房地产预售制度存在7大问题 33位代表建议取消

　　房地产预售制度取消与否曾在房地产界引发了一场争论，但这场争论最终以建设部明确表态近期不取消商品房预售制度而结束。在十届全国人大四次会议上，有关取消房地产预售制度的呼声再度高涨。

　　“房地产预售制度存在七大问题，应该予以取消。”全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥8日接受记者采访时对房地产预售制度表示了强烈质疑。他说，由他

　　白鹤祥代表向记者历数了房地产预售制度存在的七大问题：

　　问题一，法律关系复杂增加了法律风险。商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系，还牵涉到开发商与其有债权债务关系的其他法律关系。在多层复杂的法律关系中，任何一个环节发生法律风险，均可能影响到商品房交易合同的履行。

　　问题二，购房人缺乏担保的法律保障。在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而得不到保护。

　　问题三，剥夺了购房人对实物的知悉权。这给开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划及用料创造了机会。

　　问题四，从预售到现房交付期限过长。这期间往往是房屋的建造期，一旦开发商的履约能力发生变化，使工程竣工期延长或无法竣工，由于购买人已经签订了购房合同，往往让购买方蒙受损失。

　　问题五，期房交易类似期货交易，容易造成房地产价格泡沫。房屋预售中的购买人，除了用于自住外，不乏基于保值、投资、投机等目的参与其中交易。此外，房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，致使房地产价格过分偏离其真实价值。一旦房屋价格泡沫破灭，房价下跌，作为抵押物的房屋价值也会减低，使银行蒙受损失。

　　问题六，“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金。“以小搏大，空手套白狼”是不法房地产商普遍和常用的手法，而房屋预售制度为其提供了便利。

　　问题七，房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。房地产预售制度不仅降低了开发商的门槛，使部分并不具备开发商实力的企业进入市场扰乱正常的经营秩序，而且一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成了开发商投资风险的承担者和牺牲品。

　　取消房地产预售制度应该如何实施？

　　白鹤祥建议，设定取消这一制度后的风险影响缓冲期，充分利用修改法律到颁布实施的时间空当，给市场一段自然吸收消化适应的过程。一方面应防止房地产开发大幅度缩减，供求链条被打破，房价在一定时期的报复性攀升，另一方面应避免由此引发部分房地产开发商的破产倒闭而导致的市场震荡。

　　“风险缓冲期以两年时间为宜，或先在房地产市场发展和市场规则相对成熟和完善的地区和城市(如上海、深圳等)开展试点，取得成功的经验基础上再在全国范围内进行规范。”白鹤祥说。

　　与此同时，白鹤祥建议完善相关房地产配套政策。取消房地产预售制度后，一方面完善监管手段和法规，规范管理房地产开发商的行为，通过对房地产开发商政策指导和资金扶持，将市场风险的影响降至最低。另一方面完善税收、市场信息窗口等政策和手段，引导购房行为，鼓励自住型需求，抑制投机型和短期炒作型行为。（李佳鹏 王真臻/文）

　　相关稿件：房屋预售

　　人大代表洪可柱建议提高个贷首付比例，逐步取消房屋预售制度，在全国范围内大量建设50-80平方米小户型住宅

　　作为全国人大代表，洪可柱今年两会将会提出与房地产业相关的两个议案：一个关于商品房销售，建议个人住房贷款最低首付比例提高到40%-50%以及停止实施商品房预售制度的建议；一个关于《中华人民共和国建筑法》的修改议案。

　　在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。中国人民银行15日表示，将考虑取消房屋预售制度。由人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”〉〉〉

　　2005年8月19日，建设部组织全国知名房地产开发企业、房地产经纪企业、金融部门和中国社会科学院召开会议，讨论“取消房屋预售制度”的建议。取消房屋预售制度的建议是中国人民银行2004年中国房地产金融报告中提出的。据参加会议的有关人士透露，会议结果出现压倒性的观点，认为在目前房地产政策、市场环境下取消房屋预售制不现实。[]

　　调查结果显示，85%的网民都支持改期房销售为现房销售，这些网民认为，目前市场上期房销售问题太大，多半生积蓄买套房子，开发商说得天花乱坠，但是等到拿到钥匙开门一看，和当初的许诺完全不是一回事，绝大多数房子都存在各种各样的问题。[]

　　“我认为这个取消预售房的建议变成政策和法律的可能性是没有的。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹近日向媒体表达了对自己的观点。[]

　　新华网快讯：建设部新闻发言人24日明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。[]

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　　来源：经济参考报