掌握时机果断出手

　　购房心得

　　就像强劲上涨的股市也会有出现下跌之时，涨势强劲的市道也会出现下跌的股票一样，楼价即令是在楼市最旺盛之时也会有楼盘推出较为理想的价格，这就是人们通常所说的“笋盘”、“笋货”。那么，作为消费者在当前楼价持续攀升、选择空间越来越小的市道中，如何“出手”何时“入市”购房最好呢？

　　新推楼盘内部认购时“出手”

　　别认为楼价就是“楼面地价＋2000元／平方米的建安费用＋营销成本＋利润”那么简单，也别认为开发商就能准确制定楼房价格。事实上，很多楼盘尤其是新推楼盘在开售前期，开发商也把握不准到底应该定什么价。因此，很多楼盘开发商都是通过市场的反应来不断地调整定价。

　　一般来说，不管大小楼盘甚至是否实力雄厚的大型品牌地产商或小开发商，在推新楼盘时大都会进行“内部认购”(虽然有违规之嫌，但很多楼盘都会以“诚意登记”等方式操作)，这时为了营造销售盛况，大都会推出较大的优惠折扣来吸引消费者，还有一些规模较大的楼盘则会采取“亏头赚尾”方式－－即在楼盘推出前期项目前少赚些，待楼盘打出名堂小区建设渐趋成熟配套更趋完善之时再不断提价赚更多的利润。因此，此时出手可获较大优惠。

　　需要警惕的是，个别实力不强的开发商由于经营不善或陷入财务危机，导致楼盘“烂尾”，就像位于广州昌岗中路的柏涛雅苑一样。这就要求购房者在选择楼盘之前，必须对楼盘开发商作更多的了解，包括通过到工商部门或者房管局调查楼盘开发商的实力资质，甚至可以向相熟的业界人士或者媒介人士打听相关信息。较为保险的是，尽可能地选择大型品牌开发商开发的楼盘，例如富力地产、保利地产、万科地产以及碧桂园集团、祈福集团等这些开发商旗下物业，当然，这些大型品牌开发商开发的楼盘售价相对可能会高一些，但由于其后续管理服务以及相关配套工程相对而言普遍较佳，物业附加值较大，今后保值升值更有保障，因此多付些“品牌”费也值得。

　　逢年过节优惠打折时“入市”

　　每年逢年过节之时，不仅各大楼盘都会推出大量新货可供选择，更重要的是，此时无论大小楼盘开发商都会或多或少地推出一些折扣优惠，因此在逢年过节优惠打折时“入市”也不失为一种明智选择。

　　楼盘开发商逢年过节时优惠打折实行的可能是“普惠政策”－－即统一给固定的折扣，也可能是“特惠政策”－－即根据不同的楼层不同方位的房屋给不同的折扣。但不管是“普惠”还是“特惠”，楼盘销售人员都会知道这其中优惠的额度甚至还撑控着一定的优惠“实权”。可能还有不少购房者不知道的是，很多楼盘销售人员手头都会有一份“上头”发的价目表，其中明确地注明每套单位的“保护价”，即每单位售价的下限，而上限则没有明确规定，在下限之上，又有几个价格，还有一些附加条件，包括赠送物业管理费、额外98折等等，这些都是销售人员可以选择的弹性空间，销售人员在此“保护价”之上卖价越高，所得提成自然也越多。因此，逢年过节时即令是购买了优惠打折的楼房，购房者还是需要学会与销售人员“砍价”，与一个销售人员“砍价”不成功，不妨再找另一个尝试，由于销售人员之间也存在“竞争”，相信会有销售人员愿意做出更大的让步。

　　逢年过节优惠打折时“入市”，购房者最需要防范的是一些销售人员甚至楼盘开发商在背底下先将楼价提高后再给折扣优惠。因此，购房者需要保持高度警惕性，多作一些“准备工作”，例如参考相近楼盘的销售价格信息，再看所选购楼盘其它房屋的销售价格信息，多作比较，以此确定自己是否真的买到了真正实惠的房屋。同时，也可以阅览广州市房管局公布房地产预售情况的官方网站－－《阳光家缘》(网址：g4c.laho.gov.cn)。虽然目前《阳光家缘》系统还不完善，只能够查询到各单位的销售和抵押等状态，却查不到楼盘各个单位的具体价格，但通过与售出单位价格的比较，也可以摸清自己所选购单位的基本价位。

　　“淡市”介入选择“尾货”购买

　　再热销的楼盘，也会有“尾货”，“尾货”大部分是方位朝向不佳，相邻环境较差甚至设计结构欠佳者，但“尾货”与其它单位一样，并不是因为存在质量问题。而且与一般的家用产品清仓尾货特价销售“售出不退”甚至不能享受“三包”不同的是，商品房“尾货”可享受与其它单位一样的“待遇”，因为存在质量问题者都需要开发商统一解决。同时，也有部分“尾货”是开发商“保留”单位，甚至是方位朝向、环境甚至设计结构都较佳者。而“尾货”最大的优势在于：由于楼盘销售已近尾声，开发商需要将重点转向另一个项目，因此大都愿意以较为低廉的价格出售“尾货”。

　　由于楼盘销售价格业已十分“透明”而且相对较为稳定，不会再现“大起大落”，因此购买“尾货”相对而言不会冒险，更不会遭遇价格“欺诈”。而且，由于购买“尾货”时，楼盘小区相关配套业已完善并投入使用，甚至已有不少业主入住，社区居住氛围业已相对较为成熟，故而购买“尾货”可以较为有效地避免遭遇楼盘烂尾的情况。

　　购买“尾货”最重要的是懂得“砍价”。因此要详细了解“尾货单位”的具体情况，尤其是存在的问题－－哪怕都是些小问题，如此“以守为攻”杀向销售人员的“保护价”，谋取最大优惠。

　　撰文黄博华