公务员换房唱主角

　　通常情况下，一个人刚步入职场时往往会选择小户型单身公寓；几年后需要考虑结婚生子等问题时，会选择面积大一些的住宅；到中年以后，随着职位提高、收入不断增加，也许会购买高档公寓或别墅。对房子的需求将伴随一个人一生不断变化。而目前，在广州的房地产消费市场中，记者观察发现，持着“换房需求”的置业者越来越多，“换房时代”汹涌而至。

　　就目前广州的住房消费来说，简单的经历着几个梯级：租房——首次购房——换房置业。而记者观察发现，目前升级置业的居民消费更看重地段、环境、户型、邻里等诸多环节中的细节。自住与投资、城内与郊外、常住与度假，升级置业的格局正逐渐走向细分和多元化。

　　居住观念告别“从一而终”

　　在之前，广州大多数的住宅都是分配制的产物，居民普遍没有升级置业、梯级消费的观念，持有‘买房一步到位’想法的大有人在。而随着大量公房的上市，生活水平的提高，房地产一、二级市场开始了良性互动，大量“以小换大、以旧换新”的置业者涌入房地产市场。值得关注的是，与前几年不同的，现在抱着“先解决目前需要，再根据自身条件一步一步换好房”想法的人越来越多，住房梯级消费观念已经形成。“买房换房”的消费态势逐渐成形。

　　业内专家认为，近年来市场上的高档公寓、别墅等大户型项目逐渐增多，而且很受购房者青睐，这与前两年小户型大行其道形成强烈反差，也表明人们的置业需求有了很大改变。

　　公务员是换房主力

　　广州市房地产协会秘书长许国碧介绍，2005年1月13日，广州市政府颁发《关于修改〈广州市村镇船舶修造业管理办法〉等政府规章的决定》，规定广州市房改房上市售卖无须单位同意，单位也不再有优先购买权，意味着房改房的上市条件全面解禁，广州近60万套房改房可以自由买卖。

　　60万房改房上市直接推动了广州二手楼市的发展。与此同时，随着社会生活水平提高，原来享受福利分房的公务员也对房子的格局、面积、环境等方面都有了新的要求。很多原来拥有房改房的业主，已经具备一定的经济基础，非常渴望以旧换新。据了解，目前部分四五十岁的高级公务员就已经买了新房。随着房改房上市条件放宽，还将有一批公务员加入购房大军。

　　公务员作为社会的中坚力量，在购房力方面具有比普通消费者更为优越的条件。公务员一般收入稳定，拥有固定的住房公积金。此外，购买方式和购买资金等方面具有一些政府银行提供的平台，购买门槛相对较低。据了解，广州目前只有5万多公务员。因此，单从数量讲，短期内难以爆发大规模换房潮。然而，公务员的换房带动效应却非常之大。新世界的张三宝认为，公务员的消费行为往往是社会消费的先锋和引导。在购房置业消费方面，公务员一直都是整个商品房经济时代的重要组成力量之一。一旦选中满意的物业，很容易出现一个公务员带来几个公务员，后来公务员又带来新业主的现象。

　　换房攻略

　　换房升级多样选择

　　专业人士认为，随着人们生活水平的日益提高及消费欲望、消费层次的攀升，“以旧换新”、“卖小买大”、二次置业，进行换代升级的人数将会不断增多。而“卖旧买新”、“押旧买新”、“租旧养新”、“转按揭买新”等置业升级方案也就为购房者提供了更多的选择空间。

　　卖旧买新。卖掉旧房再买新房，用旧房的房款支付新房的部分房款以及装修费，经济条件不是很宽裕的人通常可以采取这种方式，但前提是你必须能承担新房与旧房的房价之差。

　　押旧买新。如果你既不想丧失原房屋的产权，又没有足够的新房首付款，但你有较强的月供能力，你还可以“押旧买新”方式。即通过房屋经纪公司将房子抵押给银行获得一笔短期贷款，用这笔贷款来支付新房首付。在你住进新房后，你只要像普通情况下那样，偿还新房按揭贷款就可以了，而旧房出租的租金可以用来偿还一部分短期抵押消费贷款，可以说是一举多得。

　　租旧养新。如果你不愿丧失原房屋的产权，并且有足够的首付，但月供能力不足，你可以采取“租旧养新”的方式。在住进新房后把原来的旧房子出租出去，用租金来偿还(全部或部分)新房的按揭贷款——月供。“租旧养新”一定要防止旧房长期空置的风险，否则你新房贷款的偿还就无以为继。

　　转按揭买新。如果你的房屋是通过银行贷款购买的，目前仍处在按揭还款中，但是由于种种原因想要出售；而买家客户恰恰也需要通过银行贷款来购房，这时就出现一个转按揭问题。“转按揭买新”业务即通过银行金融服务的支持，使还处在按揭还款阶段中房产可以上市交易。有些与银行之间保持着良好的协作关系，在转按揭交易中能够帮助业主、客户及银行三方面尽量规避有可能发生的各种风险，起到很好协调关系的作用，帮助业主轻松完成置业升级计划。

　　换房真人秀

　　周先生欲圆换房梦

　　人物档案

　　周先生，广州某高校教授，后年就要退休了，目前住在学校分配的单位房中。由于即将退休，打算换房改善居住条件。周先生的儿子已经结婚，在天河区上班，小孩目前5岁，正在考虑入学问题。

　　换房要求

　　由于想和儿子一家一起居住，所以周先生要求的物业最少要有四房单位，总价在100到200万左右。物业要求楼盘的大环境要好，绿化、生活配套等要齐备。如果是在市区，最好能有良好的教育和医疗设施，满足孙子的教育问题，和本身的医疗保健；如果在郊区，则需要有较为便利的交通条件。

　　买房者说：一切都要好

　　周先生：我们换房的原因很简单，目标也很明确。我们年纪大了，希望找个环境好点的小区居住，同时医疗配套也要好，年纪大了毛病多，医院太远的确不方便。因为想和孩子住在一起，所以，得兼顾孩子的工作，不能太远，交通也得方便，更重要的是要有良好的教育配套，才能保障孙子的未来。

　　卖房者说：美梦可成真

　　陈洪志(光大地产副总经理)：目前，广州置业者中，二次置业、三次置业的“换房者”越来越多。作为开发商，我们也注意到了这一消费动向。针对这些消费者，我们认为，无论是产品的设计也要，置业需求也好，都有一个相应的“提升”和“升级”。首先，对于换房者设计的产品而言，要提高住宅的舒适性。首次置业者一般讲求的是居住功能，而换房者，在居住的基础上，还要有舒适的要求。比如要大厅、要大的主卧室等。第二，要提高住宅的功能性，增加工人房、杂物房等设计。第三要满足换房者对于小区住宅品质和生活氛围的更高需求。“人以群分”，“择邻而居”等对换房者来说，都是选择的重要条件。第四，配套问题一定要解决好，无论是教育也好，医疗也好，对于每个家庭都是至关重要的，而换房者对于这方面的要求就更高了。最后呢，就是要强调园林等建筑小品从观赏到参与的一个功能转变。

　　心水推荐

　　广州雅居乐花园

　　推荐单位：上善若水15栋601

　　户型：四房二厅二卫

　　总价：1129922元(含1200元／平方米豪华装修)

　　朝向：南

　　建筑面积：181.51平方米

　　套内面积：158.10平方米

　　楼盘环境：一梯两户、点式布局、南北对流，70米的楼距，10000平方米的水泽风情。

　　换房建议：按照周先生的要求，四房以上的单位，小区绿化好，配套齐全的100多万的房子，广州雅居乐花园的上善若水是一个非常良好的选择。广州雅居乐花园一直都以绿色生态的大环境取胜，加上便利的交通，齐全的配套，成熟的人文环境，不但是退休养老的好地方，也为年轻人的生活提供便利。

　　罗马家园

　　推荐单位：凯豪庭B座1402

　　建筑面积：155.82

　　户型：五房两厅两卫

　　朝向：南北对流

　　价格：1324315元

　　装修标准：1000元／平方米

　　单元评点：两梯两户，南北对流，超大阳台，正对300米长园林

　　换房建议：选择品牌发展商；社区文化底蕴良好；社区及周边生态环境好。

　　珠江御景湾

　　推荐单位：御江3号G9－203

　　建筑面积：149.24平方米(四房)

　　总价：1342528元

　　朝向：南北

　　户型点评：该户型属于大户大厅，南北对流，通风与采光好，布局合理的带全屋豪华装修四居室。南北双景观阳台设计，南阳台与客厅相连接，全揽珠江南向一线江景；北阳台连通饭厅，综纵观皇家园林。

　　换房建议：考虑到周教授所住区域、日后居住要求和子女同住等因素，建议购买市内珠江御景湾一套150平方米左右的四房两厅南向一线江景单位。百年名校——南武小学珠江御景湾分校(公立)，大学城良好的教育及医疗配套为周教授退休后和孙女读书创造良好条件。交通方便快捷，解决了周教授儿子在天河上班和亲朋好友到访交通问题。按推荐单位房价134.3万左右计算。周教授可选择按揭购房方式，将原居住单位出租，将租金及住房公积金填补月供款较为轻松，这样付款压力小。

　　珠江帝景

　　推荐单元：灏景轩E栋21H

　　朝向：东南

　　间隔：四房两厅

　　面积：149.109平方米

　　成交价：1869871元

　　首期(30％)：569871元

　　月供(20年)：8948元／月

　　换房建议：小区实行酒店公寓服务，适合一家人的家居生活，而目前已开放使用的沿江的园林绿化渗透进各栋架空层，在这些栋架空层设一些通透型休闲设施，诸如书吧、啡吧、茶艺室等，从里到外都能感觉到景观，适合退休的长者和儿童的健康生活。

　　万科蓝山

　　推荐单位：情景洋房C3－101

　　面积：151平方米

　　总价：124万元

　　朝向：正南北朝向

　　户型：四房两厅两卫，并附送一60余平米的宽阔地下室

　　换房建议：该小区风景良好，万科优质的物业服务将使居家十分惬意舒适，宽阔的马路也将使工作在市区的客户变得畅通无阻，名校入住将解决子女的入学教育问题。

　　专题撰文关丽

　　图：

　　“你换房了吗？”正逐渐成为公务员们见面的问候语关丽摄