广州某开发商自曝定价内幕　定价远远超过成本，售价从不上不封顶

　　“我们老板的意思很明确，必须要比对面的楼盘卖得高，卖得越高，发的奖金就越多”，白先生表示，他所在公司开发的楼盘定价根本“没谱”：既然销售定价可以远远超出成本，只要有人愿意买，为什么不卖得更高一些呢？

　　白先生这段时间正在办理离职手续，由他操盘的广州老城区某楼盘已经销售殆尽，只剩下少量底层商铺的出租事宜尚未完成。他表示，他对地产业已经没有任何留恋，准备改

　　拿地只需1000万元现金

　　白先生所在的房地产公司是一个典型的项目公司，公司老板在番禺、花都等地还有十多个其它企业。据他回忆，老板早在四、五年前就拿下了那块位于老城区黄金地段的地块。“要说房地产有暴利，从那块地就开始产生暴利了”。

　　这块地从红线范围上看只有两千余平方米，正好能起一座单体楼。在上世纪九十年代中期，这块地还属于某省直单位下属的一家实业公司。可是这家实业公司并不搞开发(据说成立该公司只是为了“炒地皮”)，经过一系列的辗转腾挪，最终落到白先生的老板手里。当时该实业公司的要求就是套现1000万元现金，另外建好后再给对方一层楼。

　　按照这样低廉的拿地成本，这栋总建筑面积在两万余平方米的商住综合楼，楼面地价成本仅在500元／平方米左右。但白先生估计，连同公关成本、几年的贷款利息成本以及建安成本在内，到销售时每平方米的成本大概也要到四五千元左右了。

　　定价多少看周边楼盘

　　和广州不少小公司的楼盘一样，白先生所在公司的开发进度并不快，直到2004年下半年，这栋楼才基本封顶并拿到预售证。而这时他们忽然发现，连续阴跌几年的广州楼价在当年却像坐上火箭一样猛涨，对面的楼盘在一年前的销售价达到7500元／平方米，还是在短期内销售一空。

　　白先生表示，老城区的楼盘肯定不愁卖，老板所担心的只是卖多少价钱。而在地产销售手段中，一旦遇到找不到价格标杆的时候，最简单的办法就是参考附近的楼盘售价。在公司的定价会议上，没有讨论几分钟，老板就拍了板：我们卖8000元／平方米，先推20套，看看市场反应再说。

　　一旦没人买就立刻降价

　　这20套住宅在没有任何广告推广的情况下在一周之内统统卖光。“老板乐得巴掌都拍不到一块了，立刻提价500元／平方米继续推20套，结果还是卖光了”，白先生称，就是这样该楼盘从8000元／平方米的开盘价一路飙升至9500元／平方米，不到半年只剩下两个超大户型的“楼王”单位没出售了。

　　白先生向记者透露，2004年每平方米售价近万的楼盘在广州老城区并不多，公司所有人都对定价捏着一把汗。作为统管销售的董事长助理，他给老板的建议是一旦连续半个月没人买，立刻偷偷降几百块把客户拉回来，结果这一情况并没有出现。

　　老板大呼“这个盘亏了”

　　“经过大约半年的销售期之后一算账，公司一共进帐7000多万元。正当大家认为大功告成的时候，老板的脸色却渐渐阴了”，白先生表示，前期欠下的工程款和贷款大约有2000多万元要还，还要搞水电煤气等配套，而公司两年多的运营成本也有上千万元，收入与支出一核算，赚的钱可能确实不到2000万元，与老板的预期相差甚远。

　　白先生透露，老板曾私下对他说“开盘定价在10000元／平方米左右就好了”。“按照当时买家的热情，或许定这个价也有不怕没人要，反正我们住宅部分的货量只有八十来套，那个地段现在肯定不止这个价”。

　　本报记者王昊

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　　房子有价，江景无价，如此美景如何定价。关丽摄