大学城商业投资热悲喜难料

　　令广州大学城内数万师生期盼已久的地铁大学城专线已经开通数日，近期受关注度极高的大学城商铺争夺战也接近尾声。据悉，先入为主的广州大学商业城定于3月开业，而体量12万平方米的北亭广场的招商则已经悄然开始。

　　大学城40万师生的市场一度令商铺投资者热血沸腾，商铺价格也被一再抬高。但记者多次进入广州大学城探营后发现，大学城师生的消费特殊性，其实并不能与几大商圈相提

　　大学城商铺遭遇“炒风”

　　广州近期商用物业最火热的地方，并不是新城市中心天河北，也不是未来CBD珠江新城，而是“南拓”步伐中重要的一环——广州大学城。大学城内商战硝烟四起，两大商业项目上演龙虎斗，投资者对这一新的商机趋之若鹜。

　　做服装生意的蔡先生从两个月前就在朋友的极力鼓动之下开始对大学城商铺市场进行考察，最后他选择了放弃。蔡先生对大学城商铺目前的投资价值提出了强烈质疑：大学城面积庞大、人流分散，消费能力并不强，凭什么三、四楼的租金被炒到300—450元／平方米？

　　蔡先生所指的“炒热”商铺正是目前炙手可热的某商业城。由于铺位有限以及需求旺盛，该商业城的商铺绝大多数已经被人拿走。更令他奇怪的是，许多人拿了铺子其实并不是想做生意，而是等着租金升高后转租做“二房东”。在炒家“力捧”和“首期要交纳一年以上的租金和管理费”等条件之下，蔡先生不得不另谋他处。

　　不但该商业城一铺难求水涨船高，就连刚刚动工预计在2007年开业的北亭广场也在暗暗提高租金预期。体量三倍于该商业城的北亭广场定位为大学城内的“天河城”，该项目发展商日前放出风声：从十几平方米到一百多平方米不等的商铺，每月租价约在100－200元／平方米，这一租金与两个月前发展商的预期整整提高4倍有余。

　　其实大学城出现商铺火爆的场面早已不新鲜。从大学城投资经营管理有限公司以拍卖方式出让临时公共服务区两年期的商业设施经营权开始，每次商铺争夺都异常激烈，月租金以35－40元／平方米起拍的铺面，被抬高约200元／平方米成交，铺位非常抢手。

　　吸纳能力或被高估

　　根据《广州大学城发展规划》，广州大学城用地规模约43.3平方公里，人口规模为35—40万人。中原地产有关人士认为，按照行内“商用物业的面积为人口数量的1／4”法则计算，大学城未来40万人口可以发展的商用物业面积约在8万平方米。

　　但大学城未来的商业面积已经远远超出了这一“红线”：某商业城7万平方米，大学城南北生活服务配套区各1万多平方米，再加上各校区、宿舍区内数不清的超市、便利店，四个保留村村民开设的若干档口食肆，大学城的商铺面积早已超出10万平方米。再加上数字影院、2万平方米超市及大量娱乐设施“加身”而更具综合性和竞争力的12万平方米的XX广场，大学城内的总商铺面积已经接近天河商圈“巨无霸”正佳广场。这么多商家未来靠谁养活？

　　而大学生的消费力则被过多“注水”。根据商家拿出的“市场调查数据”称，“广州大学生每月平均在校外的各类消费水平在800元左右，文化艺术类院校学生消费更高，可达2500元／月以上”。但广州美院一位大学生则不屑地表示，他和绝大多数同学正常的月开支都在1000元以下，而且60％以上都花在了吃饭方面，“大学生哪有那么多钱去消费？”

　　有行家表示，以早期进驻的主力店华润万家为例，目前该超市的营业额其实并不火爆，甚至可能还未达到盈亏平衡点，加上各间大学内外的小型超市分薄了市场份额，“连超市这个最基本的零售业态来讲都存在‘裹腹’问题”。

　　本报记者王昊