广州楼价 数据说话(图)

　　重点关注A18版

　　楼价走势：2006年涨幅将平稳趋缓

　　银行表态：房贷审查只会越来越严格

　　购房意愿：理想单价四五千元/平方米

　　理想增幅：扣除物价涨幅，楼价年涨5%

　　政府态度：对广州房价调控充满信心

　　2003年后，广州楼市再度崛起，有着与1993年截然不同的原因———这一次有着相当的利好消息作为支撑，所以楼价上涨力度大、升势坚决，2005年与2003年相比升幅高达19%。

　　从右表可以看出，2004年GDP为4450.55亿元，比1995年翻了3.5倍；而2004年的房地产开发投资额440.81亿元，仅是1995年的209.11亿元的2倍，它们占全社会固定资产投资的比例是接近的，前者是33.3%，后者是33.8%。由此可见，2003年至今的楼市升势，是受到GDP上升的影响，有一定的合理性。

　　1993年~2003年

　　不正常下跌

　　从1993年起，广州一手房地产价格从7568/平方米的高位开始呈剧烈下跌态势。到1994年，价格已下跌1000元左右/平方米。1995年，价格已低至5277元/平方米。之后，在1996年到2003年表现相对稳定。而2003年价格突然一跃而起，突破5000元/平方米，并一路直升到2005年的5821元/平方米。房管局虽还未公布2006年1月楼市价格数据，但行内人士估计很可能已经达到6000元以上/平方米。

　　广州楼市在1992年达到历史最高价，甚至一度产生房地产泡沫，主要是因为“炒楼团”联合作战。当时，正值香港经济上升，许多香港投资者纷纷北上广州购房，特别是购买豪宅，一时间把楼价炒高。

　　据行内人士回忆，当时甚至只要挖个基坑、安个售楼部、印发户型图，就可以卖楼。1993年到1995年，由于国家的宏观调控，楼价急剧下跌，幅度高达35%。到1995年，广州楼价已经相对平稳。之后是长达8年的平静期。

　　不过，广州大学房地产研究所所长陈琳副教授表示，1995年到2003年，广州人均收入不断上升，房价却不升反退，连保值功能都不能体现，因此这段时间房价的下跌是不正常的。

　　2003年至今：

　　利好因素刺激房价上涨

　　2003年至今广州楼市的不停上升，其背后有许多的利好因素，包括广州经济发展，市民收入提高、楼盘配套完善等；而在供求关系上，许多外来人口在广州陆续“安居”，产生了巨大需求。同时，越来越多的人开始购买第二套或者第三套物业进行投资。

　　从左上图可以看到，供求关系从2003年到2005年发生较大变化，2003年供应量为1035.39万平方米，交易登记面积与其相近；2004年交易登记面积比供应量多出75.11万平方米左右；而2005年，求比供多出170.98万平方米。考察投资因素可以发现，在2004年下半年开始，许多人参与房地产的短线投资。特别是2005年上半年，更是“火上浇油”，直到2005年下半年才又从短线投资改变为长线投资。也就是，广州在楼市2004年下半年左右仍然出现了一部分的“炒作”现象。

　　2004年出现的换房热，加上高档楼盘推出的增多，直接拉动原八区单套总价上升。这种价格上升趋势是吓人的。从左下图可以看到，从2004年上半年开始到2005年下半年，短短2年中，广州原八区一手住宅的成交价格（以面积100平方米左右的房子为计算标准）足足上升了15万元！出现这种情况的其中一个原因是房地产商急于打造高档楼盘，于是把屋型做大，令一套房屋的总价更高，而市民的购买能力并没有达到这个水平，这些楼房的价格与需求更加脱离。

　　楼市现状：

　　有泡沫因素但未形成泡沫

　　陈琳副教授认为，从2005年年底开始，广州的房地产市场的确走得“急”了点，出现了泡沫因素，但是还未形成真的泡沫：

　　她提出，衡量一个市场是否产生泡沫有一定的标准：第一是房价与市民平均年收入的比例。全球普遍认为4~6倍的比例是比较合理的。而数据显示，目前广州的平均一套房价格为64万元（以100平方米为例），如果按80平方米的普通住房计算，价格也要去到50万元以上，而市民平均年收入只略高于3万元，可见有非理性因素存在。不过，这种泡沫还没到达“离谱”的程度，以上海为对比，目前一套房子的均价是100万元，而市民平均收入与广州接近；杭州这2个数据之比更是高达13~18倍。

　　第2个标准是租金回报率，即租售比，国际通常认为6%是相对合理的，也就是100万元的房子，每个月的租金收入为5000元。目前，除广州天河区中心一带外，其他地区很难达到这样的回报率。对比之下，杭州就非常离谱了，目前的普遍租金回报率只达到2%左右。

　　还有一个标准是写字楼和住宅价格的比较。正常情况下，写字楼价格都高于住宅。但目前广州出现了一些不正常的现象，比如珠江新城某些住宅为16000元/平方米，而写字楼价格只有12000元/平方米，但从大环境来说，大部分形势还是正常的。而在上海和杭州，写字楼和住宅之间的差异却非常巨大，住宅价格甚至是写字楼的2倍。

　　在国际上还存在另一个标准———“空置率”，国际惯例在10%~15%之间，而广州空置率据悉已高达50%！但也有行内人士表示，高空置率很多都是开发商盲目开发、银行风险预防意识薄弱造成的，而且目前空置率统计方法还不是很科学，所以难以将空置率作为衡量标准。

　　豪宅虚火“托”起广州房价

　　而中原地产豪宅部的负责人邱先生提出，广州房地产的“虚浮”很可能是产自于豪宅。1993年时，当广州房地产大市已剧烈下跌，“豪宅”市场仍处于历史最高位；直到1995年后，跌幅才逐渐显示出来，并在1999年前后达到历史最低位，滨江一带顶尖豪宅价格低至9000元/平方米，下降了5000多元/平方米；淘金一带，广州的最初豪宅，更是跌到5000多元/平方米的不堪局面；而二沙岛豪宅也陷入7000元/平方米的难堪中。在2000年之后，长达5年的“冰冻”局面逐渐缓和过来，滨江一带顶尖豪宅价格缓缓回升，到2005年甚至超过历史水平，达到16000元/平方米的价格；而淘金一带的豪宅已元气大伤，难以复活。在大市催升的状态下，滨江一带顶尖豪宅甚至在今年初到达20000元左右/平方米的价格。

　　对比1993年广州楼市曲线图和豪宅价格走势图可以发现，当大市下跌时，豪宅价格依然坚立，在至少1年后才开始作出反应；而在大市趋好时，豪宅价格升幅却超过大市。有数据说明，在2004年，珠江新城项目的售价基本还在8000元/平方米左右，而现在中海观园的售价差不多要14000元/平方米；凯旋新世界开盘售价不足7000元/平方米，现在要14000元左右/平方米，三年左右升了约60%。

　　因此可以得出结论，广州房地产市场价格的虚浮，是由豪宅市场“托”起的，所谓的“楼价升到2万元、4万元”这样骇人听闻的消息，大部分是非常个别的豪宅报价。而陈琳副教授更是一针见血地指出，目前所谓的“豪宅”很多是发展商用普通房子包装的，而市民对豪宅的投资欲望远远高于普通住宅，于是更容易被误导。而这种所谓的“豪宅”水分极大，上海某豪宅为促进销售，几个月的时间内价格甚至下降了近三成。

　　心理博弈失衡导致追涨

　　“房地产开发商、市民之间形成博弈，开发商和银行之间也有博弈”，陈琳副教授表示，在房地产价格符合规律时，这些关系之间是互相制衡的，而现在出现了失衡状态，归根到底就是一种“心理战”，看谁先突破心理防线。而房地产商处于优势地位，因为他们具有信息优先获知权，于是囤积土地，只把小部分推出市场，并不断用价格刺激市民。而市民们只能根据不甚透明的信息，提心吊胆推测市场即将有怎样的变化，于是像股票市场中一样，逐渐产生了在高位追涨而低位观望的态度。

　　而中原地产研究部刘志武表示，现在的市民购房消费陷入了一个误区———超前消费，大部分市民动辄买入100多平方米的一手房。他提出，广州市民的房产消费观念必须更新，首先除了一手房产外，还可以适当考虑二手房产；其次，把一次置业观念更改为多次置业观念。近日，国家发改委也正好提出进行市场调控，要规范二级市场和租赁市场，正是对市民的买房消费观念进行纠正。