如何避免房产纠纷？律师提醒提防隐形产权人

　　□金陵晚报记者洪唯

　　【金陵晚报报道】买卖、租赁、赠与、继承……关于房产的每一种行为均让人提心吊胆，慎之又慎。昨日，江苏法德永衡律师事务所专业房产律师庄卓来本报接听房产法律咨询热线82080763。热线电话始终响个不停，更有两名读者来到本报当面咨询。庄律师为每一位打来电话的读者出谋划策。本报将读者咨询的大量问题进行了分类，期待给读者提供一点

　　租赁

　　王先生将房屋以5万元的价格租给其亲戚使用，租期为10年。5年过去了，现王先生的儿子因结婚需房屋居住，王先生欲将全部的租金5万元退给该亲戚，让亲戚搬走。

　　庄律师点评：哪怕王先生出再多钱以承担违约责任，只要王先生的亲戚不愿搬走，坚持要求将合同期限履行完毕，王先生必须将房屋继续租给其亲戚使用，直至期满。

　　相关建议：租房时间莫太长，临时有变不及防。

　　房改房

　　李老人的单位出台购买房改房的优惠政策，李老人自愿将该优惠让给儿子购买。现李老人与儿子有了矛盾，他认为，儿子购房沾了自己的光，自己对儿子所购房屋应享有部分产权。

　　庄律师点评：李老人让儿子购买其单位房改房系自愿，也就是主动放弃了自己优惠购房的权利。现李老人的儿子购买了该房，那么该房的产权即归李老人儿子所有，与李老人无关，李老人如今对该房产没有任何处置的权利。

　　相关建议：中国的父母恨不得将所有的财产都提前留给子女，但往往是在赠与后才发现子女并非想象中那么孝顺。对此父母们大可不必急着做出不可更改的赠与，而是立下随时可变的遗嘱，如此可安享晚年，减少家变的几率。

　　婚后受赠

　　儿子结婚后，马先生夫妇共同出资为儿子购房一套。那么这套房屋属于儿子个人还是属于儿子和儿媳共有？

　　庄律师点评：婚后，父母给子女购置房屋，一般该出资应视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与夫妻一方个人所有的除外，父母最好为此办理公证（法律效力较大）。

　　相关建议：把房子给小两口吧，害怕今后儿媳闹离婚要分房；把房子给儿子一个人吧，又怕因此影响儿子和儿媳的夫妻感情。可怜天下父母心。

　　过户纠纷

　　2005年1月，徐女士买下一套二手房，该套房屋原系张先生夫妇的共有财产。由于过户时非常顺利，徐女士遂没有坚持在过户前让张先生夫妇搬离该房，因此便出现了徐女士已拿到新的房产证，但张先生夫妇仍住在房内的局面。后张先生因病去世，因各种原因，张太太没有拿到应属于她的一半购房款，张太太遂以“自己不知情”为由将徐女士告上了秦淮区法院，主张购房协议无效，鉴于徐女士系善意第三人，该案经两审均驳回了张太太的诉求。

　　虽然赢了官司，但徐女士又遇到了新问题。由于张太太无第二套房屋，只有该房可以居住，因此其坚决不肯搬出已不属于她的房屋。直到今天，徐女士仍未使用过她已购买一年多的房产。徐女士不知用什么办法才能解决自己的问题。

　　庄律师点评：按照最高院的相关司法解释，徐女士可在外为张太太租一处房屋，然后通过法院诉讼、执行，让张太太搬出该房。

　　相关建议：虽然大量二手房在产权证上只有一人的名字，但由于该房系婚后购买或婚前购买，婚后共同还贷，因此其性质仍为夫妻共同财产，不在产权证上的一方是一个十足的“隐形产权人”。这要求二手房购房者必须确定该房的性质为个人财产或共有财产，如系共有财产而房产证上只有夫妻一方甲的名字，则应要求该房的另一共有人乙写下“由甲代为处理属于乙一半份额房产”的授权委托书。

　　由于房产局在过户时只可能履行形式审查义务，因此显形产权人甲看起来可以独自处置该房的过户，但隐形产权人乙的共有份额不容忽视。另外二手房购买者还应坚持原房主在过户前搬离该房（包括户口的迁移），以免落得像徐女士一样，要为侵害自身权益者租房的尴尬处境。

　　(编辑涵烁)