万科两大盘取消认筹直接卖楼

　　记者从相关途径获悉，万科城市高尔夫三期和运河东一号推售时均跳过了目前市场常规操作的“认筹”环节，直接开盘销售。对于万科此举，行内又有了一场关于认筹是否应该取消的争议。

　　万科：两盘取消认筹是为了方便客户

　　记者从东莞万科证实了这个消息。据东莞万科总经理助理王永飚介绍，万科城市高尔夫花园三期及运河东一号一期推售时确实跳过认筹环节，而此举是为了方便客户。

　　“认筹、解筹，对于发展商来讲是有利的，但却不是客户需要的。取消这个环节，是考虑到方便客户。”王永飚告诉记者。据介绍，有不少客户反映，为了买楼，认筹要跑一趟售楼处，解筹要跑一趟，最后签合同时还要跑一趟售楼处。这里还不算那些中间为了其他琐事或为了看现房跑售楼处的次数。买一套跑这么多次售楼处，实在是太麻烦了。

　　记者在城区部分楼盘售楼处随机采访了几位看房者，大家的回答如出一辙。一位从镇区来看房的朱先生告诉记者：“老听发展商说认筹几百上千，是不是真有那么多楼推呢？如果认到了筹却买不到房，是不是等发展商推后面的楼的时候，还得再排一次队，再认一次筹，再解一次筹？解筹选号都得在发展商指定的时间来，对于我们来讲，实在太不方便了。”而另一位钟先生则表示，如果解筹当天因为其他的事情而不能选上房，就失去了选房资格，这对于购房者而言，是完全被动的。

　　王永飚表示，两盘为了方便客户取消认筹环节，并不代表万科所有的楼盘今后都将取消认筹。对于其他项目的操作，将根据具体情况而定。

　　取消认筹不等同于取消预售

　　取消认筹是不是真的有利于购房者，进而规范市场呢？

　　2005年7月31日，中国土地学会和中国土地勘测规划院联合举办“《物权法(草案)》土地问题座谈会”，国土资源部土地利用管理司司长廖永林提出的“房地产泡沫跟预售有直接关系”的论点，一出口便引起各方关注。他说，“现在的房地产市场上出现的种种问题，特别是乱炒房地产，都跟预售有关。我个人的意见是，应该完全取消商品房预售。房子没有完全建好就卖出去，卖了个半成品，出了问题怎么办？”随后，8月15日，人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

　　此语一出，当即在各地媒体掀起一场预售是否应该取消的讨论。然而在讨论中，不少人将认筹与预售等同了起来，认为取消预售就是取消认筹。

　　对此，行内人士表示，认筹并不等同于预售。所谓认筹，是深圳开发商从香港同行那里学来的楼盘营销手段，不过，淮橘成枳，“认筹”来到内地之后，却以另外一种形态“肆虐”开来。认筹相当于内部认购，一般情况下，此时开发商尚未取得预售许可证。“认筹”的具体操作大致有以下几个环节。首先是购房者去开发商那里填写个人资料，在交纳一笔数额不菲的“诚意金”后，购房者即获得了“认筹”资格。但往往有“认筹”资格的消费者的数量会远远超过楼盘实际推出的房屋数量。

　　而预售是指销售已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，同时持有建设工程规划许可证和施工许可证，并按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的商品房。此时，商品房已经取得相应的销售资格，实际推盘量也已经确定，欠缺的，只是在楼盘封顶前，购房者还看不到自己订购单位的实际施工质量和布局。

　　虽然两者并不完全等同，但不可否认，认筹和预售确实给了一些不良发展商许多空子钻。那么，取消认筹是否就可以堵住这些疏漏呢？

　　声音

　　取消认筹影响几何？

　　业内人士有赞有弹

　　取消认筹究竟对消费者而言有多大意义呢？对规范市场又能起到多大的作用呢？对这个问题，业内则出现了两种看法。一种看法是：取消认筹有利于规范市场，可以防止开发商操控市场，让价格得到更真实的体现；另一派人士则认为：取消认筹是治标不治本，真正能规范市场的，还是预售信息的公开透明化。

　　赞：

　　取消认筹可防止开发商操控市场

　　“预售取不取消没所谓，倒是认筹真该被取消了。”一位行内人士如是对记者说。该人士表示，万科旗下两大楼盘取消认筹直接开盘，也许只是为了方便购房者，但从整个房地产市场来看，这是一项利于规范市场的举措，意义颇为深远。

　　据该人士介绍，深圳是较早提出取消认筹的城市，当时深圳出台政策取消认筹，主要是因为深圳的认筹方式花样颇多，认筹过程中给了炒家太多的炒作机会，而发展商也利用认筹制造了太多猫腻。相对而言，在东莞炒家并不多，然而，发展商可利用认筹制造的猫腻却多不胜数。“我们最常看到的是：‘解筹当天抢购一空’、‘认筹×××’等说法，购房者被发展商搞得一头雾水，一直不清楚到底还有没有房子卖，因而急着买房。可事实却是，往往在某楼盘所谓售罄之后，突然又“蹦”出一批房来，发展商此时则称：楼盘是分批推售的，首批单位已经售罄，现销售的是二期三期。”而且，发展商放出的筹往往大于实际推盘量，这里也有安全隐患，深圳就曾发生过400个单位的楼放出近1000个筹，结果认了筹却没选到房的客户大闹售楼处的案例。

　　该人士同时表示，认筹需要收取一定的诚意金，实际上也是在预售前由购房者提购了一笔不小的流动资金。利用认筹，发展商还会制造一些“该楼盘很好卖”的市场假像，在购房者注重口碑的市场因素下，进而使购房者追捧某一楼盘，而发展商借机逐步提高销售价格试探市场，炒作托市。取消认筹，可以防止开发商操控市场，让价格得到更真实的体现，使消费者能清晰地把握市场，理性购房投资。

　　弹：

　　取消认筹是治标不治本

　　也有从业人士认为提出取消认筹没多大意义。

　　一位曾在深圳从业多年，于2004年进入东莞从业的策划人士告诉记者，不管是行业内自发取消认筹，还是政府制定相关政策取消认筹，都不可以真正规范目前的市场。

　　“上有政策，下有对策。光是取消认筹对市场影响其实不大。”该人士表示，认筹并不是影响市场的根本因素，取消认筹就和实名制购房一样用处不大。购房要求“实名制”，炒房者可以拿亲戚朋友的身份证来买，而取消认筹，发展商还是可以采用分期预售的方式控制推货量，炒作托市。取消认筹只是治标不治本。真正有利于规范市场的，还是预售信息的公开透明化。

　　据该人士介绍，2006年6月东莞即将实行预售信息网上公开，是规范东莞市场的一大进步，但光有信息公开，还不能完全摆脱发展商操控市场的行为，需要的另一项作为，是对预售推货量的公开。“深圳现在的预售制度，就要求发展商有多少预售单位都必须全部推向市场。”该人士表示，只有销售信息的全部公开，才能真正杜绝其中的猫腻，进而还大家一个规范的房地产市场。

　　本版撰文本报记者王敏

　　图：

　　万科在东莞率先取消认筹卖楼，将会给楼市带来什么样的变化呢？我们拭目以待。杨凯摄