房价高企岂能怪罪地价

　　两会期间，有省人大代表提出议案要求政府部门公布商品房的成本价以及购房指导价、最高限价。对此，广州市国土房管局回应，广州市基准房价系统有望于今年6月建成，届时，市民通过该系统即可查询到楼盘所在片区的基准房价，为交易提供参考依据。

　　据介绍，广州市基准房价信息系统将涵盖除增城、从化、花都外所有区域，按照住宅、写字楼、商铺、厂房四种类型划分，并有一、二手价的区分。虽然基准房价的制定过程

　　地价不能完全决定房价

　　2004年开始，广州市调整了基准地价，有发展商表示，基准地价影响地价，地价影响房价。随之而来的“广州地慌论”，更是支撑着广州楼价扶摇直上。到了2005年，当北京、上海等地的房价在宏观调控下应声而落，广州房价缺逆势而行。一些开发商认为，房价上涨的最重要的原因是成本的推动，而其中土地成本过高的说法尘嚣甚高。

　　发展商：地价影响房价

　　作为对市场政策非常敏感的开发商，广州某盘的陈先生直言，任何一个相关政策的出台，都会对市场产生或大或小的影响。从去年3月的调息、4月的老八条、5月的新八条、人民币增值、税收政策的调整、银行收紧口袋……每一次都对地产市场带来了冲击。而从去年开始，广州发展商面对楼价的涨势，将矛头指向了广州的土地供应。

　　而在采访中，记者却发现，有些发展商甚至将基准地价与土地成本混为一谈。国土局的资料显示，基准地价对房地产没有太大影响，因为静态地看，基准地价实际上就是土地的划分，分类的等级评定哪块土地是一等，哪块土地是二等，分等级就是分价格，让土地的价值更合理。基准地价的上调和这些政策的出台一样，都会间接地影响到开发的成本，无论从土地还是从未来的房价走势上看，价格会有上扬的趋势。从动态方面看，基准地价上调已成既定事实，它给人们造成一种印象，既然土地的底线已经涨了，水涨船高，房价自然上涨。因此，基准地价在市场层面上的确对土地、房价的上扬起到了作用。

　　专家：地价与房价关系不大

　　人大副教授郑华认为，应该澄清关于基准地价的概念、功能、调整背景等几个认识。他认为，基准地价的定义是：基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

　　在土地市场的交易和管理中，形成各种地价，主要形式是基准地价、交易地价、征税价格等。不同的概念，作用内涵不同，构成地价体系。但由于多年来基准地价调整滞后不能反映市场真实的水平，远远低于市场真实水平，尚未起到应有的作用，所以它即便是调整，也不过是反映市场价格，不会对房价有什么影响。影响房价的主要是交易地价，不是基准地价。

　　房价随地价起伏很正常

　　地价在市场经济中有着非常重要的作用，合理的地价可以调节土地资源的分配，调节土地收益的分配，调节土地市场的运行。但是，对于地价的形成机制和地价水平的高低，各方面的认识却有很大的差异。究竟应该怎样认识地价的形成和地价水平的高低呢？记者从1月份，广州各区的房价指数分析发现，房价随地价起伏变化，但与基准地价无明显关联。

　　市政拉高地价

　　在今年的1月份，白云区共售楼楼房销售720套，签约总面积78864平方，成交总金额43498万元。自从旧白云机场搬迁后，白云新城启动备受关注。据悉，2010年的亚运会的举办，白云新城将会作为亚运会的一个重要赛区。该板块的详细规划出台，加上正在施工的地铁三号线北延段，必将为白云区的发展增加分量十足的筹码。机场路、黄石路、同和路、白云大道北一带，预计会成为热点。

　　天河区1月共售出楼盘1033套，签约总面积104243平方米，成交总金额81824万元。为了解除天河区最大的“肠梗阻”现象－－交通问题，广州市市政园林局将总投资人民币8200万元改造禺东西立交。同时市建委将和政府有关部门重本改善天河交通，其中数十项整治、改造工程于春节前启动，3月底前将完工。这些利好政策极有可能再次推动天河楼价。这之间，东圃板块楼市开始崭露头角。东圃楼价的持续上升与区域内供求关系有关，由于周边集中了广州经济技术开发区、天河工业园、科技园、广州科学城等，已成为广州外籍、外企人员出入最为活跃的区域之一。天河公园板块楼盘则凭借利好规划交通，再次销售出了较好的成绩。

　　海珠区1月共签约1493套，签约面积160707平方米，成交总金额110637万元，成交均价6884元／平方米。今年海珠区成交畅旺的楼盘：不仅大型社区受到市场的欢迎，一些有特色产品的小型楼盘同样得到买家认可。海珠的楼盘大多都是具有品牌口碑的大型社区，3号地铁线开通以后，像赤岗这样位于地铁沿线板块楼盘的买家需求增多，这些条件都有是提高海珠区成交量的因素。随着地铁2、3号线的开通、新领事馆区的启动以及会展经济的带动下，赤岗区域配套逐渐成熟。这些利好政策让该板块的楼盘近来也逐渐走俏。按海珠区分区规划，南洲路作为商业与住宅定位的区域，居住功能今年将会进一步强化。其中包括进一步完善路网规划，拓宽几条交通要道；在洛溪桥头的东侧、瑞宝村东面、万华花园的北面都将分别建设一个体育公园和果树森林公园。这些将会作为城市绿洲的定位加以大力保护。南洲路板块在种种市政利好的刺激下，大的发展商开始进驻开发，一批高素质的楼盘拔地而起，昭示着南洲路板块在以后的时间离即将成长为高素质的商住区域。

　　地价形成有惯性

　　一个城市的地价一旦形成，它就会有一种惯性，对后来的房地产市场和土地市场产生巨大而深远的影响。如果地价水平较为合理，它可以促进房地产市场的健康发展，因为它一方面适应购房者的承受能力，而又给开发商建立了一个可以获利的价格机制。如果地价水平不合理，它必然给房地产市场的正常运行造成阻碍，实际上损害市场参与各方的利益。有也那专家呼吁，作为市场的参与者和社会的管理者，政府应主动采用有效合理的手段对土地价格进行监测、分析和必要的宏观间接调控，以保证市场的正常运行。

　　基准地价一目了然

　　地价问题已经成为社会各界关注的一个敏感问题。地价的形成和地价水平的高低，不仅政府关心它，开发商关心它，而且城市百姓甚至农民也关心它。但是，记者从广州市国土房管局了解到，广州的地价其实并不是那么神秘。早在2003年9月，广州各区住宅和商业的基准地价就已经制定并且推出，在2004年9月修正之后，从国土房管局的相关网站上可以清晰的看到。

　　白云海珠较低

　　记者看到，在白云区的住宅基准地价里，从三个区域进行分析：旧机场一带，由于白云新城的新规划，基准地价相对较高，最低价格在907元／平方米，最高价可到1791元／平方米左右，区域的土地均价在1425元／平方米；而白云大道北板快的土地均价为1059元／平方米上下，最高达1541元／平方米。

　　海珠“东部创业西部宜居”的规划极大地促进了海珠西部楼市的发展，海珠区的商用住宅地价变化最大的是工业大道，整条工业大道的地价走势是往北高、往南低，这里的最高地价为1524元／平方米，均价则为1524元／平方米左右；南洲片区地价比较平均，在979～1087元／平方米范围内浮动，起伏较小；最后是珠江南岸一片，这里的地价相对珠江北岸偏低，均价在1781元／平方米。

　　天河越秀较高

　　天河经过10多年的发展，现在已是广州市最具现代化气息的新城区，珠江新城已成为天河的一个亮点，同时其“东进”的速度非常迅猛，员村、东圃、车陂以及黄埔大道东迅速崛起。在此，对天河区其中的4个板块进行分析，分别是东圃，天河公园，天河北以及珠江新城板块。虽然这4个板块都拥有完善的道路交通和市政配套，但从地价上看，差距却还是挺大的，其中东圃最低，其次是天河公园，接着是天河北，最后是珠江新城。三者的地价均价分别为：1288元／平方米，1947元／平方米，2533元／平方米，2624元／平方米。

　　越秀—东山这两大老区，地价的增值主要依赖于地铁、珠江和公园，我们选取两个片区进行分析：先是广州主干之一的东风路两侧，这里的基本为写字楼，地价最低价格在2172元／平方米，最高为2944元／平方米，均价达到2583元／平方米；而沿江片区，二沙岛的地价最高高达3360元／平方米——为全广州市地价最高，这里的均价为2315元／平方米。对于老城区荔湾区来说，地价最高也到达2768元／平方米，均价在1789元／平方米左右。

　　番禺最低

　　番禺从2000年华南板块开始崛起到现在，已成为广州重要的居住区域，随着南沙的进一步开发，广州新火车站落户钟村，各种大型项目以及交通网络的落成，以及大学城去年9月迎来了首批开学的师生，番禺已经开始大踏步向都市化进发。为此，分析这一区域的地价时，我们可从离市区较近的华南板块，洛溪板块进行分析。华南板块的最低地价为699元／平方米，最高为1298元／平方米，均价在947元／平方米。而洛溪板块的土地均价在1000元／平方米左右。

　　本版撰文关丽实习生郑婷婷

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　　地价与房价，谁拉动谁是个谜。