一分为二看楼市

　　房价升，还是降？买，还是不买？购房者的心不断翻腾。广州楼市价格正备受各方关注，其价格走势成为人们瞩目的焦点，广州楼市目前有没有泡沫，更引起各界争议。争议的焦点集中在：目前广州楼市价格是疯狂上涨还是理性上涨？

　　对此，有必要温故知新，回顾广州楼市近十年来的涨跌历程。1992年，广州楼市一度产生泡沫，平均价格攀至顶峰达每平方米8000元左右。随后，国家宏观调控之下，楼价跳

　　判断一个地方的房地产市场是否存在大量泡沫。国际上有三个指标：一是房价是否虚高；二是房价与房租比是否过高；三是出租房空置率是否大幅度上升。对照广州情况，前两个指标都有比较稳健。房价上涨率去年10.73％，而同期GDP增长13.8％；房租也没有大大低于正常水平，房屋月租费和买房月供之间的差距不大；第三个指标售出房屋空置率，广州现有560多万平方米的空置房，空置原因大部分是开发商盲目开发，至今未售出造成的。由于空置房统计的方法不同，因此，难以将空置率作为衡量是否大量存在泡沫的标准。

　　回过头来再看是哪些因素拉动了广州楼市上升？我们力图以数据说话，通过定性定量分析和大量的调查研究，我们得出四个结论：

　　第一，城市大环境的改善，GDP的增长，广州市民强劲的购买力，是楼价上升的利好因素，也是正面的、合理的因素；开发商刻意造势，哄抬楼价，想尽办法争取其利益最大化，是楼价上涨的负面因素，也是不合理的因素；

　　第二，广州楼市不理性的一面集中反映在豪宅市场，特别是市区的豪宅，已经出现了泡沫的因素，每平方米2万元的叫价让普通购买者难以接受；

　　第三，“居者有其屋”是广州市国土房管部门一直倡导的房屋政策。迄今，广州基本不存在没房住的问题，只有你想买什么房的问题，说到底是购房者的观念问题。从目前一手房地产市场交易情况看，购房者中的六至七成是二次或三次置业者，这说明了购房者中有一半以上的人正从“有其屋”向“优其屋”过渡；

　　第四，不论国内国外，每一类型的市场都有其内在发展规律，而房产市场的共有规律是：5至6年为一个涨幅或跌幅周期。广州楼市2003年后再度从低谷崛起，力度大，升势坚决，是因为有利好消息支撑，经济环境整体看好。据此推断，广州房地产确已进入上升通道。

　　综上所述，广州房地产市场有虚火，虚火主要在豪宅市场烧起；有泡沫因素，但并不存在大量泡沫；楼价走势趋急，但楼市要健康发展，有必要抑制上升势头，防止狂涨。政府今年大幅加大土地供应量后，楼价大幅上涨势头料会减缓。

　　在此，有必要提醒潜购者，住房毕竟在家庭全部财产中占很高比例。合理的入市购买时机应是在挤掉房价的不合理水分之后，特别是二次或三次置业者更不宜盲目追涨，从而催谷豪宅市场虚火。如果本已严重背离价值的豪宅价格，实现价值回归，出现大幅度下跌，居民财产就会严重贬值。与其如此，购房不如想清楚。