张宝全 地产大亨开始玩资本游戏

　　在张宝全的博客里细述了这些鸟儿的来源，那篇小文写于2004年元旦：

　　吃完早饭来到办公室，突然有些异样的预感，可又不知预感在哪里，是什么。竖起

　　当一声啾啾的鸟鸣撞击我的耳鼓时，预感就这样被证实了：一只灰灰的鸟儿正在我身边的树上轻轻地跳跃着……

　　我以为是只麻雀，后来看又不是，它头顶上偶尔竖起的黑冠，有点像中世纪武士的帽子，“啾啾”的叫声和麻雀的“喳喳”也显然不同，最后断定这不是一只麻雀，而是一只鸟（麻雀就不是鸟了？）。

　　它从哪里来，它要到哪里去，这个困惑人类上千年的哲学命题，突然又浮现在我脑海里。

　　我的办公室很高大，或者说很辽阔，这得益于当初设计时对空间·蒙太奇观念的坚持：房子是有生命的，是可以新陈代谢和生长的，所以楼里没有承重墙，空间可以自由流动，而且想高就高，想大就大，从楼板到天花板的高度近八米，装修后的高度也有六米，选配绿植时，自然都选那些个儿长得像树，或者就是花卉市场里身材最高的。

　　我喜欢人在自然的感觉，尽管知道古人说的“天人合一”只是一种哲学的智慧，很难成为尘世的理想。但心中的愿望却像盏小灯，在黑暗中幽幽地明亮着。

　　办公室里没什么吃的，找了半天，找来半截黄瓜。刚把黄瓜放在树杈上，鸟儿就扑了过来，大口大口地啄食着。看来，这不是一只野鸟，而是一只家养的鸟。”

　　第二天早上我没直奔办公室，而是奔向了鸟市。觉得一只鸟太孤单，想给它配个伴。”

　　鸟儿从此就在张宝全的办公室里闲庭信步，即使来了生人也不被惊忧，怡然自得。安家两年了，显然它们早就习惯了这里。

　　几只小鸟透着张宝全南方人细腻的心思，几行感慨更见张宝全的文人气质。

　　“在地产界可以用小老板做大生意，我就是这样做起来的。地产商可以用开发一幢楼的钱，开发10幢楼，接下来可能就是100幢楼的生意。企业很容易就做大了，这也是众多地产商迅速进入财富阶层的原因。”

　　张宝全承认自己就是靠地产发的家。

　　“房地产业并不是利率有多高，只是在国家“831”土地新政出台前，投资回报率很高。小老板可以做大生意。”

　　张宝全认为，暴利存在于“关系地产”时代，即在“831”土地新政之前，土地等要素可以通过非市场化的途径获取，房地产对于资本的要求较低。在这种情况下，通过高“财务杠杆”放大利润成为了中国房地产市场一个普遍的游戏规则。简单地说，就是以较少的自有资金启动项目后，房地产企业可以通过银行贷款、房屋预售、施工企业垫资等方式完成销售利润。通过这种方式，房地产商可以使自有资本获得奇高的回报率。

　　“但是，谁也别指望地产能一辈子赚钱。”

　　在张宝全看来，如今地产的暴利时代即将终结，房地产已成为“资本游戏”，有多少钱才能干多少事。

　　“大家一直以为房地产的利润率很高，这是一种误会。老百姓可能认为成本为3000元/平方米的房子，开发商可能买到5000甚至8000元/平方米，完全不是这么回事。开发商的利润率可能只有百分之十几，我盖的房子利润甚至更低，但是我追求的是更快的投资回报率。”

　　按照张宝全的推理，“831”土地新政之后，开发商的投资回报率肯定大不如前，而且投资风险也相应增大；为了追求投资回报率，开发商自然就会加大房产的利润，在这样的情形下，商品房当然会涨价。

　　“如果他是老百姓，那他是最棒的，因为他说出了老百姓最愿意听的话；如果他是一个经济学家，我认为他是一个最糟糕的经济学家，因为他误导了政策，误导了百姓。”

　　张宝全不太热衷于房地产业的争论，尤其是现在他把更多的精力投注在EVD事业上。但在某些方面他却是旗帜鲜明。

　　“我觉得最近关于是穷人区还是富人区的争论，简直就是无稽之谈。在还没有搞清楚何为穷人或者富人时就开辩了。”

　　“还有住房空置率与房价走高的辩论。西方的住房空置率是将二手房和新开发的商品房一并统计得出房屋空置率的数据，而我们通常只是指新楼盘，所以我认为用西方的那套数据分析的方法来套用，本身就错了；而且没有一个国家的地产业像中国那样呈集群式的开发。”

　　在张宝全看来，北京的房价是合理的，而且还会涨，另一方面，他并不认为北京的房屋空置率高。

　　关于房价，张宝全与经济学家易宪荣有过争论，张宝全戏称易宪荣为“学术嬉皮士”，张宝全说，“如果他是老百姓，那他是最棒的，因为他说出了老百姓最愿意听的话；如果他是一个经济学家，我认为他是一个最糟糕的经济学家，因为他误导了政策，误导了百姓。”

　　“易宪荣说现在的房价有泡沫，比如说现在是5%，5年后是15%，10年后就是20%，假定他是正确的，作为一个房地产开发商，我肯定说，你现在就该鼓励老百姓买房，而不是持币待购，如果是自住，当然需早买，因为需要，而且买得越晚越贵；如果是投资，那现在买等到泡沫破碎前再出手，这才是一个经济学家给老百姓的建议。”

　　“当一个建筑的性格出来了，买房就像谈恋爱了，消费者和建筑只要对上眼就行了。”

　　精神产品的潜在市场空间一直在持续增长，也许5年以后，甚至不到5年，地产的利会很薄，文化产业会很庞大，甚至两者在国民经济中的地位完全可能换位。

　　在房地产市场没有规范之前，有一些事比如批地等，只能由张宝全亲自出马，别人即使有心也是无力。

　　“现在房地产业越来越走向规范化，对于企业本身来说，只要立了项，资金到位，我们这些年积累下来的房地产人才储备完全能执行得很好”。

　　这也是张宝全投在房地产上的精力越来越少的原因之一，但张宝全对于地产中设计这一环节却仍要亲力亲为。

　　人们买房其实是在买一种生活方式，但人们并不知道自己需要一种什么样的生活方式。

　　因此地产商人必须去发现这种需要，寻找人们对于建筑中最想要的东西，让人们回复“自然自在”的生存状态。

　　张宝全在对这种需要的寻找过程中，他非常得心应手，“我能够提前感知人们需要什么，也有能力把这种需要变成现实。”

　　“设计决定一切，设计就是把产品定位，产品的户型、外观、功能等甚至楼盘的名称。产品的所有理念其实都渗透在了设计当中，而宣传只是把你的理念更加直接地传达给你的客户。”

　　张宝全说，空间·蒙太奇项目的设计稿他改了36遍，而苹果社区这个楼盘的设计稿他也改了20多遍。

　　“今天建房子已不是简单满足人们住的需求，而是要思考用什么让人们住得好，那就是建筑的性格、品质。所谓物以类聚，人以群分。当一个建筑的性格出来了，买房就像谈恋爱了，消费者和建筑只要对上眼就行了。”

　　房地产商最大的价值就是寻找人们体验的价值，而体验什么，其实就是一种独特的感觉经历。一个建筑文化张力和性格张力，会让你一走过就知道喜不喜欢。

　　从早先的空间·蒙太奇，到苹果社区、苹果派，青睐张宝全地产的多是城市小资，张宝全认为，小资就是以少量物质代价获得极大精神享受的一群人。“他们是工业文明的产物，西方二十多年前也出现过类似的群体，当然现在已经是垃圾了。”

　　“我在城市小资们眼里就是一个穷得只剩下钱的人，因为我不知道最好的酒吧在哪儿，也不知道什么地方的菜最好吃。”

　　“EVD对我而言，不是生意，而是成为一种使命，很可能带来一个新的商业模式和新的市场，我现在成为这个市场和模式的营造者，而不是简单的产品生产者。”

　　中国是一个充满机会、充满希望、充满未来的国家，我们生在中国还是很幸运的，中国能使很多人的梦想成为现实，能使很多人的平凡成为伟大。

　　每说到他的EVD事业时，张宝全就会变得格外健谈。

　　张宝全从办公桌上拿起一张A4纸指给记者看，纸上面画着正在构建的EVD王国组织构架图，字已经写得很小了，A4纸上仍是满满当当的。

　　“那些写着数字的是已经注册好的，数字代表注册资金。这种架构其实表示的是一种规模效应。”张宝全解释说。

　　2006年，张宝全的最大的动作是对公司进行战略调整，在今典集团的文件中这样写道，今典投资集团运营模式与管理职能调整如下：剥离集团产业经营职能，建立以产业投资战略、投资风险管控、资源整合与资本运营为核心的投资管理集团职能体系。

　　今典集团现有产业分为三大产业板块：地产产业、电影EVD产业和综合产业板块。地产产业板块和电影EVD板块分别成立产业集团，进行产业运营。商业物业租赁、极度体验俱乐部、今日美术馆等综合产业板块，暂维持现有直属管理模式，条件成熟时，再行成立综合产业管理机构。

　　“2000年，我们企业战略中有一个预测。在5年内，信息文化产业将代替房地产成为国民生产的支柱，而我们的优势也是信息文化产业。”

　　2004年，张宝全以2亿元的直接投资押宝高清碟机技术EVD，成立了“今典环球”，至今手中已握有EVD内容全球经营，数字院线设备的研发、销售、运营等大权。

　　在EVD王国中，他利用EVD自主知识产权，研制出蒙太奇数字电影播放机，填补了我国在数字电影机上的空白。他使影院投资和放映成本大幅度下降了九成，誓言让电影重新回归大众。

　　“豪赌”是众多媒体对于张宝全EVD事业的点评，而张宝全却不这么认为：“有人说我投资EVD是一种赌博，但我敢说，没有任何一个人比我更清楚EVD的前景，因为我投资的是标准。”

　　“就像一个人长到青春期，他开始变声，生理上发生一系列的变化，而这时候相应地他的思维和穿衣都会发生变化，这是必然的，如果接着穿孩时的衣服会不合适了。今典集团发展到今天也是一样，我们必须转变。”

　　张宝全曾经说过：我们并不是因为有多少钱去办多少事，而是因为我们有多少人才办多少事。

　　“那句话我特指在房地产业，因为房地产是非常地域化的产品，在北京适合的项目在别的地方不一定成功，这也是我为什么不拿七个亿去投七个城市做房地产项目，却全投在海南的亚龙湾做红杉林酒店。”

　　当记者问到张宝全以及他的人才是否准备好了应对这次改变时，张宝全说，不是我们准备没准备好的问题，而是必须转变的问题。

　　张宝全在经营房地产业时，在资本上极度保守，张宝全从来就不从银行借一分钱，这回他却来了个180度的大转弯，借助资本的力量壮大集团的实力。

　　这个从来没向银行借过钱的人开始和摩根斯坦利那样的投行打起了交道，与投行人的会面已经在张宝全重要的日程安排里。

　　“我的EVD事业需要资本的支持，如果我不借助资本的力量，那么我只是做了一件事，而不是一个产业。”

　　当过电影放映员，毕业于北影导演系，做过编剧，拍过电影，张宝全说，我对电影的每一个环节都了如指掌。

　　张宝全只干自己熟悉的行业，这也是他的风险意识。

　　“很多人都认为中国的电影是钻石矿，我认为中国的电影是无人看守的钻石矿。虽然大家都知道这个矿，但是没有开采的工具，没有人开采的话这个资源就荒芜了。”张宝全说。

　　“现在中国的导演不是靠中国市场支持他的生存，而是靠海外市场。现在能够在我们视野中经常出现的导演，张艺谋也好，陈凯歌也好，他们属于世界级的导演，或者说他们能够在世界电影市场上占有一席，靠的是大投资，而收回投资靠的海外市场而不是中国本土市场，这是中国电影的困境。”

　　电影票是电影与观众（市场）的货币交换，张宝全要做的就是电影的终端，去实现电影在市场的交易。

　　张宝全认为，传统影院昂贵的放映设备及拷贝成本使得影院尽量扩大自己的座椅数量，票价也居高不下，导致上座率低，电影消费难以形成良性循环。动辄50元、60元的票价使工薪阶层难于将去电影院当成一件稀松平常的消遣。EVD影院的好处是在不降低电影消费体验的前提下，使得10元钱看一场电影，甚至5元、3元看一场电影成为可能。在平民化的电影消费中，留给盗版的利润空间几乎为零。

　　张宝全说，将来的数字影院可以实现一部新片在全国最偏远的地方和北京同时放映，在一切技术的手段下，放映档期、放映场次甚至都是可以实现控制的。

　　“如果我在全国有100家甚至更多的电影院，我在每个电影院都设一个书吧，那我很可能成为全国最大的书商；我在每家电影院卖爆米花，我就是全国最大的爆米花商。”

　　一个EVD标准，打通了他的数字影院帝国之路，在张宝全经营EVD的商业模式中，渠道便是关键点，张宝全说自己打的是“阵地战”。

　　“终端为王，关键是要迅速抢占终端。”张宝全要在最短的时间内在全国把数字影院建立起来，他将采取自己投资和民间加盟的两种手段。

　　“如果我在全国有100家甚至更多的电影院，我在每个电影院都设一个书吧，那我很可能成为全国最大的书商；我在每家电影院卖爆米花，我就是全国最大的爆米花商。”张宝全指的是渠道，他要用渠道为自己的产业在资本市场里增值。

　　在那张A4纸上，张宝全的产业链条互为关联，又相对独立，张宝全说：这就是资本利用，资源整合。

　　几乎所有与电影相关的产业都在张宝全的图上勾画着，这一次张宝全的胃口很大。

　　“我要搭建一个电子平台，不仅有内容，还可以订票；在影院售票系统，我们要标准化，在我们的影院进场时，你们可能只用手机就能够验票。”

　　与地产业不同，张宝全认为他未来的EVD事业是标准化的，在这个前提下，规模做得越大，利润越大，风险越小。“如果我只是靠我一个公司的力量，肯定是把我最好的资源浪费了。”

　　张宝全说，他要用麦当劳的模式来打造自己的EVD电影王国：“在未来几年中，通过类似于麦当劳的连锁加盟方式，在全国兴建10万家EVD数字影厅。”

　　“我打算在全国每个二三级城市开7到15个影厅，用7年在全国各个城市开10万家高清晰影院，把麦当劳式的快餐影厅开进社区。通过EVD，我不仅可以打入中国更多的二三级城市，还可以打入地产市场。”

　　张宝全“保守”估计，一个最豪华的107座时代今典数字影厅，全部投资也就80万元，每天放映10场，每张票价10元钱，上座率按45%计算，一年票房约175万元。刨除80万元的影院建设投入、一年30万元水、电、人工费用和10万元EVD拷贝盘费用，经营者一年可净挣50万元。

　　“人类的资金通常向两个方面聚集，在战争时期，就是战争；在和平时期，就是娱乐，所以娱乐产业是一个无穷大的产业。”张宝全说。

　　性格决定命运

　　“那个时候，每天晚上都会强迫自己用读书的方法过滤掉白天的事，让自己能够睡得着，现在不用这样了，但是看书的习惯仍然没有改变。”

　　张宝全认为自己是天生的商人，因为在他的身上灵感与风险意识并存，并且他能很好地将二者摆平。

　　“灵感是一种创造力，一种创新精神，这也是企业的核心竞争力，另一方面也必须有风险意识。”张宝全说，没有灵感，在市场上永远拿不到大的机会，而风险却往往降临到你头上。

　　张宝全认为自己的风险意识还和成长经历有关：小时家里贫穷，下海到海南经商，他亲眼看到一些千万富翁级别的朋友是怎样瞬间变为穷光蛋的。

　　张宝全坦言自己在创业初期也是因为承受不了风险而显得保守，因为你知道你一旦输了就什么都没了。“那个时候每天晚上都会强迫自己用读书的方法过滤掉白天的事，让自己能够睡得着，现在不用这样了，但是看书的习惯仍然没有改变。”

　　有人形容张宝全是艺术气质的商人，张宝全说，无论是商人还是艺术家，无论是做房地产还是做电影，从人的角度分析，艺术家和商人都是共通的，就是你对事物的敏感，这一点决定了他们能否成为一个好商人或者好艺术家。

　　张宝全说每当下属有做新项目的想法时，首先就是让他们讲这个项目有什么坏的方面，其实就是风险，如果他把所有的风险都想到了，我认为如果他有很好的执行力，就有80%以上的成功率。因为他会在执行中不断规避风险，修正自己的行为。

　　财富婚姻

　　“今典集团的成功确实和我们的婚姻有很大关系，换个人当我老婆，还有没有今典集团不敢说。”

　　在今典集团里，张宝全是董事长，妻子王秋杨是执行总裁。两个人在地产界是一对令人艳羡的神仙夫妻。

　　两人的爱情颇具传奇，张宝全来自农村，却爱上了高干子弟的王秋杨。三次闪电求婚，张宝全终于赢得王秋杨芳心。

　　张宝全并不讳言二人背景的差异，“所以理论不能规范人的生活，所谓人生无常。但是其中也有一些必然因素。”他说，合适的就是最好的，能够共容和持久就是合适的。他说，别看她是高干子弟，却整天在大山沟里混，王秋杨19岁前都不会骑自行车，她看城市里的孩子很行。

　　张宝全坦言，“非常喜欢她的性格，她虽然是高干子弟，但她却没有很多高干子弟身上的毛病，她自然、简单。结婚前话不多，小鸟依人状。结婚后发现她也未必小鸟依人，很有想法很有个性。”

　　事实上张宝全和王秋杨一起下海是为了证明一件事，就是“王秋杨选的人不会错”，当然还有一个很明确的想法——一起追求财富。

　　当初一见钟情的夫妻两个人，爱好却截然不同。王秋杨爱往外跑，在高度、速度、危险中，追求新的体验；张宝全喜欢花鸟鱼虫、琴棋书画。但这似乎不妨碍他们的交流，每次外出回来，张宝全总是王秋杨探险故事的第一个听众，当然王秋杨会挑那些有趣的讲，把危险的忽略掉。

　　而王秋杨每次远行，张宝全虽然从不同往，但总给她最大的支持。有一次她开车穿越西藏，座驾陆虎的轮胎报废了五个，每次都是张宝全从北京派人坐飞机，再跋山涉水把轮胎送去，保证后勤。最后连王石、陆虎北京公司老总的陆虎备胎也被张宝全无情地卸下来，及时送到王秋杨手里。

　　而且作为一个“夫妻档”式的公司，俩人具有很强的互补性，张宝全很感性，很有创造性；而王秋杨更擅长运营管理，在公司里主要就是扮演“大管家”的角色，负责公司的日常管理，代表“理性的一面”，帮助张宝全实现他的创造。他的创造性是她前进的动力，而她的理性成分是他做重要决策的判断依据，两个人在合作上可说是天衣无缝。是他们造就了今典集团。

　　张宝全说，人生最理想的状态是什么呢？你能干你喜欢干的事情，并且被大家所认可，还能够赚到钱。但很难做到这一点，因为有太多的竞争和压力。

　　“人们说要进入自由王国，自由王国就是对自己意志的把握。比如有人会说买了一座金矿，十分赚钱。但是这并不吸引我，因为我没有兴趣。”张宝全说。

　　“所以对儿子的教育中，我非常重视培养他们的兴趣，有兴趣会形成一个情结，做事时才会产生热情，即使遇到一些问题，解决问题时也只会有快感，而不是疲劳。”

　　张宝全用“复杂”来形容企业家的“慈善情结”。

　　“慈善，本来就是一种情结。慈善不仅是帮助别人，还是自己的精神需要。慈善是一种文化，大家互帮互助，完成一种人格的提升。”

　　张宝全夫妇曾获中国十大慈善家称号，都是慈善名人。

　　2003年6月，张宝全夫人王秋杨曾赴西藏阿里考察当地的教育状况，随后，张宝全代表今典集团，向西藏阿里地区捐助1000万元，用于建设4所完全小学，建校剩余资金用于今典集团与阿里地区教育局共同设立“苹果教育基金”，以资助那些从阿里考入中学或大学的贫困学生，同时还用于招募志愿者来阿里从事教育工作。

　　“在西藏，一开始我们打算投入200万元，后来发现不够，就增加到1000万元。等到把这个学校建造好后，我发现，每一笔钱都能起到作用。这也是很多企业家愿意自己来做的原因。”张宝全说，“非常希望有一个高效的民间慈善机构帮我们来做这件事。”

　　人物档案

　　张宝全，江苏镇江人，毕业于北京电影学院导演系。

　　他从事过中国社会几乎所有的职业，是工农兵学生、下过乡、当过五级木匠、1976年入伍，当过战地记者和猫耳洞作家。

　　1992年投身商海，现为今典集团董事长，在地产项目和开发与经营上不断取得成功，在房地产界享有盛名。他的经营理念和创新思维，也得到各界的广泛称赞。1992年投身商海，现为今典集团董事长。2001年，当选“中国房地产十大风云人物”.

　　在北京开发的房地产项目有“今典花园”、“空间·蒙太奇”、“今日家园”等明星楼盘，在北京房地产市场屡创销售奇迹。

　　目前在北京CBD开发的“苹果社区”，为北京地产市场颇具影响力，同时在海南亚龙湾投资兴建的红树林酒店，也是当前中国最顶级的度假酒店。

　　张宝全拥有中国最大的民营美术馆——今日美术馆，他对中国当代艺术的推广和发展可谓不遗余力，他策划主持的一系列现代艺术展览，如“彩墨江山”、“流行书风”大展等等，无不在社会上和业界引起极大的反响。

　　2004年年底，他斥资数亿元打造“EVD王国”，2005年2月，他成功推动EVD成为国家电子产业的推荐性标准。他利用集团已有的地产优势，向数字信息文化产业发展，力图建立一个涵盖艺术、出版、影视、传媒、网络等多种业务，相互联系、支撑的文化产业链条。