广州楼价暴涨泡沫渐现　房屋租赁价格偏低，买房投资应该谨慎入市

　　权威研究数据显示：珠三角十大城市家庭人均可支配收入比长三角十五个大城市高26％，而平均房价却仅为后者的82％，据此，珠三角被认定为全国楼市最理性的地方，也是楼市泡沫最小的地方。然而，近几年来珠三角尤其是广州楼价快速暴涨，而人均可支配收入与房屋租金却并没有水涨船高，致使广州房屋租赁投资风险剧增，楼市泡沫开始显现。

　　租赁投资风险剧增

　　俗话说：“一铺养三代”，广州人一向有投资商铺的爱好。近年来，伴随着广州经济的高速发展，广州人口袋里的余钱也开始丰盛起来，一些人便开始将购房租赁投资纳入了理财计划。然而，市场环境与政策环境的相继“恶化”，令租赁投资风险剧增。

　　曾经发表过“买房不如租房”的中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭日前发表专文指出，去年调查过的12个城市167个楼盘在2006年春节期间的调查显示，购房资金成本与租金比率均有所上升，这一指标的提高主要是房价涨幅依然大于租金增幅，因此，与2005年相比，2006年买房更不如租房。

　　权威统计数据显示：广州房价在2004年2005年连续飚升，短短两年间业已大幅上涨了超过30％！然而，近两年来，广州房屋租赁价格并没有“水涨船高”，致使房屋租赁投资收益备受挤压。据了解，目前广州房屋租赁投资年回报率已不足6％。例如位于海珠区南洲路一套55万元、100平方米三房一厅全新单位月租金为2500元，年回报率不足6％；越秀区淘金小区一套31万元、65平方米二房一厅二手房月租金为1500元，年回报率也不足6％。再加上税费、空置以及房屋空置时物业管理费、公共水电费甚至垃圾费等等费用，投资回报率更不足4％！

　　按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100－200倍；而以上两房屋房价与月租金之比均超过了200倍。目前国内银行房贷利率高达5.51％－6.12％，而房屋租赁投资回报率却不足4％……租赁投资市场风险开始显现。

　　更重要的是，去年正式出台的《广州市房屋租赁管理规定》，不仅对放租业主的纳税情况做出了严格规定，首次规范地提出了漏税的罚款处罚；同时明确了作为出租人的业主需要承担的法律责任：未取得房产证等九种情况的房屋将不得出租，否则可能会受到严厉处罚；房屋租赁必须到房屋所在街道办进行备案，违者将被处以最高3万元的罚款；此外，新《规定》对于因房屋租赁而引发的治安、消防、计生、规划、税务等问题还做出前所未有的具体规定，违反相关规定，出租人最高将被处以50万元的罚款！这意味着，此前房屋出租人只需将房屋租出收到租金便万事大吉的想法已不会再现。新《规定》实施后，房屋出租人不仅需要如实缴纳税费，还要配合政府有关部门对房屋租赁的管理工作，例如必须了解承租人的背景－－有否违反计划生育政策、是否在逃案犯、会否从事不法行径，甚至提醒承租人注意消防安全等等。

　　泡沫渐现需谨慎入市

　　广州楼价从10年前开始了漫长的下跌之旅，历经七年多腥风血雨的洗礼后，到2003年秋，广州楼价从10年前高峰期下跌了近三成并创出了10多年来的最低位。而从2003年底2004年初开始，广州楼价却驶上了上涨的快车道，在短短的2004年至2005年两年间，广州商品住宅均价从每平方米3888元飚升至5114元，大幅上涨了超过31％！

　　2005年，广州市职工平均工资为33839元，比上年增长9.1％；城市居民人均可支配收入为18287元，增长8.3％；人均消费性支出14468元，增长10.3％。而按照广州市国土房管局提供的权威数据，2005年广州市十区范围内一手商品住宅均价为5114元／平方米，较去年上涨了10.73％；老八区则为5821元／平方米，上涨了9.03％。楼价涨幅连续多年高于城市居民人均可支配收入以及人均消费性支出涨幅，广州楼市泡沫开始显现。

　　以目前广州的一个普通三口之家为例，2005年人均可支配收入为18287元，3口之家的可支配收入为54861元，再按照目前我国居民43％的消费率计算，则该三口之家的平均年节余(年收入的57％)为32271元，目前广州十区一手商品住宅均价为5114元／平方米，购买一套普通的两居室房价(按80平方米计算)为409120元。也就是说，广州的一个普通三口之家要买一套80平方米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要12.67年。倘若是单身人士首次置业，仅靠其收入购买一套80平方米的普通两居室，不吃不喝，也需要22年多的时间！

　　这还只是计算广州十区平均楼价得出的数据，倘若购买的是市中心区的一手商品住宅，按目前广州市中心区一手商品住宅每平方米8000多元计算，情况更是令人不容乐观。因此，对于楼市投资客来说，谨慎入市不应是忠言逆耳。

　　本报记者黄博华

　　记者观察

　　政府该出手了

　　“推迟买房就是对广州房地产业作贡献”！“政府官员插手房地产开发就地免职”……进入了2006年后，广州楼价持续飚升后劲不减令广大消费者忧心忡忡，而连日来相继出现在各大媒体版面上的醒目标题，更令广州开发商甚至个别政府相关权威部门官员不寒而栗！

　　倘若说，此前广州还有不少政府权威部门官员咬定广州楼市理性稳健的话，那么现在，谁也不敢自欺欺人“粉饰太平”了。

　　广州楼价持续快速暴涨，远远地抛离市民的收入水平。虽然目前的价位市场还可以接受，但其强劲的增长势头却令人(尤其是政府官员)为之忧心焦虑：长此以往，不仅超出了市民的消费实际，更加剧了社会矛盾。虽然楼价问题一向极为敏感，政府“有形之手”也难以下手，但如今，政府不得不出手了。

　　今年1月19日，中央政治局委员、广东省委书记张德江在省纪委六次全会上强调：“政府官员插手房地产开发就地免职！”同日，广东省委常委、广州市委书记林树森在出席全市建设工作会议时也表示，这几年开发商有联合哄抬房价的迹象，对此，市政府会想办法干预。

　　而对于部分开发商的“地荒论”，广州市国土房管局官员不仅多次出面“辟谣”，更以实际行动积极反击——据了解，今年2月份广州市土地市场入市的地块多达九幅，总建筑面积超过80万平方米，这一数量创出了多年来的纪录。更重要的是，土地管理部门还表示，如果下一步房价出现过快上扬，不排除采取专门措施来进行调控。而且土地管理部门也表示将采取扩大土地供给规模、适当调整供地结构、进一步加大储备力度等措施稳定土地市场。

　　“为防止房价过高或过快上涨，加重市民负担，加大城市运营成本，降低城市综合竞争力，广州市有关职能部门将进一步加大力度采取有效措施保持房价整体稳定，使市民居者有其屋，绝不允许蓄意造势、哄抬房价的现象滋长。”市国土房管局有关负责人的这番表态，显示出遏制房价过快飚升，保障市场稳健发展的意愿与决心，广州楼价疯狂的上涨势头有可能得到有效遏制。还没有完全进入市场经济阶段，房价当然不能完全听任市场调节，作为政府主管部门是时候出手干预了，也应该出手干预了。

　　本报记者黄博华

　　图：

　　小心！别吹破啦。制图吴冬芸