建筑经理自曝成本内幕

　　建筑经理自曝成本内幕

　　30层以下每平方米1000元左右，30层以上1500元左右，别墅500元左右！

　　在房屋成本中，建安成本被认为是非常稳定的一部分。记者就房价成本进行调查时，一位不愿透露姓名的开发商项目经理W先生向记者剖析了楼盘运作的建筑成本。此君在建筑

　　建安成本：

　　普通住宅单位约千元

　　据W先生介绍，所有楼盘的开发成本都可以划分为两大块，除了土地成本费之外，其余部分都可以归为建安成本。建安成本又可以分为建筑安装费和建设配套费两部分。另外过去有不少发展商拿的是尚未拆迁的“红线地”，成本中还可能包括一次性拆迁补偿的成本，当然这部分成本也可以划为拿地成本之中。

　　进入开发程序后主要的成本就是综合建安费了。W先生介绍，根据目前广州的行情，9层以下不带电梯的住宅建安成本约在800元／平方米，普通多层建筑(9—30层)的成本大约在1000—1200元／平方米，30层以上的写字楼成本要高些，大约是1500—2000元／平方米。别墅的土建造价则在500－600元／平方米左右。

　　“一般市区内外的普通住房也就在9—30层之间，无论使用什么新型建材，成本也不会超过1500元／平方米”，W先生表示，如果发展商称建安成本超过2000元／平方米，除了说假话之外的可能就是这家公司对成本的控制能力太差了。

　　建设配套：

　　“其实都不高”

　　W先生几年前运作的某江景楼盘算得上广州第一批的江景豪宅，直接将滨江东楼价拉升2000元／平方米以上。他表示，除了突出江景概念外，该社区的园林配套和外立面装修也“很上档次、很突出”，但这部分的成本在建筑费用中所占比例其实非常小，摊到成本上可能每平方米也就增加了百余元。

　　据他估算，该楼盘包括设计费、报建、外立面装修、园林绿化、消防、三通一平等所有配套在内也就花了两三千万，却可以给发展商带来上亿的增值收入。他表示，如今许多楼盘为了搞好配套设施，又是建学校建会所又是修路，这些成本最多也就几十万上百万元。“发展商靠少量的建设配套支出，不但从羊身上拔走了羊毛，还顺手剥了层羊皮”，W先生非常感慨。

　　装修成本：

　　“虚报1／2不算多”

　　对于如今绝大多数楼盘的带装修销售策略，W先生表示这可以看成是建设配套费的延续。他表示，其实许多消费者也都清楚，所谓的附送“价值千元豪华装修”不过是发展商的噱头，真正的装修成本大约只有每平方米三四百元。

　　“装修里也有门道”，W先生称，一方面，带装修的房子可以为发展商节约大量成本。批发采购装修材料明显比消费者单独采购要便宜。有些发展商和装修公司本来就是同一老板，更是节约了成本。

　　另一方面，发展商还可以在装修材料上搞点“小动作”。W先生透露了一个半公开的秘密：所有买家能看得到的，发展商都尽量用名牌或优质装修材料。而消费者看不到的，比如瓷砖里面、地板下面、天花板里面，发展商都是尽量使用廉价材料，或者干脆减免程序。

　　开发商大玩“腾挪术”

　　即便是在建筑环节这一公认的“稳定地带”，不少发展商也可以大做手脚。记者在采访中发现，“建筑成本”其实也有可能通过种种技巧达到“减免”的目的，发展商所施展的“腾挪术”令人汗颜。

　　建筑成本找银行“埋单”

　　建一个新楼盘花的到底是谁的钱？是开发商自掏腰包、小业主变相“集资”、还是银行做了“冤大头”？据了解，房地产企业一般都具有高达70％－80％的资产负债率，绝大多数资金都要靠银行贷款。因此，发展商既可以先用一部分自己的钱把项目启动，然后再拿楼盘或者其他项目作抵押贷款进行后续开发，慢慢把自有资金退出来。

　　房地产开发多数是多个项目“滚动”进行，这样发展商就可以不断地进行项目抵押和再融资。这样一来，开发商的资金在“滚动”中早就退了出来，后面重复的过程不过是用销售款来填平贷款而已。因此有业内人士指出，在地产开发中，建筑成本尽管属于发展商的成本之一，但这部分资金的流转和风险实际上是由银行在承担，发展商无需为此储备足够的现金。

　　做假帐造“高成本”假象

　　财务账目上的作假在各行各业都存在，地产行业尤甚。有行家透露，不少房地产商宁愿花高价雇用资深会计，目的就是将楼盘账目上的成本金额加大。不用说，最容易造假的就是建筑成本了。明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚三四千万元。这样一来，既可以偷税漏税，也可以在外界制造“该盘造价昂贵”的假象，顺手提高售价。

　　变更规划谋取超额暴利

　　东山区某楼盘按照原定规划只能建15层，但发展商在拿到地块后经过“特殊的途径”顺利改变了规划，最终建到了28层，将容积率成功调高近一倍。这样走正当程序或干脆私改规划的例子已经不胜枚举，广州某大发展商在去年的“东窗事发”便抖出该集团旗下多个楼盘私改规划的旧闻。

　　变更规划堪称最简便的摊低成本或产生暴利的方法。如上述楼盘在改变规划后可以多卖13层，而发展商拿地的成本却并未相应提高，另一种暴利便由此而产生。

　　拖欠工程款甘当“老赖”

　　除了那些相对“高明”的做法外，有些发展商干脆拖欠施工方的工程款做起了“老赖”。

　　据某建筑企业负责人透露，广州某著名地产企业就是行内出了名的“老赖”，由于其开发项目众多，几乎每个项目都拖欠大笔工程款。该企业也并非不认账，而是被追急了就挤出一点给建筑单位，建筑单位再去拖欠材料商和民工工资。据悉，广州乃至全国各地不少的建筑单位就是给发展商欠破产的。

　　过去有些发展商会在楼盘内拿出部分单位抵工程款。但后来发展商普遍发现，这样做往往会扰乱销售，建筑单位如今连房子都拿不到了。

　　偷工减料压低成本

　　如今大量的房地产投诉正是集中在房屋质量上，建筑材料上的偷工减料情况严重。多数发展商搞的是资本运作，其他如设计、施工、监理、验收等各个环节都是找其他公司来完成。经过层层分包后，用于建设的资金其实已所剩不多，偷工减料就在所难免。

　　除了消费者可以看得到的偷工减料手段外，像外墙涂料、塑钢门窗、钢筋水泥等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购便宜原材料，甚至少做一些施工程序。

　　新闻链接

　　福州公布成本一石千浪

　　去年8月，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，一石激起千层浪。

　　根据这份“房价成本清单”，福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20％、25％和14％左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41％左右。

　　在同时公开的另一份“福州市部分地块商品房价格成本对照表”中显示，所列23个楼盘开发成本从每平方米1636元至3094元不等，销售均价则从每平方米2500元至5500元不等。资料显示，当地房地产开发项目的利润率平均约为50％，最低的也超过20％，最高的则高达90％。而开发商在公开场合宣称的利润率只有15％。

　　就在福州公布房价成本清单后不久，迅速传出浙江、江苏两省也将从11月起公布房价成本清单的消息，浙江省甚至有意将公开房价成本信息作为三级国土部门政务公开的新内容。一场席卷多个城市的“房价成本清单”风波由此展开。

　　在中央一级，国土资源部有关领导公开赞扬公开房价成本清单“非常有意义”。国土资源部办公厅相关负责人则表示，目前国土资源部还没有把全国公开房价清单事宜提到日常工作中。而在国内主要城市，公开房价成本则受到强势阻击。北京市国土局和当地业界分别以“难度大”、“没必要”的回应反对房价成本清单，而在上海、广州、深圳等地，“公开房价成本”的影响同样甚微。

　　在遭遇不同利益集团的反对声中，福州市物价部门被迫于去年10月透露不再公布房价成本清单。浙江、江苏两省也分别因各部门协调难度大以及在下级落实难等原因终止了公开房价成本的计划。

　　本版撰文王昊