房地产：泡沫膨胀但暂时不会破裂(图)

　　房地产业在2005年被指责为经济过热的“罪魁祸首”。而今年的宏观经济发展走势，某种程度上依然得看“房地产的脸色”。为此，代表地产商的北京三大地产巨头之一的万通地产董事长冯仑、中金公司首席经济学家哈继铭、摩根大通中国投资银行董事总经理方方等业界重要人物都表示：房地产泡沫将继续膨胀但暂不会破裂。

　　国际资本进入我国房地产业

　　哈继铭透露，中国国际金融有限公司研究部的10名员工在2005年3月对全国将近20个城市进行房地产调研，调研内容包括房价、住房抵押贷款以及租金。在2006年春节前夕，调查人员对去年调查的部分城市和楼盘进行了复查。复查结果显示虽然中国房地产价格泡沫依然是局部的，但是泡沫正在向更多的城市蔓延。

　　复查结果显示，12个城市的购房资金成本/租金比率在2006年初依然略大于1，但这一比率比2005年初上升了11%。某些2005年初房价泡沫现象已经比较严重的城市的购房资金成本/租金比率和月供/租金比率继续攀升。在购房资金成本/租金比率去年明显小于1的城市中，这一比率一年之内大幅上升，大有“后来居上”之势，说明房地产“泡沫”正在向这些地区蔓延。哈继铭认为，中国某些城市房地产仍有上涨空间。

　　方方则表示，巨大的市场需要、行业的游戏规则日益明晰、人民币升值潜力等等因素都推动了国际资本进入中国房地产。如果房地产这个行业不能够和资本市场密切结合的话，房地产这个行业永远不能发展成为一个主流行业。目前中国的资本市场和房地产市场，毕竟没有完全打通，这给一些国际资本提供了很好的机会。

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　　购房资金成本＝房价×〔（1－首付比率）×按揭贷款年利率＋首付比率×存款年利率〕

　　租金成本（对于房客）＝租金收益（对于房主）＝年租金