楼市“休整期”考验房产商诚信

　　宁波日报讯（记者张燕）购买的商品房面积与合同不符，张先生根据合同约定要求退房却得不到回应。昨日，市民张先生向记者讲述了他的遭遇。而据消协人员介绍，随着宁波楼市进入“休整期”，关于商品房的纠纷也日益增加。

　　2004年3月，张先生购买了位于江北“同方杰座”的一套单身公寓，并与开发商宁波同方房地产开发有限公司签订了购房合同。

　　2006年1月25日，宁波同方房地产开发公司向张先生发出“入住通知书”，该通知书上写明，合同面积为58.06平方米，实测面积为64.2平方米，张先生需要额外支付超过合同面积3%的房款14157元。而张先生认为，房屋实测面积已经远远超出合同约定面积3%，根据合同约定，他有权退房，并要求开发商在30日内如期退还471912元的退房款及利息等。第二天，张先生向开发商发出了“解除合同通知书”。

　　昨天下午，记者随工商人员和张先生一起来到同方房地产开发公司，但除了几名保安人员和正在操作电脑的年轻人外，并没有找到公司负责人。据甬北工商所有关人士介绍，此前他们已多次电话联系过同方房地产开发公司的负责人，但这位负责人自称在国外不知何时回来。

　　去年以来，我市房地产业进入了“休整期”，不少远离市中心的楼盘价格开始松动。部分在楼价高点购买商品房的消费者在房产商不能履行合同时要求退房，这样的事情也曾发生在科技园区某楼盘上。有关人士认为，由于商品房的特殊性，我国实行商品房预售制度，这也就使房屋实物有可能与合同约定不相符，开发商能否履行合同，按合同约定同意预购者退房，体现了其是否诚信，对此，购房者可通过法律手段维护自身权益。对于想购买商品房的市民，消协人员提醒，应选择口碑佳、信誉好、实力强的开发商，而房产投资者更应谨慎入市。

　　房地产市场患上“厌食症”

　　本报记者郭靖

　　在连续几年的“暴饮暴食”之后，房地产市场终于因消化不良而患上了“厌食症”。

　　昨天来自市建委的一份资料显示，前年新开楼盘半数以上能在1个月内卖掉70%，而去年新开楼盘平均销售率只有34％，商品房空置率同比增长了117.5%。

　　虽然调控政策对商品住宅供求都有较大的影响，但由于需求对政策的反应明显快于供给，使短时间内需求量下降明显大于供给量的下降，市场可供房源充足，再加上新增住宅速度超过销售速度，供求差距越拉越大，导致“积食难化”。去年市三区商品住宅成交量只有前年的一半。

　　实际上，宏观调控之前，楼市“消化不良”的病因就已埋下。

　　首先，住房供给套型结构不合理。前几年良好的销售形势使得开发商在套型定位上偏大。去年市三区新推出楼盘（不含经济适用住房）的套均面积达137平方米，其中120平方米以上的占76.2%，80平方米以下的只占2.8%。而在有钱人完成置业，投资者纷纷退出后，剩下的主力购房者青睐的恰恰是总价较低的中小套型。市三区在销楼盘中，120平方米以下的住房平均销售率为70.6%，120平方米以上的住房平均销售率为45.6%。同一楼盘中的中小套型住宅销售情况也明显较好。

　　其次，商品住宅供应区域分布不合理。城市规模扩大后，居住重心逐步向城郊延伸。但城郊局部地区楼盘大量集中，环境却不成熟，基础设施及商业、教育、卫生、体育等配套设施相对滞后，缺乏吸引力。个别区域住宅供应量过大，与市中心沟通的道路系统跟不上，而且户籍不统一，医疗保障、子女就学对接上也有障碍，给楼盘销售造成了压力。

　　消化不良直接引发了住房价格涨幅回落。去年一季度，商品住房销售均价同比增幅为11.4%，二手住房为14%，但到了四季度，两类住房的销售价格同比增幅分别回落到了2.7%和2.8%。今年1月份更出现了商品房和二手住房双双下跌的情况。

　　尽管我市由于经济发展、收入增加，常住人口规模扩大、旧城旧村和非成套房改造以及居民改善居住环境、置业保值等的需要，住宅的有效需求仍然不小，但受宏观调控的影响，投资、投机性需求受遏制，拆迁规模受控制，很大一部分有效需求转为潜在需求，预计今年住房成交量会比去年有所上升，但幅度不会太大。同时，考虑到房地产从开发到交付使用需要2年左右的时间，调控政策的影响具有滞后性，未来1至2年内，空置率可能还会持续快速上升。

　　当前市场中，已出让尚未形成有效房源供给的存量土地总量不多。据统计（不含经济适用房用地），市场中已出让的存量房地产开发用地市三区（不含洪塘、庄桥、慈城）有180公顷（住宅用地150公顷），科技园区约100公顷（住宅用地60公顷），鄞州区住宅用地约190公顷，合计住宅用地400公顷。考虑到征地拆迁等客观问题影响土地的开发进度，预计这些存量用地要形成有效房源供给需要2—3年的时间，市场中不太可能出现大批量集中放量供给。同时，土地成本、建安成本、建筑性能质量标准的提高、环境配套完善、拆迁费用等刚性成本增加，在一定程度上支撑着房价。

　　综合上述因素，今年房价总体上将保持在一个相对稳定的水平。“买方市场”局面将会持续，不同品质楼盘价格将逐步拉开差距。

　　今年建经济适用房35万平方米

　　房地产行业管理重点保持稳定健康发展

　　宁波日报讯（记者郭靖通讯员王人扬）昨天从市建委得到的消息说，今年房地产行业管理将突出两个“点”：以保持房地产业稳定健康发展为重点，以解住房难和改善居住环境为切入点。

　　今年，我市将继续贯彻落实各项宏观调控措施，高度重视供需矛盾转变后产生的供给过剩、存量房积压等问题。通过规划、土地、税收等多种途径，合理引导市场供需总量和供需结构的平衡，同时加大普通商品住房的建设力度，提高其在市场供应中的比例。另外还将建立覆盖全市的统一的房地产行业数据库，利用商品房网上销售即时备案系统等网络平台，完善市场信息发布制度，及时向有关部门及群众公布准确的市场信息，增强房地产市场的信息透明度。

　　规范市场行为方面，今年将清理中介服务市场中违规经营的机构及分支机构，重点纠正中介服务机构超范围经营行为，加大房地产执法力度，严肃查处违法违规开发和销售等行为，对一些违法违规、信用低下的房地产开发企业、中介企业、物业管理企业等各方责任主体及从业人员及时公布。

　　今年全市新建经济适用住房35万平方米，市三区启动非成套房改造10万平方米，各县（市）区都将建立住房供应保障体系。今明两年，市三区计划再整治老小区20个，整治面积130万平方米，争取到明年年底全面完成中心城区1万平方米以上的老小区整治。