苏州炒铺引发的歇市风波

　　一个拥有160多家商铺的工艺品交易市场，在试营业两个月后，便危机重重。2月20日下午，苏州工艺品交易市场内的几十户商户以歇市的方式，要求开发公司采取措施，改善经营环境，恢复市场的人气。经过记者调查了解，这起看似普通的歇市事件，其实是一些商户盲目炒铺酿成的苦果。

　　一天150元与20天零收入

　　苏州工艺品交易市场座落于彩香新村五区，从2005年夏季筹建至12月8日开始试营业。早在11月末，市场内所有的160家店面已经统统有主了，有的商户甚至8月份就来寻求摊位，前景甚是火热。

　　然而两个月后，2月20日14时许，几十户商户却堵在了市场的大门口，其中几人还试图将大门关上。直至第二天上午，工艺品交易市场的通道口仍聚着30多位商户，他们或坐或站，议论着今后的打算。市场里人气低落，八成以上的商铺都落着卷帘门，只有少数几户还在做着生意。

　　究竟是什么原因使得市场形势急转直下？经营服装的阙女士拿出了账本：“除了正月初三卖出一条裤子，从初四开始到现在，连着20天一分钱进账都没有。”

　　阙女士是最后一批入场的商户。去年11月20日，她得知这里正在筹建市场，就来打听情况，后来以2.5万元的价格从别人手中转来这个店面，加上一年3.6万元的房租，不算电费，每天成本最低也要150元。商户们反映，从去年12月8日试营业至今90％以上的人都亏损严重，干得好的，一天下来，进账也仅在几十块钱。“当初都是抢着进来的，可这两个月却只有几十家店铺营业，生意惨淡。”阙女士说。

　　由于大部分商铺没有营业，市场开业不久，生意就越来越惨淡。一些商户看到没有生意，经营起来便有些聊赖，店铺时开时关，更有一批商户只在门上贴上“转让”字条，却一直不营业。

　　关门的店铺越来越多，市场也自然难以吸引人气。至21日上午，仍有30家店铺等待转让，另有80多家店铺紧闭大门，整个市场内一片萧条景象。

　　开发方苏州工艺品交易市场有限公司总经理凌桂根说，要重振人气，需要商户们坚持经营，挨过眼前这段初生期，但公司无权强迫商户开门；商户们则希望，对于坚持经营者，公司应以减免房租的方式进行激励。建议遭到了公司的拒绝，2月20日下午，歇市风波由此而起。

　　从“一铺难求”到“烫手山芋”

　　耐人寻味的是在12月6日，离市场试营业尚有两天时，工艺品交易市场有限公司就先贴出一纸公告，对一些不作开张准备、反欲将摊位转租的商户提出警告。“有不少人根本不是奔着做生意来的。”商户周军透露，有不少商铺早在开市前，就成了炒卖的对象，有人甚至提前买下了6家商铺，却只在店门上贴着转租的字条就回家善价待沽了。转让的费用根据店铺位置不同，从5000元、8000元甚至上万元不等，其中不少由于价格太高无人接手，就一直闲置着。

　　尽管开发公司早就提出，入市商户一年内不得转让摊位，但还是有不少商户以各种名义，找到公司，将店面转手出让。

　　“对那些闭门的商户，除了不再与其续签下一年的合约，没有别的办法。”凌桂根说，直到现在还有六七位商户手里握着商铺，始终没有开业，而且其中有人手上还不止一个店铺。

　　由于市场用的是工艺机械厂的地皮，所以早在市场筹建之初，原工艺机械厂的一些老员工就买到了一批店面，其中大多都用在了开市后的炒卖上。

　　未开市，先炒铺。在市场尚未培养起来，就开始虚高炒卖，这在增加入市商户投资成本的同时，也拉高了入市商户心理期望值，降低了他们对经营风险的承受能力。“成本太高，负担太大，所以我们才希望公司能降低房租，或者像观前那样，三年房租用四年。”商户孙女士说。

　　“当初是一铺难求，现在我们都想着赶紧把店退回去，只求能要回房租和转让的钱。”几位商户说。原先全力争来的商铺，如今竟成了烫手的山芋。

　　炒铺成苏州人的投资新热点

　　工艺品交易市场出现的炒铺行为，只是苏州商圈炒铺现象的一个小小缩影。记者调查发现，大幅上调商铺租金、频繁转让租赁商铺等炒铺行为，在苏州很多大型商业市场内都普遍存在。

　　三香路家乐福超市的商铺刚开始的租金为每平方米50元，短短几年下来，现在的租金已经涨至每平方米250元；新区某高档商场，预售开始一个月内，市价每平方米八九千元的200多个商铺被抢购一空；观前小商品市场的商铺也大多是几经转手，西角门一家商铺店主说，三年前这家店的转让费是4万元，一年前他接手时转让费已经达到6.5万元，现在他正打算以7万元的价格再次将店转让出去。

　　对苏州的商铺经济，苏州兆丰不动产投资顾问公司董事长杨肇峰博士曾进行过深入研究。他认为，商铺经济，一直是投资者关注的目标，民间也有“商铺是金，住宅是铜”和“一铺养三代”的说法。随着近段时间，国家控制楼市住宅炒卖的政策出台，一部分原先用于住宅炒作的资金被抽出，转而进入商铺炒作空间，这就导致了近两年来，苏州的商铺炒卖日趋激烈。再加上一些外来资金的火上浇油，如今的苏州商铺已是炙手可热。

　　警惕“商铺热卖”的泡沫经济

　　火热的商铺楼市，加上一些开发商及媒体，出于促销目的而鼓吹的“金铺”概念，让一些人甚至觉得拥有一个早期商铺就如同买到了一只原始股，无论经营还是转让都意味着丰厚的利润。近日，观前小商品市场洙泗巷段改造时，一些人违规炒卖初次抽签号，甚至卖出了最高2.4万元的惊人价格。

　　一些房地产业内人士认为，商铺炒卖对于商业市场，有着很大的刺激和活跃作用；但过于频繁和激烈的炒作，则容易在短期内迅速将泡沫吹大，经营利润被高额的租买成本强行拧干。

　　“苏州现在的商铺群发展潜力很大，可以说是金多沙少，但投资倘若头脑发热，甚至抱着‘逢铺即买，买了就赚’的想法，则是非常危险的。这不仅是盲目投资，更会令房租高到商户无法承受，结果对市场、尤其是初生市场造成灾难性的破坏。”杨肇峰认为，这次工艺品交易市场的歇市风波，无疑给炒铺行为敲响了警钟。“像这样的初生市场，必须悉心培养，厚积薄发。现在就进行炒作，只能是泡沫经济来揠苗助长。”

　　专家：炒铺自营都要细斟酌

　　据了解，对眼下正在进行商铺炒卖，特别是租赁商铺的炒卖，国家尚无政策限制。不少业内人士也担心，如果放任如今愈演愈烈的炒铺行为继续，商业市场很可能不堪重负。像苏州工艺品交易市场由于先期炒铺，造成对市场严重破坏的情况，在其他省市也早已上演过多次，海南省至今还留着很多建成后就闲置至今的商铺，以及成片的烂尾楼。

　　“虽然没有政策，但也可以有对策。承租商户首先要冷静想想，你是在给自己做生意，还是给房东做生意。”杨肇峰说，“即便是位于闹市的成熟商铺，也可能因为租赁成本太高，导致升值空间限制。”

　　对工艺品市场这样已经受到严重影响的情况，杨肇峰建议开发方先下调租金，减轻商户压力，放水养鱼，随着市场的逐步发展，一边合理调整规划，一边慢慢上调房租。同时严格控制商铺转让，防止炒铺现象再次发生。

　　《江南时报》(2006年02月28日第十八版)