上海楼市没理由进入"低谷"周期

http://www.sina.com.cn 2006年03月10日09:51 东方网

　　点击“地产●置业”查看更多楼市新闻

　　调控不会对楼市发展产生方向性转变

　　房地产周期的运转一直以来并不是单独存在的，宏观经济环境往往与其有着密切的联系，更多的时候，宏观经济环境决定房地产周期的发展。它的波动将直接导致房地产周期

变化。从海外经验来看，日本、新加坡、美国房地产市场能在当时保持长时期的持续发展，主要还是基于宏观经济环境的向好。例如，美国房地产市场能有20年的长增长周期，与其良好的经济运行环境密不可分。

　　因此，无论是上海还是全国，目前可以预见的宏观经济环境依然是健康、稳定、快速发展的，并且具有一定时间的可持续性。在此前提下，上海房地产市场没有理由进入所谓的低谷周期，目前的调控只是一种居于高位的调整，是对平稳发展的企求，并不会对其发展产生方向性的转变。

　　城市间楼市供求差异化是市场调节的结果

　　中国地域广阔，各个地区资源条件、经济地位，城市功能等方面的差异，导致区域楼市发展的不均衡，有的地区房地产价值被兑现，有的地区市场被低估。由于目前中国房地产业是市场配置资源型行业，而市场配置具有很强的敏感性和流动性，导致市场资源（人口积聚和资金）向东部沿海地区和部分中心城区集中，造成这些地区供求失衡，需求持续大于供应。因此，各个城市之间供求关系的差异化实际是市场调节的结果，属于市场运作下的正常现象。根据经济学的理论，市场配置资源是起到基础性调节作用，但也不是完美的，其盲目性和滞后性也会使市场误入歧途。因此，政府将针对目前房产市场的一些非理性现象及时进行资源调整和政策调整，根据各个区域市场的特征，因势利导，解决供求失衡问题。

　　经济向好为上海楼市留有巨大需求空间

　　首先，上海本地需求将在未来得到持续释放。以2004年

上海人均居住面积14.8平方米，人均GDP6000美元为基点，按照上海每年将近10％的经济发展速度预测，未来58年，上海人均GDP将超过10000美元。按照联合国相关指标显示，一个地区如果人均GDP达到10000美元，其人均居住面积一般在2530平方米之间，这与目前上海人均14.8平方米的居住水平相比，为上海楼市留有巨大的需求空间。其次，外地和境外需求将成为支撑上海楼市长期快速发展的基石。由于上海作为全国的经济中心，大量外地人才涌入上海，只要上海经济中心的地位不改变，人才将长期向上海积聚，外地人购房需求将得到巩固。而境外人士的购房，主要以投资为主。上海宏观经济向好，城市发展速度飞快，定位世界城市为上海楼市留下了巨大的发展空间。

　　面对调控，多空双方博弈正酣，不管今后市场继续高歌猛进还是宽幅震荡，市场总体向好的发展趋势在未来58年内并不会发生根本改变。