新华视点：南京楼市崛起“民间”维权中介

　　新华网南京2月24日电（“新华视点”记者 陈芳、邓华宁、邓卫华）

　　短短一年间，南京楼市被相继崛起的两股力量搅得风生水起：一股是“民间验房师”群体，他们受购房者聘请检验房屋质量问题，为业主维权；另一股是市民自发成立的“我爱南京自建房俱乐部”，将几十个楼盘的“民间版”房价成本清单公之于众。

　　这两股力量的影响力迅速扩大，甚至波及北京、上海、重庆等地。人们关注着这类“维权中介”对中国房地产业的健康成长能否起到刺激效用。

　　民间验房师：“几乎每栋房子都有些质量问题”

　　准备花百万元购买的一套新居，建筑面积是否如图纸所标的一致？墙面是否有空鼓？混凝土强度如何？精装修房用材是否合格？……有关房屋质量的一切，都是南京“民间验房师”的验房内容。

　　丁渤，南京市天创建设公司副总工程师，是“民间验房师”这一行当的先行者。“前几年，南京市住房市场化改革后，有亲戚朋友买房时让我帮着验房，结果发现几乎每栋房子都有质量问题。后来找我验房的朋友越来越多，忙不过来，于是在2005年底成立了一个专业验房工作室，并且在工商行政管理部门注了册。”

　　几年来，丁渤和他的团队共接受购房者委托验房4000多套，涉及新上市的所有楼盘。由于中国还没有“验房师”这方面的资质证，因此目前他们大都被称之为“民间验房师”。

　　记者在调查中了解到，目前从事“民间验房”的人士大多是房地产、建筑业的工程师，熟悉房屋建筑的结构、特点，以及建筑交付使用必须达到的相关标准，有关房屋质量的问题，难逃他们的“火眼金睛”。

　　丁渤说：“刚开始验房时，开发商对这种做法很抵触，还会派几个人跟着一道去验房，想方设法找茬。但验过几次后，开发商发现我们找到的问题都有专业法规为依据。比如有的房子中轴线偏移，导致面积减少；有的房子在打地基的过程中有恶意偷工减料行为，严重的甚至出现倾斜，他们就理屈了。”

　　既要约束开发商，又要防止业主过度维权，丁渤尝试召开由双方参加的协调会来解决矛盾。“这种方式已经成功操作了几次。南京市的四季阳光等几个楼盘的业主因此拿到了相当数额的赔偿。”许多开发商现在很重视“民间验房师”的意见，楼盘交付前加大了自查力度。北京、上海、苏州、无锡甚至宁夏都有人来咨询，有的想做质量咨询、有的想办同样的公司。

　　对于“民间验房师”现象，南京“紫鑫·中华广场”销售总监黄真敏有不同看法。他说，商品房在交付前，要经过质量监理、消防、人防、水电、电梯等10多道强制质量控制，最后还有关键的“竣工质量备案”。很多环节是由政府部门把关，其严格程度超过了一般的商品。“民间验房师”检验出的问题都是一些瑕疵，不是本质性的问题。老百姓之所以找他们，是因为不了解商品房的质量保障体系，其实没有必要。

　　房价成本“民间版”：老百姓也能自己算出房子成本

　　几乎与“民间验房师”同时出现的“我爱南京自建房俱乐部”，近两个月来连续在网站上公布民间版“房价成本清单”，引起了不小的震动。其中一份清单列出了南京河西20个楼盘的成本，以及城中8家楼盘的成本信息。

　　俱乐部发言人邵角告诉记者：“近两年，南京的房价上涨迅猛，涨幅排在全国前五位，而居民收入却只排在20多位。俱乐部成立之初，是从自身利益出发，想以合作社的方式集资建房。许多会员是房地产业内人士，可在买房时也常常上当受骗。去年媒体不断要求公布‘房价成本清单'，我们就考虑将俱乐部的性质由自利性转向公益性，决定利用本身的300多人，通过各种渠道收集房价成本信息公之于众，告诉老百姓一个计算房价的方法。”

　　据介绍，民间版本的土地成本，是从南京市国土局网站上查到的，建设成本来自中国招商网，经营成本和规费在业内有大致的标准。2006年1月中旬，俱乐部再次公布南京部分楼盘的成本。这次是用总投资除以总建筑面积，得出单位面积的成本，使用的数据都来自开发商的广告。

　　在2005年福州等地“官方版”房价成本清单发布遇阻之后，“民间版”房价成本清单的出炉，无异于给南京楼市扔下一颗“重磅炸弹”。远在上海、北京的开发商都打来电话与他们探讨此事，南京也有开发商在报纸上公布自己的成本清单。“我们计算出来的这些楼盘价格比市场价格至少低1000元。可能有误差，但不超过10％。”邵角对记者说：“两种房价成本计算方式都得到了不少业内权威人士的肯定。”

　　而南京多家楼盘开发公司负责人在接受记者采访时却表示，“民间版”房价成本清单并不全面。南京力联集团一位经理说，“民间版”房价成本清单的计算方式太过简单，其中遗漏了开发商的科技投入、精装修投入等，开发商的营销、办公等运营费用也是他们无法统计到的。“民间版”房价成本清单只是一个楼盘成本的主体部分，尤其是对一些高档楼盘的成本统计过低。

　　楼市监管职责该谁来负？

　　南京楼市维权新变化，引起了政府部门和不少业内专家的关注。

　　北京师范大学博士生导师董藩教授说：“民间验房师”的崛起，其实是购房者与开发商博弈中的一种“被动维权”。我们知道，商品房的生产过程较复杂，虽然开发商会出具《建设工程竣工验收备案表》，但普通购房者很难一下子鉴别质量优劣。有时政府部门提供的信息又有限。有需求就有市场，从某种程度上说，在政府部门监管不到位的情况下，“民间验房师”也是一种制约开发商保证房屋质量的特殊力量，最好由政府出面，培育有资质的民间验房中介机构，满足购房者的验房需要。

　　在今年1月召开的全省物价工作会议上，江苏省物价局局长赵耿毅强调，全省将进一步加强商品房价格监管，制定和完善普通商品房价格管理办法，特别是强化百姓的“知情权”，探索商品房成本监测发布方式，强化商品住宅社会成本的监审，增加商品房价格透明度，使百姓不但可以查到商品房的销售价，还将了解其大致成本。

　　记者近日从物价部门获悉，盐城市物价局今年已开展了市区商品房成本监审试点工作，选择40个小区楼盘进行监审。4月份，该市将公布出“详细、透明，百姓都能看得懂”的商品住宅成本，之后还将每月、甚至每星期对房价成本进行动态发布，探索建立社会舆论监督、消费者参与、企业自律的商品住宅价格约束机制。

　　“从价格法的角度来说，房地产属于关系国计民生的重要敏感类消费品，对这类消费品的价格进行有效监管是物价局的职责。”江苏省物价局检查分局局长甘家林对记者说，物价部门虽然作出了努力，但没有真正发挥作用，房价仍然在多方利益群体的抬举下不断上涨。“民间版”房价成本清单实际上填补了政府监管缺位，对物价部门的工作是一个有力的推动。

　　南京市法制办行政复议处处长张力军认为，从产品质量法的角度来说，面向消费者的商品房，肯定要纳入质量监管，关键是由谁管、怎么管？住房体制改革前，房屋质量由建工局负责监管，但一直存在建多管少的问题。改革后，建工局职能全部划给了建委，成为事业单位。房地产质量监管的职能被推向了市场。

　　专家指出，监管缺位在我国市场发育过程中显得尤为突出。从国外的情况看，市场经济比较成熟的国家进行产品监管主要靠市场化机制，但我国尚处于转型期，将监管职能市场化，还为时过早。（完）

　　| “民间版”房价成本清单起风波 |

　　‘百姓有情，有个自己的小窝足矣；企业有情，在公平、合理的体制下谋求最大利益，改善人民居住质量；政府有情，希望平衡日益高涨的房价与老百姓实际购买力落差。莫非“公开成本”真能点中高房价的死穴吗？’

　　自福州市物价局7月初向社会公布房价成本清单后，江苏、浙江等地相继传出开始推行公布房价成本清单的消息。“清单”公开命运如何？记者在浙江和江苏两地进行了追踪调查。

　　|民间验房有待规范 |

　　较为低廉的收费，让民间验房迅速被很多购房者接受。不过更主要的是，验房师帮助购房者给开发商“挑刺”，一旦索赔成功，购房者能获得一笔赔偿。

　　去年年初，在一家房产公司担任技术负责人的丁渤，成立了自己的工作室，在南京第一个开始从事民间验房工作。南京95％的新建小区他们都去验过，去年一年验了4000多户。