暴利神话随时可能破灭

　　房价真相

　　今年全国“两会”，房价再次成为代表、委员们关注的焦点，《政府工作报告》也提出要“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。”

　　房价究竟高不高？房价为什么会这么高？本报特别推出“房价真相”特刊，希望从

　　“房地产30％是大骗，30％是中骗，30％是小骗，只有10％是可信，而且不知道谁是那10％。”著名经济学家张维迎的这一番话，虽然难免言过其实，却极其形象地说明了中国房地产市场“诚信缺失”问题的严重性。

　　“房地产肯定是暴利行业”、“房地产商心最黑”……可以说，至今为止，中国还没有任何一个行业能引起整个社会如此强烈的关注，也还没有任何一种商品能令所有国人“爱恨交加”，更没有任何一个富豪会遭遇像现在楼盘开发商一样的景况：有如过街老鼠，人人喊打！近几年，中国房地产被“妖魔化”业已成为不争之事实。然而，中国房地产真的存在暴利吗？地产商缘何成为众矢之的？

　　暴利成为导火索

　　“打造地产品牌就应该暴利”！这句可能是无意的讲话被认为是中国经济社会最嚣张、最放肆的豪迈之语。这一话语在有意无意中揭露了一个不争的事实：那就是房地产暴利非但存在，而且远远超过人们的想象。今年2月16日发布的全国经济普查数据第三号公报结论显示：中国房地产开发经营行业平均利润率仅为7.77％。然而国人很难相信的是：房地产开发资金的风险很高，要是利润率仅有7.77％，还会有“千军万马”去趟房地产业这碗“浑水”吗？

　　与此迥然不同的是，前段时间，福州市有关部门公布的数据显示：福州市房地产开发经营利润率高达50％！虽然福州的结论并不具有普遍性，但却证明了房地产开发经营确实存在着暴利的现象。

　　令人对地产开发“暴利”深信不疑的是，中国地产富豪的“快速成长”。据悉，改革开放20多年来，还从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富豪。最近几年公布的中国100名富豪榜中，地产富豪逐年增加，2000年是25家，2003年增加到37家。如今，中国百富榜上超过一半是房地产开发商！日前公布的中央统战部和全国工商联的调查表明，房地产业的税后净利润居各行各业之首，比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍，比社会平均利润更是高5倍！相关调查也证实：中国房地产业在连续三年位居“中国十大暴利行业”之首后，2005年再次荣膺“中国十大暴利行业”排行榜……

　　如今，不仅普通消费者全力“声讨”开发商，就连如今正在召开“两会”的政协委员也开始群起“叫板”房产暴利。“暴利”成为中国地产“妖魔化”的直接导火线。

　　“地荒”难以自圆其说

　　“地价飚升诱发楼价上涨”，近年楼价的暴涨引起了各方的指责，有房地产开发商便以“地荒说”来解释楼价飚涨的原因。

　　无需讳言，近几年土地拍卖竞争日趋剧烈，地价成本确实是在不断走高。以广州为例，由于此前不少土地都是划拨或者协议转让，楼面地价相对极为低廉－－每平方米仅为几百元甚至几十元，一些习惯了享受低廉地价的开发商在如今土地拍卖市场竞争日趋剧烈的市场环境下，确实感受到了地价成本上升带来的巨大压力。而近年来广州土地拍卖不断创出新高，新“地王”不断涌现，更加剧了一些开发商的这种忧虑。

　　然而事实上，地价的涨升并不像楼价涨幅那么巨大－－不管是涨幅还是上涨的绝对值。以广州珠江新城为例，2003年底珠江新城楼面地价每平方米需要2000多元至3000元，如今上涨至3000多元，涨幅仅为10％－30％左右，然而珠江新城商品住宅在2003年底每平方米仅六七千元，如今每平方米却动辄一万多元！可见，近年广州楼价的大幅飚升，并非是“地荒”之功。

　　与此同时，近年广州营销成本逐年下降－－经营营销成本占营业额的比重从前几年的5％左右大幅下跌至如今的2％左右。而建安成本上升“式微”－－目前国内钢筋水泥等建筑用材价格相对较为稳定。税费成本更是极为稳定，尤其是近年来由于房地产企业自有资金及预售款大幅增加，有效地抑制了银行利息费用的大幅增长。虽然管理费用有所提高，但地产开发经营总体成本依然相对稳定。因此，近年楼价的持续飚升，便开始遭遇“暴利说”的“拷问”。

　　本报记者黄博华

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　　充满暴利神话的中国地产犹如空中走钢丝，随时有爆发危机的可能。