易宪容：房产市场过剩吗 民众没购房能力而已

　　近日，随着国家发改委宣布国内有11个行业的产能过剩，随着国家统计局公布国内房地产市场空置率过高，因此，有人说中国的房地产市场出现了产能过剩。其实，无论是从房地产市场性质本身来说，还是从房地产市场的一些现象来说，房地产市场根本不存在所谓的产能过剩，而国内房地产市场空置率高也仅是房价过高、民众没有购房支付能力而已。

　　我们先来看几则信息。第一则是东方通信近日与工行杭州高新支行签订委托贷款协

　　第二则是受银行资金链的影响，今年的春节前后一些地方的房价本来应当下降，但是实际却没降。据了解，幕后的真实原因是由政府牵头，组织一些国有大型企业，将它们的剩有资金通过银行高利率拆借给房产开发商，希望以此来帮房产商渡过难关。也就是说，国内房地产开发商宁可高息借贷，也决不降价销售。

　　从这些信息来看，它说明了什么问题呢？说明了国内的房地产市场真是出现产能过剩吗(房地产市场是没有产能过剩问题，因此该行业的产品与产能是同一的)？一边是大量的房子卖不出去，另一边广大的民众渴望房子但无购买房子的支付能力；一边是政府要扩大住房消费，国家要向房地产市场进行大量投资；另一边是开发商拼命把房子价格抬高而一路攀升，以致民众一点点财富都流入这个高房价的无底深渊。

　　也就是说，无论是从市场还是从经验的角度来说，国内房地产市场出现的情况只是市场的一般行为。因为，在市场经济中，任何企业或行业的产品短缺或过剩都是一种常态，任何企业都无法让自己生产产品完全处在供求关系的均衡点上，因此不是短缺就是过剩。企业则是根据这种市场供求关系的变化来调整其决策，来决定企业对该产品投入与产出。

　　如果没有市场的产品过剩或短缺，那么企业规模的扩大与缩小也就不会发生，企业的产品创新与产品结构的调整也不会进行，市场产品的价格也就不会变化。目前国内房地产市场的产品，并非是什么产能过剩，也不是房地产市场的空置率过高。一是房地产产品的结构不合理，高档的商品房过多，而消费者需要的中低档产品又严重不足。即市场的产品不适应广大民众的需求；二是产品的价格过高，从而使得民众无能力来承担过高的房子价格；三是房地产开发商之所以能够把自己的产品定在过高的价格上，问题就在于房地产开发商、银行希望在高价下能够获得更高的利润。

　　从上面的信息就可以看到，本来企业之间的融资关系无可厚非，但是如果把这种融资关系变成一种托市的工具，那么这个市场有问题了。比如，本来市场的投资回报率是平均的，特别是在一个统一的市场中更是如此。房地产的市场私人企业融资可以支付得起14%以上的利率，一是说明目前通过正常的途径无法来满足托市之要求，正式银行市场利率较低；二是房地产市场的投资回报率一定高于14%，否则房地产开发商就不会从其他企业来获得资金。但是目前正规银行的利率仅是其利率的一半以下。其实这样做，是几类企业通过正规的途径获得低成本的资金然后一起来分赃。真正受到伤害的是低利率存款的民众。而正是这样一种完全为非市场因素决定的市场使得国内房地产市场价格持续高居不下。因为，顺其市场而为，房地产市场供大于求，房地产市场的价格自然下降，但房地产开发商、银行都不愿意看到这样的情况发生，都需要通过非市场的方式来抬高房价。

　　总之，从目前的情况来说，国内房地产市场根本不存在什么产能过剩，产能过剩并非会在房地产市场发生，尽管国内房地产可能空置率过高，但这种空置率过高并不是房地产市场产品过多，而是由于房地产市场非市场因素导致房价过高让绝大多数民众无能力购买。

　　(来源：第一财经日报，作者为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容)