周口３８宗土地使用权出让年限在20年以下，部分业主提起诉讼——“短龄地”提前拷问房地关系

　　核心提示

　　沸沸扬扬的“别墅只能住7年”的官司牵出了更大面积的“短龄地”：人们此前并不知道购买住房还要办土地证或者通常认为自己房子“落脚”的土地出让年限应该是最高的70年。然而，周口市芙蓉小区14名别墅业主在得知所购买房屋的“土地使用权出让年限仅有10年，还剩7年多”后，开始和开发商打官司。随后，周口市国土局的一纸公告表明：2000年

　　眼下，对这个涉及自身利益的官司，周口市的众多开发商和业主都在期待一个对自己有利的判决。有人说，相对于70年的最高期限，周口市等于提前迎来了土地“使用权到期怎么办”这一难题。

　　“短龄地”初浮水面

　　14位业主状告开发商

　　现如今，人们购买商品房，除了住，还想传给子孙后代。但许多人并不知道自己购买房子“落脚”的土地是有出让期限的，或者有人知道年限，但认为开发商是理所当然按照70年的最高年限办理的。

　　2月17日，周口市芙蓉小区王桂英等14位别墅业主和一家开发商的二审官司在省高院开庭。

　　2月22日，提起那块“短龄地”，业主们告诉记者，此前他们并不知道在2002年1月~6月花30多万元买来的别墅，土地使用权出让年限只有10年，而且是从2000年开始的。换句话说，从买房那天算起，再有7年多，年限就满了。更让他们担心的是，别墅开发商周口市华艺装饰水电工程公司（下称华艺公司）与有关部门签下的国有土地使用权出让合同约定：合同规定的出让年限届满，出让方有权无偿收回出让土地的使用权，地上建筑物及其他附着物的所有权也由出让方无权取得。“房和地应该是一体的。地没了，房也没了，这不等于我们的血汗钱全没了？”业主们说，他们得知房子还要办理土地证后，遂要求开发商统一办理，但迟迟未果，到周口市国土资源局（下称周口市国土局）询问后才了解到上述让他们震惊的信息。

　　业主们后来才知道，“短龄地”并非“独此一家”：在周口市2000年以前出让的年限在20年以下（含20年）的土地达到38宗。

　　多宗“短龄地”被查

　　最短年限仅有9年

　　根据规定，各类用地的最高年限具体为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

　　2005年5月9日，周口市国土局发布公告：有38宗用地没有按最高年限进行出让。也就是说，在周口市，还有不少业主面临着和芙蓉小区同样的问题。2006年2月23日，记者从周口市国土局土地利用管理科了解到，去年，他们多次接到群众举报，反映个别房地产商开发的商品住宅土地使用权年限不够。国土局从去年4月1日起，对2000年以前出让的开发性住宅用地进行全面清理。经查，全市1996~2000年房地产开发用地年限在20年以下（含20年）的土地共38宗。后经市政府同意，发布了公告：

　　一、没有取得土地最高使用年限的开发商，要从大局着想，请在2005年5月31日之前，到国土局按最高使用年限补交土地出让金，办理有关手续。

　　二、如果开发商不愿意按实际用途和最高年限补交土地出让金并办理有关手续，又没有把土地使用权年限告知购房者，购房者可以通过司法途径维护自己合法权益。

　　三、忠告广大购房者在购买商品住宅时，要注意土地使用证原件上的用途和使用年限，以免上当受骗。

　　四、今后商品住宅用地供应全部按最高年限执行，请大家予以监督。

　　记者在公告中的统计表上看到，这38宗住宅、商住用地中，最早出让时间是1996年，最短的出让年限是9年，最长的是20年。经计算，出让面积是430．918亩。

　　周口市国土局土地利用管理科负责人说，这些土地多是2000年周口撤地设市前的“周口小市”即现今的川汇区办理转让的。

　　争议3大问题

　　开发商是否构成欺诈？

　　对这个涉及自身利益的“短龄地”官司，周口市的众多开发商和业主都在关注，同时期待一个对自己有利的判决。

　　2004年，芙蓉小区14位业主把华艺公司诉至周口市川汇区法院，请求判令华艺公司办理与50年房屋寿命相等的土地使用证。法院认为，双方并未在合同中约定办理与房屋设计寿命相等的土地使用证，且法律对土地出让年限的下限未做禁止性规定，驳回了原告请求。

　　经河南省价格认证中心对房价认证，房屋每平方米仅值826．72元，而业主们购买时每平方米在1200元左右。随后，业主们又诉至周口市中级法院，要求变更合同，华艺公司返还部分房款，请求又被驳回。业主上诉到省高院。2月17日的庭审中，双方拒绝调解。截至2月27日，“短龄地”官司二审尚未判决。

　　此案具有普遍意义的焦点问题是：

　　“短龄地”是否合理、合法？

　　业主们认为：不合理，不符合立法精神，不利于合同目的的实现。

　　华艺公司认为：法规只规定了出让年限的70年上限，没规定下限。

　　是否构成欺诈？

　　业主们认为：相关法规规定，经营者应提供商品真实信息，《商品房买卖合同示范文本》要求载明房屋土地使用权年限，被告使用自制格式合同，故意隐瞒，构成欺诈。

　　华艺公司认为：当时尚无统一的商品房买卖合同，给原告购买和被告经营均带来不便和风险，被告在销售场所公示了其土地使用证、规划许可证、施工许可证等，不构成欺诈。

　　“短龄地”上的房屋售价是否合理？

　　业主们认为：周口市开发商开发的房屋土地使用权年限不一，很多市民不知情，对能住多少年一无所知；14位业主在不能了解涉案房屋重大缺陷的情况下购买了房；河南省价格认证中心认证房屋每平方米仅值826．72元，该中心有合法资质，程序合法，结论具有权威性。

　　华艺公司认为：周口市房管局颁发的商品房预售许可证注明：涉案楼盘起价为每平方米1100元，这与当时同类房屋市场价一致，而且一审中查明，认证遗漏了工程前期开发费用及附属设施、管理人员费用。

　　牵一发而动全身

　　众市民观望官司结果

　　正是基于38宗土地的数字，芙蓉小区的官司在周口市可谓牵一发而动全身，它可能在周口市引起一系列的房产诉讼。就在芙蓉小区和华艺公司的官司打得不可开交的时候，华艺公司开发的另一个小区——华艺住宅新区的50位业主也把华艺公司告上了法庭，根据周口市国土局的公告，该小区的土地出让年限是14年零8个月。

　　华艺公司委托代理人、河南团结律师事务所律师苏华伟告诉记者，上个世纪90年代的周口市是一个经济落后的小城市，市政府为了激活房地产市场、加快城市建设，以较低的出让年限让惠于开发商，也使消费者间接受益。公告所涉及的38宗土地遍布周口市，涉及很多开发商和住户，所以本案的判决势必对周口市房地产市场产生“多米诺骨牌效应”。

　　芙蓉小区14位业主的委托代理人、河南天基律师事务所律师訾建营则认为：“此案如果得到正确判决，就不可能产生所谓的‘多米诺骨牌效应’。产生的影响只是减少开发商的暴利，净化、规范周口市的房地产市场。本案也会因此作为全国首例住宅土地使用权年限仅为10年的房地产纠纷而被载入史册！”

　　按照周口市国土局2005年5月9日发出的公告，没有取得土地最高使用年限的开发商，要在2005年5月31日之前到国土局按最高使用年限补交土地出让金，办理有关手续。记者了解到，截至目前，只有两家开发商补了部分出让金。

　　记者还了解到，在当时的大环境下，在周口，没有按最高出让年限办理的情况还有不少。即使是现在，法律法规也只规定了最高出让年限，而没有下限，这意味着当时政府部门的土地出让是合法的。

　　在周口，记者联系到了公告中披露的开发商中的两家，但他们均表示：“不便发言，要看看华艺公司最终得到的是什么结果。”

　　居住在周口市工农路、老街、七一路附近几个小区的业主告诉记者，他们那里也存在“短龄地”问题，“但要等到芙蓉小区的官司结束后再考虑是不是打官司”。

　　结果种种仍无定论

　　提前拷问房地关系

　　“如果华艺公司胜诉或14位业主胜诉，会出现什么情况？土地使用权年限届满，业主们是不是真的什么都没有了？”

　　周口市国土局土地利用管理科负责人告诉记者，如果严格按照无偿收回的法规或合同规定，可操作性会非常差，至今没有先例。在目前法律法规和政策的框架之内，有几种较可行的办法：一、土地使用权期限届满后，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等现行法律法规，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金。二、房随地走，拆迁或国家补偿。三、政策持续调整，法规适时完善，出台新的法律来破解此难题。

　　具体到芙蓉小区的官司，该负责人认为有两种可能：如果业主胜诉，华艺公司或补足最高期限的土地出让金，或向业主退还部分购房款；如果华艺公司胜诉，10年的土地使用权期限届满后，这宗土地若无其他规划，可由业主续签土地出让合同并支付相应的出让金之后，继续居住。

　　记者在采访中了解到，根据草拟中的《物权法》，国家允许房主续期拥有土地使用权，若房主不愿续期，国家将收回土地，但上面房屋归谁所有，目前尚有争议。

　　多年从事房地产事务的河南中豫律师事务所主任苏玉康律师认为，从某种意义上来说，尽管国家规定土地使用权出让最高70年的期限，但周口市等于提前迎来了土地“使用权到期怎么办”这一难题，它实际是对房地关系的拷问，该案可能会对将来相关法规、政策的修订产生一定的影响。

　　□首席记者刘忠记者于扬