金陵晚报与您一起走近3.15

　　【金陵晚报报道】 在2006年消费者权益日即将到来之际，本报从即日起隆重推出为期15天的“3·15特别策划”系列报道。这其中，有消费者投诉的典型案例分析；有对读者关注的特点问题调查；有如何防范消费欺诈的“教您一招”……

　　在这15天的时间里，我们将对房产、教育、物业、旅游、汽车、美容、医药等15个行业的不规范处，以每天一个主题的形式予以曝光。如果您在日常生活有过类似的遭遇，或

　　又是一年“3·15”，希望在我们的努力下，您能更放心地去生活。

　　问卷调查

　　在2006年“3·15国际消费者权益日”即将到来之际，本报与南京报业网（www．njnews．cn）联合推出消费细节系列调查，帮助您了解一些平时关注不到的细节，让消费者真正明明白白消费，减少意外的损失，维护自身合法权益。

　　今天是问卷调查第一期：购房中的各种细节。

　　在接下来的半个月时间里，我们将以每天一个主题的方式，陆续推出食品安全、装潢欺诈、婚纱摄影、药价虚高、买车烦恼等读者当前关注的热点调查问卷。

　　读者可以登录南京报业网（www．njnews．cn）或发送传真84686688参与问卷调查，调查结果将在次日公布。

　　特别提醒：第二期调查专题：教育维权。

　　如果您有教育方面的投诉、黑幕，请在今天拨打电话84686545——本报专为“3·15”开设的维权热线，我们将对您反映的问题做特别关注！

　　1、在决定购房前，您是否会到楼盘实际坐落位置查看楼盘环境、地段、交通、配套设施等与广告宣传一致？

　　A．会B．不会2、．在看房时，关于何时交付、土地证和销售许可证是否齐全、销售许可证是否抵押等相关具体细节问题，您会询问售楼处工作人员吗？

　　A．会B．不会3、在签订购房合同时，您认为请专业人士陪同前往一起签订商品房买卖契约有帮助吗？

　　A．应该有帮助，专业人士可以帮助看出合同中的问题所在

　　B．帮助不大，开发商根本不会更改合同的

　　C．不确定4、如果购房合同中出现若干分歧点，您提出修改意见，开发商会同意协商吗？

　　A．不同意B．同意协商C．态度不积极，并找出各种借口

　　5、您是否知道购房合同中有一份附加合同，该合同是买方与卖方协商解决问题的专门项目？

　　A．知道B．不知道6、当您发现交付的房屋与图纸有误差，会采取什么样的解决方式？

　　A．找开发商理论B．通过法律途径C．无所谓7、如果您觉得开发商对您提出的意见并不尊重或不理会，是否会继续签订购房合同？

　　A．．勉强签订，因为需要买房子

　　B．不签订，觉得合同内容存在问题

　　8、如果您在买卖房屋时发现存在“猫腻”，您会向哪些部门投诉？

　　A．开发商B．房产部门C．媒体

　　教你一招

　　降低首付

　　一些楼盘推出首付10％，在正式签合同之前，先订三方协议，由购房者向专业投资公司借贷一笔相当于楼价20％的款项，再去办七成按揭。

　　专家提醒：当楼市不景气时，大多数房产商都会推出“降低首付”的营销策略。但严格来讲，银行要求购房者有一定自由资金（比如不低于30％）才愿意贷款。降低首付的做法会使银行的风险增加，因此，银行将会对购房者的资信要求比较苛刻，有可能会出现购房者获得的贷款不足。因此，购房者在与开发商签订房屋买卖合同时，应当注明一旦贷款不足的处理方式。

　　返还差价

　　一些开发商承诺，在某时段购买某楼盘，以后若此楼盘价格下滑，愿向购房者以现金返还差价损失。

　　专家提醒：在签合同时应从三方面考虑：首先注意是否将“返还差价”等承诺写进了合同，如没有明确约定，应意识到这没有法律效力。二是若将承诺写进合同，在以后的操作中仍会存在问题，如差价损失以何标准来确定？同一时期的楼盘会存在不同位置不同价格等方面的区别，其市场价值的定位会随着时间而发生变化，差价损失的计算依据又是什么？三是差价损失的计算期限有无时间限制？若没有，这对开发商的约束力度会大大降低。若有，由于市场千变万化，会产生许多不确定因素，是否会得到法院的支持也是不确定因素。

　　延期付款

　　一个豪华楼盘的开发商，提出购房者只要先支付30％的首付款，余下的款项待交房时再付清。

　　专家提醒：这种促销策略降低了购房者付款的财务成本，但这类房屋的余款如果购房者是基于银行贷款的话，建议购房者在与开发商签约时，应当确定银行同意两年后给予足额银行贷款。因为目前银行贷款政策也是经常变化的，若房产开发商交房时购房者银行贷款不足，买卖双方之间势必会引起纠纷。另外，还需要提醒的是，应当在支付首付后立即办理商品房的预告登记，以保护自己的权益。

　　返税购房

　　开发商承诺，如购买144平方米以上的户型，只须缴纳2％的契税，上调的契税可在房价中返还。

　　专家提醒：根据有关政策，144平方米以上房屋属于非普通住宅，购买非普通住宅的风险并非仅仅体现在第一次购房契税上，今后可能开征的保有税（如物业税和转让税、土地增值税、营业税、个人所得税等）均可因为是购买了非普通住宅而将区别对待，故这个承诺对今后来讲，不确定因素较多，风险也较大，购房者对此应作好充分的思想准备。

　　热点问答

　　市民朱先生：目前小区配套设施与当时签订的合同不符，开发商不愿采取补救措施，如果自己现在退房将得到多少赔偿？如果不退房，是否什么赔偿也得不到？

　　答：如果退房，能得到的赔偿依合同约定；如果不退房，可要求采取补救措施或给予一定赔偿。

　　市民陈先生：去年购买了一套商品房，当时一次性付清房款，现由于开发商违约，需要退房，但合同上没有约定关于房款利息处理的方法，开发商说只能双倍退还定金及合同中约定的违约赔偿金，而不退还房款利息（而房款利息已远超过赔偿金及定金总和），该如何处理？

　　答：房款利息超过赔偿金及定金总和的部分，开发商应该赔偿。

　　市民宋先生：打算买的一处房屋是一楼的，开发商送地下室和花园，地下室是从自己家走的，不需要通过外界，请问我是不是有这个地下室的产权？

　　答：如果开发商送的是使用权，你就不享有产权；如果送的是产权则你就享有该产权。

　　市民李小姐：要买房想知道该注意哪些法律问题？

　　答：首先，最主要的应注意开发公司的四证是否齐全，建设工程规划许可证，开工许可证，国有土地使用权证，商品房销售（预售）许可证。其次，审查所售房屋是否设定抵押权。最后，注意签好合同。

　　市民张先生：在外地工作想回南京购房，政策方面有什么具体规定？

　　答：购买成套商品住宅房（含二手房）60平米以上，并实际居住生活的，允许其本人、配偶、未成年或未婚子女三人迁入。

　　留言版

　　柴先生：我在江宁买了一套房子，当时签订合同时，上面写的建筑面积是85.7平方米，其中实用面积79.84平方米，公摊面积5.86平方米。现在拿到房产证却发现，上面的建筑面积变成了84.29平方米，实用面积减少到74.17平方米，公摊面积则增加到10.12平方米。这样一来，我的实际面积其实变小了，而公摊面积则翻了近一番，误差实在太大。

　　李先生：前不久在一房屋中介看中一套房子，在签认购单时交了一万元，当时是朋友代签的。现在中介催着我去办过户，但我发现这套房子两证不全，只有产权证，没有土地证。如果我不去办，一万元就要打水漂，而如果我去办却又拿不到两证。周女士：在河西买了一套精装修的房子，去年9月29日拿到钥匙，今年元月7号通知我验房，结果发现有漏水现象，墙体因为漏水掉皮，装修也非常粗糙。现在不知道该退房还是要求补偿。

　　丁女士：2004年交付的新房至今未装修，今年过年前发现地面出现45度裂缝，过年后房产公司过来补救。但却听说这是严重房屋质量问题，但房产公司不承认，我不知道目前该怎么办。

　　唐女士：在江宁买了一套房子，当时买的是顶楼，原来开发商承诺说送20平方米的平台，等交付的时候却发现平台根本不是赠送的，当初的承诺就成了一句空话。(编辑涵烁)