南京社区商业地产成“鸡助”

　　以15000元/平方米的价格抢到临街旺铺的张先生没有想到，自己的铺子会在随后的几个月租不出去。但是就在前几天，中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟联合发布的商业地产趋势报告还显示，今年社区购物中心将成开发热点。

　　在过去的2005年，宏观调控下，南京房地产市场开始理性回归，“但是，这并不是最终态势，可能只是大部分人在隔河看柳”，业内某知名网友称，“在南京，商业地产风险

　　2003年，随着全国性的“销品茂”、大卖场、主题商业街建设热潮的兴起，南京商业地产进入了“战国”时代。到了2004年，后遗症逐步显现出来。在南京，一度被炒得很热的“中国女人街”变得相当冷清，盘谷亚太的商铺风波等等，都使狂热的投资者认识到了商业地产的高风险。而这其中，社区商业似乎“钱”途无可限量，备受开发商和消费者的青睐。但是，业内人士却一针见血地指出，被开发商视作救命稻草的社区商业地产在南京已然是一块食之无味、弃之可惜的“鸡肋”！

　　“社区商铺”遭遇冷清

　　“很多人要买，但是，我们不会考虑卖的。”金陵大公馆的案场主管张猛在对记者介绍公馆风情一条街时说。

　　“只租不卖，为了是好控制。这样才能更好地体现楼盘品质，考验开发商的实力。”据张猛介绍，这些商业用房虽然还没有正式招商，但已经吸引了很多人的眼球。“我们会选择定向招商的办法，主要是一些轻商业，如干洗店、书吧、茶社、咖啡馆什么的，和小区档次要相当。”

　　几乎只是一条街之隔的汇林绿洲，选用的却是另外一种方式。该项目经理刘海燕告诉记者，他们的临街商铺，全是卖的。当然，对承租人有一定的要求。比如只能是美容美发、药店什么的。二期的一户业主还将房子租给了邮局，投资回报率还是很高的。

　　但是，把商铺租给邮局，几乎是可遇而不可求。记者在汇林绿洲的沿街商铺中看到，即便是一期的商铺，也有好几家是闲置的。在一家已人去楼空的店面门口，还能看到名为“虎王麻将桌”的招牌。该楼盘二期的商铺，除了有一家宠物店、正在装修的眼镜店等，多家还是空着的。

　　记者注意到，在该临街商铺的对面，一路之隔也有很多小的商铺。超市、宠物医院、水果店、美容店、早餐店等，店面都比较陈旧。据了解，那些小店大都是一些老的住宅破墙开店。但是，他们的租金比较便宜，直接影响这边相对高档的社区商铺。随后，记者在蓝山国际公寓的临街商铺也看到了类似的冷清状况，不少商铺前面都有醒目的招租字样。

　　“一铺养三代”成“一铺伤三代”

　　一位有着两年商铺投资经验的许先生告诉记者，“三年之前，所有的人都认为买商铺是摇钱树，而且还是源源不断的长期收益，‘一铺养三代’。短短的几年，市场就让我们看到了另一面，成了‘一铺伤三代’。”据了解，目前除了部分住宅项目规划独立的社区商业中心之外，多数社区商业是以底商的形式出现的。

　　当然，从“一铺养三代”到“一铺伤三代”，商铺投资市场流行语仅仅更换了一个字，却不是简简单单的字面转换。南京某研究机构的专家告诉记者，“通常社区商业都能卖出去，价格也不菲，社区底商单价一般是住宅价格的1.2至7倍。但是销售完之后，社区商业的存活率却不理想。”

　　一位张姓读者告诉记者，他所在小区的临街商铺，经常会改头换面。几天前还是一牙科诊所，转眼就变成了房产中介，现在又变成了早餐店。两年来能够顽强存活下来的，就是一些小餐饮店、洗头房什么的。

　　“其实，如果总量适当的话，社区商铺还是都能经营得好的。但是所有周边的小区都在做底商，总量就有点过剩了。”业内人士忧心忡忡地对记者，“没有统一的规划，其结果必然是产生同质性的竞争，缺乏差异化的定位。”

　　在一些新开发的区域，往往是这边刚上马一个大体量的社区商业，那边立即又开工一个。一家正被社区商铺弄得焦头烂额的开发商说：“谁都知道，现在投资做普通住宅比较难，投资商业地产，回报率就可能相对大一点。‘铺’胜于‘宅’，已成为一个流行当今社会的简单判断。于是，对开发商来讲，很多不是做商业地产起家的开发商都在尝试做社区商业。商业地产的潜力可能比较大，但完全打造一个纯商业项目风险比较高，于是就在住宅项目中带着做，作为实现其利润的有力增长点。对投资者来讲，也盲目地投入了过多的期待。在对一个项目尚未了解的情况下，就奋不顾身地跳了下去。甚至，连这些社区商业中，有没有一个或几个主力店，整个社区的物业管理水平如何，铺子的左邻右舍是谁都不知晓时，已经被铺子套得严严实实。而且，炒铺亏空者绝对不是个别现象。”

　　社区商铺卖的不仅是房子

　　市场分析人士认为，刚刚起步的社区商业，其大背景是房地产市场的过快发展，出现问题多似乎是在所难免。在社区商业中，开发商和投资者都有对高利润的追求，于是这个市场就开始不理性起来。

　　“社区商业作为一种商业形态，其经营价值应该大于房产价值”，业内专家在分析了南京现有的社区商业形态和问题后指出，“现在的开发商大都只是在出售其房产价值，像做住宅一样做商业地产。把土地成本加上建安成本再加上所期望的利润，卖掉或出租了事。但是商业地产的真正价值在于经营，做得好了，周围的商业氛围浓厚起来了，商铺的价值自然翻几番。”

　　“一些地段比较好、楼盘卖得比较火的社区商铺，开发商大都会选择出售，钱先入袋为安嘛。”苏鼎房地产研究所所长宋坚称，“当然，不在少数的开发商还会选择只租不售或者先租后售。像现在的河西，开发商先期一般会通过低廉租金的方式，把商家吸引过来，积聚人气，其后楼盘的价值、商铺的价值都会得到更好的体现。”

　　一些业界人士接受记者采访时表示，开发商为追求利益的最大化，将社区商业销售出去，产权转移到投资者手中。投资者又各自为政，导致了业种和业态的无序。

　　社区商业何去何从？

　　但是，社区商业存在的问题不仅仅是卖还是租这么简单。目前，不独南京，即便是在上海、广州也都没有确定的社区商业标准。一个社区究竟应该有多少商业形态？社区商业一般占社区建筑面积的多少方才合理？这种种，也是希望解决社区商业存活率低的问题。这似乎是业界在社区商业上存在共同的困惑———社区商业可以销售完毕，但是存活率却很低。那么有没有一种成功的开发模式可循？

　　南京某房地产研究机构的专家认为，社区商业一般占社区建筑面积的2％至3％便足够了，但很多楼盘的社区商业所占比例高达10％，甚至超过20％。开发商往往会尽可能多的修建一些商铺来减少开发成本，所以没有一个比较合理的住户与商铺支撑比。其实，开发商应该联合自身的各自优势，合理配置资源。不要只为了赚钱而迷惑购房者，在小区内盲目地搞一些所谓的商业开发。到头来，你也做他也做，甚至相似的楼盘都在重复建设。政府也应该尽快出台一些相应的规范，协调各个小区的商业规模，形成区域性的商业中心，而不是在分散的楼盘里面，简单地弄一些小铺子就算是社区商业了。不然，你一榔头他一棒的，形不成规模，自然也不会有人气，接着自然是冷清，最后就相应地演变成存活率低了。

　　“在香港，开发和经营社区商业都有一套约定俗成的模板。要开发一个新社区，照着那个做好了。”该专家最后表示，“如果南京也能够形成一个模式可循，未尝不是一件好事。”

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　　在国外，社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的。政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。

　　如新加坡在社区商业开发中，引进“邻里中心”概念。即在3000至6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。其服务功能有明确的量化指标和具体要求，根据园区的实际情况人性化地设置了12项必备功能，如超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所；并设置了推荐功能，如中介服务、礼品鲜花店、彩扩店、饰品店等等，使居民生活所需的服务项目门类齐全、配套完善。

　　《江南时报》(2006年02月23日第二十一版)