政协委员建言“扶正”业委会

　　物业冲突频发引起两会关注，业主维权出路何在？

　　政协委员建言“扶正”业委会

　　2006广东两会

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　　近几年社区物业冲突愈演愈烈，业主维权持续升温，引起省政协委员高度关注。而作为业主维权的平台——业主委员会，从一诞生，即在现实生活中成为业主与开发商、物管公司争夺话事权的目标。委员建议政府积极介入业委会管理，促进社区和谐。

　　业主、物管天生冤家？

　　“暴力冲突将维权从经济层面扩及精神层面，对小业主构成一种精神折磨。”

　　——维权业主

　　“在业主利益纠纷中，政府要谨防成为权势阶层代言人。”

　　——专家

　　本报讯(记者杨晓红)昨日省政协会议期间，数名政协委员就如何解决社区物业冲突引发热烈讨论，并提出多种解决思路。

　　据广州市2004年统计数据，目前全市有物业管理小区(大厦)3617个，约有259万居民接受物业管理服务。但按成立物业公司之初所设定的框架，即相应成立的代表业主权益的业委会，全市却只有429个，仅占规定比例的11.9％。这样，在一头大一头小的天然畸形发展下，弱势的小区业主和物业管理公司之间的纠纷中，物业公司与社区众多业主的冲突时有发生，个别小区甚至还发展为小规模的斗殴冲突、甚至屡次发生流血事件。

　　出路1给业委会独立法人资格

　　社区维权矛盾凸现影响社会和谐，政府应指导监管业委会

　　对屡屡出现的城市社区维权，省政协委员王则楚特地在省两会期间，提出一份按行政辖区成立业委会联合会的提案。

　　王则楚认为，近年的社区维权矛盾凸现尖锐，已逐渐成影响社会稳定的因素。物业公司和业主应是平等的交易主体，而多次引发纠纷的主要原因之一，就是物业权代表人的法律地位，即业委会，未得到明确的法人地位，无法依法维护业主权益。

　　按国务院2003年通过并实施的《物业管理条理》规定，业委会是业主大会的执行机构。但实际上，根据现在的法律法规，业委会既不是物业管理的自治群众组织——未到民政部门报批，又不是物权经营公司——未到工商部门报批，更不是政府机构——无政府有关机构的行政任命，所以根本无法行使《物业管理条例》规定的职责，比如“选聘、解聘物业管理企业”，“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订服务合同”，“对公共物业开发产生的收益进行积累”，“在物业管理纠纷中，为维护自己合法权益而提起诉讼”等等，最终造成社区纠纷无法依法得到解决。

　　因此，王则楚委员认为当前要建和谐社区，当务之急就是辖区政府要加强指导并监管住宅小区成立业委会，有条件的还可按省、市、区、街等辖区范围的不同，逐级组建类似业委会联合会这样具有法人地位和中介组织性质的法人社团，立法明确其业主大会及业委会的法律地位，使之具有独立的民事法律权力和对外行使代表权的资格。民政部门要接受业委会联合会及其所属的业委会法人社团登记。

　　同时，王则楚建议，对2006年应成立而未成立业委会的小区，将在2007年停止其原有物业管理合同的执行，以此促使业委会成立的比例大幅度提高。

　　出路2政府在社区“柔性”补位

　　建议出台硬性法规，大社区必须成立业委会

　　省政协委员苏祖兰经历了今年春节后至今的社区维权过程，在省两会期间多次表达希望广东能在社区冲突日益激烈的情形下，在全国率先创新性找出一条解决途径，“而一旦该问题通过改革创新而解决，广东可能在这个全国迟早必须面对和解决的大事情上，再次充当排头兵”。

　　22日参加完省两会后，苏祖兰连夜再次就社区维权究竟该如何解决写提案。这是她继2月初向省政协“直通车”迅速反映广州华南板块社区冲突情况后的第二份相关提案。在她向省政协反映情况后，得到省政协主席陈绍基迅速回复批示，责成相关部门处理。

　　苏认为，现在的物业管理，动辄一管理就是上千户数万人的起居住行，是一个大的综合管理功能。之所以处于相对弱势的业主在利益受损时，总是容易发展成直接与开发商或者开发商遗留下来的物管公司斗，很大一个原因就是政府管理职能缺位。因此，解决社区冲突，可以考虑政府补位。

　　但苏同时强调，政府最好是一种有克制的“柔性”补位，比如能不能考虑政府从上到下设立社区管理机构，承担大事决策，一般事监管，小事调解的角色。也可考虑组织仲裁委员会，或者由政府介入物管公司，担当起统筹大局，裁判小局的角色。政府部门只是对业委会备案及进行相关协调。

　　苏建议，当务之急是制定新法规，如明确业委会地位、建立开发商与业主平等沟通协商渠道等。也可先出台一些硬性法规，如已入住多少人(如300人)以上的楼盘，必须成立业委会，否则发展商不能继续售房等，以避免更大社区冲突出现。

　　出路3可设物管协调委员会

　　或在社区以产权为依据来成立业委会，对物业采取自管模式

　　省政协委员温洋在调查了现有的社区管理结构后，建议改变现有“基本不存在真正业委会”的管理结构，而在社区层次成立业委会，或者社区物业管理协调委员会。

　　在现有社区管理架构中，社区单位楼、单位住宅群等往往以“楼长”、“代表”等被指派的人员，来对业主楼宇进行管理，这些人既没代表性又无合法性，故而也很难行使维护业主权益的职能；另外一些新成立的大社区，由于管理区域过宽，缺乏产权及法律依据，也很难发挥现实作用，难以得到广大业主的认同，所以经常造成目前收费难及部分业主与物业屡有抵触情绪，甚至暴力冲突。

　　对此，温洋委员建议，可以在社区以产权为依据来成立业委会，让有产权依据的单位楼、单位住宅群，都同新兴小区一样组建自主业委会，对物业采取自管模式；或者在社区层次，不成立业委会，而成立社区物业管理协调委员会，负责对社区内各业委会管辖范围之外的工作进行协调。

　　“谨防政府成权势阶层代言人”

　　民间维权力量无主管单位可“依”，专家称官方应积极介入

　　近来，业主维权成为公众的焦点。而在此前的媒体报道中，维权中的暴力事件并不鲜见。

　　孙威力、习建华，广州业主维权的熟稔者，坦言最近感到了压力。“暴力冲突将维权从经济层面扩及精神层面，对小业主构成一种精神折磨。”孙说。广州番禺一处楼盘的业主对习建华说:住在那里，肠子都悔青了。

　　作为业主维权的平台，业主委员会一直是业主与开发商、物管公司争夺的目标。

　　难产的业委会

　　张险峰，在漫长的业委会选举中已经觉得疲惫，她说，“建立业委会，似乎成了不可能完成的任务。”而且，张这样的人，在开发商和物管公司眼里，甚至在一些政府部门那里，都成了“刁民”。张是一家大型住宅区的业主，也是积极的维权者。从去年8月初，该楼盘即开始业委会换届选举，但直到目前，新的业委会还是没有选出来。

　　这种情况绝非个别。五羊新城某楼盘的宋小姐说，他们的业委会换届工作从去年九月份就开始了，但到现在仍没有头绪。

　　在著名的白领社区丽江花园，这两年，围绕业主委员会展开的争夺小区话事权的斗争从来没有停息过。目前，这个大型社区有着两个业主委员会，双方都称自己是合法的，并指责对方为非法。

　　业委会为何难产？一位熟悉内情的人士说，谁掌握了业委会，谁就掌握了小区话事主动权，利益双方自然都志在必得。

　　业主物管利益平衡点在哪？

　　律师、也是一家业委会主任的张忠认为，“业委会应该是业主理性自治的产物，它是业主与开发商及管理公司沟通的平台，没有这个平台，双方的矛盾就会产生乃至酿成人身伤害。”但张险峰无奈地表示，现实中的业委会都打上了维权的烙印，“管理公司想利益最大化，业主也想伸张自己的权利，矛盾由此激发。”

　　一位熟悉内情的人士说，管理公司长期习惯了无视业主的利益并攫取暴利，所以会对业主保护自己利益的行为非常恼火。

　　张险峰及宋小姐都受到过来历不明的威胁说。番禺一家楼盘的业主维权分子李佩瑶说，有人当面跟我说搞不好就要我人头落地。

　　“业主和物业公司都想利益最大化，这个平衡点在哪里？”张险峰问。

　　政府应更积极作为

　　在丽江花园业委会选举风波中，维权者抱怨政府没有起到应有的作用并指责个别官方人员偏袒财势阶层。

　　中山大学人类学副教授朱健刚曾指出，在业主利益纠纷中，政府要谨防成为权势阶层代言人。张险峰对政府的期待是:它就是在业主和管理公司、开发商寻找利益平衡点时进行周旋的角色。然而，政府的作为却难令张满意，她说，他们多次向有关部门反映情况要求对方对本小区业委会选举工作进行指导，但都得不到回音。在一次交涉中，对方甚至动手打了业主代表。

　　孙威力、习建华、张忠等人都表示，在相关法规界定尚模糊不清的情形下，政府应该更为积极地对业委会工作作出指导。

　　民间力量酝酿更大平台

　　面对不断出现的利益纠纷，民间力量有着更积极的回应。目前，孙威力等人正在努力建立一个更大的用于协调各方利益的平台——广州业主委员会联谊会，“通俗地说，业委会是业主的娘家，而联谊会就是业委会的娘家。”孙解释说。而在白云区，11个住宅小区的业委会则雄心勃勃地准备联合成立业主委员会协会，但他们发现找不到协会“主管单位”。

　　孙威力对联谊会的设想则强化其民间化和自治性，这个设想参照了广东省政府《关于发挥行业协会、商会作用的决定》。《决定》要求，在“自愿发起、自选会长、自筹经费、自聘人员、自主会务”的基础上，实行行业协会、商会“无行政级别、无行政事业编制、无行政业务主管部门”。

　　本报记者贾云勇

　　图:

　　近年社区利益冲突频繁，图为业主不满物管公司而上网“恶搞”的图片。

　　业委会一直处于各方利益争夺中，图为广州丽江花园部分业主选举业委会。本报记者卢汉欣摄(资料图片)

　　（南方都市报）