买二手赌升值或成泡影

　　记者观察

　　一系列宏观调控政策导致二手房交易成本大幅上升，2005年广州房价却再度上涨一成，买楼者一直以来所信仰的“买楼可以保值增值”的概念还灵不灵？答案正趋向于否定。

　　据中国指数研究院等单位发布的统计数据表明，自去年8月以来广州二手房挂牌均价

　　对于绝大多数初次置业者来说，买房不仅是成家立业的一个标志，更是人生的一次重大投资。而在现实中，不少市民正是受到“买楼不但可以保值，楼价涨了还有赚”这样的观念鼓舞而出手。至少，广州楼价连续两年的大幅上涨已经令不少本来没有买楼预算的市民动心。

　　业界普遍相信的楼市规则是：一二手楼价的波动存在联动关系，一手楼价的上涨势必会带动二手价格水涨船高。在今年初许多人“该不该买楼”的揣测之中，涌动的是大量楼市看涨者期待房屋升值的预期。

　　然而广州二手房市场的实际情况并不是那么乐观。尽管广州二手楼市近两年异常活跃，成交面积屡屡逼近一手楼，却是在低价物业占据绝大多数的情况下取得的，成交均价并没有像一手楼那样出现明显攀升。

　　从两者涨幅的对比上不难看出，广州二手楼买卖实际上并没有出现大幅“升值”。2004年广州市十区一手住宅交易均价4618元／平方米，二手住宅交易均价2759元／平方米。而在2005年，广州十区一手住房成交均价涨到5117元／平方米，比前年增长499元／平方米，但十区二手房均价在经历一年的反复拉锯之后到12月份才仅为2997元／平方米，上涨不到250元／平方米。

　　广州原八区二手住宅均价在去年12月达到最高点，为3318元／平方米，而大半年的均价只是在3000元／平方米左右徘徊，与2004年3078元／平方米的八区成交均价相差无几。

　　种种迹象表明，广州一二手住宅的成交价差正呈逐渐拉大的趋势。相比发展商咬定售价爱买不买的态度，二手卖家则在丰富的盘源和买家坚定的砍价声中节节败退。据中国指数研究院二手房价格指数报告显示，今年一月广州八区加番禺二手房挂牌均价达到5459元／平方米的半年来最高点，但中原和满堂红显示出的近期二手成交均价则仅为4803元／平方米4236元／平方米，二手房成交价平均要比挂牌价缩水一成还多。

　　不可否认，广州二手楼价近年来在一些区域和地段确实出现了大幅度的增值。如珠江新城、天河北的商品房以及老城区房改房等，令五年甚至三年前入市的投资者赚得盆满钵满。而在去年营业税新政和今年初个税新政后，二手房买卖成本的上升也带动挂牌价的上涨和更多二手楼成交价的抬高。

　　但是专家认为，如今买楼转手投资能够普遍获利的可能性不大，特别是目前一手楼市场的上涨普遍伴随着产品档次的提升，并且还面临着政府调控的强大压力，而二手住宅不可避免的折旧以及今后二手楼盘源的日益增多则更是期待住宅“升值”者不得不考虑的风险因素。

　　本报记者王昊