一些中小地块；四是考虑把依法收回的部分国有土地通过现状拍卖等多种方式，更快地推向市场；五是进一步加大储备力度，“十一五”规划确定的珠江新城、大学城及其周边、新机场及其周边、新客站及其周边、广州科学城及其周边、广州新城、白云新城、琶洲地区、南沙中心区、萝岗中心区等城市重点发展区域，将是下一步土地储备的热点地区。

　　空置存量住宅300多万平方米

　　据统计，去年全市成交1530.43万平方米住宅，其中一手住房917.89万平方米，均价每平方米5114元，同比增长10.73%，二手住房612.54万平方米，均价每平方米2992元，同比增长8.47%。不管是批准预售还是实际成交，建筑面积不超过144平方米的普通商品住房套数占供应总量的80％以上。

　　市国土房管局今年将多管齐下进一步稳定房价：一是加大土地供应量。二是严格土地管理，积极盘活存量土地，将于年底前完成收回闲置土地，清理烂尾地、已前置审批土地、违反出让合同土地等工作。三是积极消化空置的存量房，增加市场的供应量。目前，广州市仍有560万平方米空置商品房，其中空置的住宅房约占50%；政府存量公房30万平方米，全部为住宅，将向符合购买条件的群众供应。四是加强市场信息公开，包括规划、土地出让、商品房供应信息，基准地价、基准房价和租金指导价等。五是重点整顿中介市场、租赁市场。对内部认购、未领预售证便对外预认购等行为加大惩处力度。六是加强市场调研。

　　开发商炮制“地荒论”原因分析

　　将拿地难说成地荒

　　一些开发商提出供地不足，据土地主管部门人士分析，主要是近年来国家法律、法规逐步规范土地有形市场的建立和运行，在取得土地使用权方面增加了不小的难度。以前我国实行经营性土地行政审批制，一些开发商各显神通圈地、买地，渠道多，成本低，风险小。在建立了运作规范的土地使用权有形市场后，经营性土地只能通过市场公平出让取得，投资决策周期短，竞争激烈，比以前取得土地使用权困难。

　　看到多年积蓄的土地逐步消化，手中的土地逐渐减少，这些习惯了手中囤积大量土地的开发商难免会产生地荒的感觉。也不排除有少数发展商在新的土地供应政策环境下，蓄意制造地荒论调，哄抬房价，误导市民，以维持不合理的超额利润。