今年广州房价涨幅平稳趋缓

　　●近年广州市民改善居住环境的需求增长，高端产品增多，房价呈结构性上涨。

　　●一些开发商尚未适应新政策，错将拿地难等同于地荒。因此，不排除有少数习惯了暴利的发展商在新的土地供应政策环境下，蓄意制造地荒论调。

　　●海外资金的力量注入广州房地产市场，必然令楼市受到巨大的支撑力，市场价格

　　说法一：增加土地供应可稳定楼价？

　　分析楼价的升降，首先要分析土地的供应情况。“商品房价格上涨是因为广州的地少了！”

　　在2005年的广州市房地产市场上，“地荒”论曾经一度风靡整个房地产市场。那么，究竟是不是土地供应量少了引起商品房价格的上涨呢？

　　根据房地产开发一般周期，从获得土地使用权到售楼的建设开发时间大约需2~3年，因此，与2005年、2006年房地产价格紧密相关的是2003年、2004年的供地数量。而这两年恰恰是广州历年来土地供应量的最高时期。按照房地产开发的一般周期，目前这些土地正处于房屋应市阶段。今明两年的房屋市场不会有“地荒”之虞。

　　2006年新年一过，广州市政府更是重拳出击。仅2~3月份入市地块多达13幅，总建筑面积超过130万平方米。据广州市土地管理部门人士分析，一些开发商尚未适应新政策，错将拿地难等同于地荒。因此，不排除有少数习惯了暴利的发展商在新的土地供应政策环境下，蓄意制造地荒论调，哄抬房价，误导市民，以维持不合理的超额利润。

　　不过，有业内人士留意到，今年计划供地量为500~700万平方米，大大高于去年166万平方米的出让量，有望超过2004年660万平方米的历史最高水平。去年最终进入市场的土地数量只为计划供应量的一半左右。专家分析，计划中的开发用地未能悉数供应，除了有部分土地尚未完善手续，还有部分是开发商不感兴趣的。政府与开发商在地块供需上存在“错位”。近两年楼价飙升的原因之一，是原八区楼市供应不足，因此有必要加大中心区的土地供应。有关部门多次表示，今年的土地供应将考虑“地区性的实际需求”。据透露，今年还将有部分烂尾地和危房改造用地陆续推出市场。

　　说法二：“求大于供”带来楼价上升？

　　“2005年广州楼价上涨最主要的原因是市场供求关系的不平衡。”记者采访发现，房地产商和中介人士持此观点的不在少数。满堂红置业(广州)研究部提供的数据表明，在市场的实际供应方面，2005年广州新建商品房批准预售量，较2004年减少11.2%。相比之下，2005年新建商品房成交量则同比减少2%，实际供应方面减少的幅度显然要大于需求减少的幅度。

　　广东省统计局固定资产投资统计处处长姚瑞华在日前的会上表示：近年来广州人民收入提高，改善居住的需求增长，高端产品增多，房价呈结构性的上涨。根据广州市统计局城调队的调查显示，目前广州市逾八成的居民家庭拥有自己的住房，还有近两成的家庭拥有两套住房。这部分消费者对住宅的舒适度要求较高，所以目前大部分的开发商均将市场目标瞄准在这部分的消费者，开发产品以中高档为主，“海鲜大餐”多了，“盒饭少了”，带来楼价的上升。

　　目前，在经营性用地的出让合同中，政府部门都只规定地块的用地面积、容积率以及建筑面积，至于开发商拿到土地后将建成什么样户型、多大面积的房子，是否将建成“豪宅”等，相关的规划设计中并没有具体要求。而将“住宅套数”写入出让地块的规划设计条件后，该地块建起的楼房中，一定数量的中、小户型普通住宅就能得到保证。

　　说法三：基础设施投入带房地产升温？

　　目前还有市场观点认为：房地产升温是基础设施带动影响的。据番禺区国土房管局预售商品房成交的统计数据，在过去的一年中，番禺区共成交18273套商品房，比2004年减少了5807套；成交面积218.5万平方米，比2004年减少了50.18万平方米；成交金额达到102.32亿元，比2004年增加了1.82亿元；最为瞩目的是成交均价，达到4683元/平方米，比2004年的3740元/平方米上涨943元/平方米，涨幅达到25%。广州市土地开发中心主任丁强告诉记者：“去年，不排除广州个别地区房价涨幅较大，如番禺，这是有原因的。地铁、道路等政府基础设施的投入拉动了区域房地产业的发展，这不是盲目上涨。”

　　最近几年，广州一直大手笔进行基础设施建设，2004年，广州市完成城建投资216亿元。多家房产顾问公司都表示，最近两年广州楼价走势会随着广州整体经济环境的向好而上升。

　　说法四：房地产商刻意造势哄抬？

　　记者采访时发现，由于目前房地产市场的信息还不能够充分透明，给某些开发商追求超额利润、刻意造势炒高房价制造了可乘之机，而部分消费者也存在“买涨不买跌”的心理，市场的各方主体在进行博弈。

　　记者随同广州市国土房管局人员巡查楼盘时发现，个别热销楼盘，在去年底就拿到了商品房预售证，但是在销售时却采取了“捂盘”的策略，明明可以有100多套房子供应，却分批每批十来个单元以内部认购的形式推向市场。如此一来，通过内部认购的方式，房地产商就可以拖长储客时间，而且也可以更加有选择地挑选客户。这样就给客源造成房源紧张的印象，自然房地产商也就可以借机抬高房价了。

　　今年建设部提出将落实“购房实名制”，即预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个名字，这项举措的目的是为了遏制短线炒楼的不良现象。广州多年楼市的实践表明，事实上，除非是在签认购书阶段就实行“实名制”，禁止转名，否则所谓的“购房实名制”根本发挥不了作用。去年，广州市房屋管理系统的启用，在改变购房者和开发商房地产信息不对称方面迈出了长足的一步，购房者可以上网了解楼盘的抵押状况、销售状况，并可以在网上签合同。

　　结论：广州楼市依然稳健

　　“广州房地产市场近几年来保持了平稳健康的发展态势，不能把楼市正常的增长看作‘虚火’”，这一观点，广州市国土房管局的政府官员历来如此强调。记者跟踪采访广州市国土房管局五年多来发现，“成熟、理性、平稳”等字眼，一向是用来描述广州楼市概况出现频率最高的几个形容词。目前，广州市仍有560万平方米空置商品房，其中空置的住宅房约占50%；政府存量公房30万平方米，全部为住宅；合计有590万平方米空置存量房，其中，住宅约300万平方米。国土房管部门将进一步采取措施，通过积极消化空置的存量房，增加市场的供应量，其中，政府存量公房向符合购买条件的群众供应。政府部门对调控广州的房价充满信心。

　　专家业内人士意见

　　成本公开不如整个楼盘售价公开

　　广州大学房地产研究所所长陈琳副教授：

　　对于房地产商来说，长久下去资金链终究有断裂的时候。她对房地产商提出一些建议：以诚信为本；“只给富人建房”这种观念不对，房地产商也要有承担一定社会责任的意识；不一定建造豪宅才能赚钱，细分市场也可以得到相应回报；成本公开不如售价公开。

　　政府采用经济实用房的确可以平缓房价，例如新加坡的“公屋”制度就非常成功，但政府要在认证资格、条件、建房标准上加以规范，否则实际操作时很可能会“变形”；而银行应该完善风险评估机制，提高预售贷款门槛。

　　建经济适用房平抑楼价

　　寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同博士：

　　有一定量的经济适用房推出，才能解决低收入者的住房问题，也能起到稳定房价的作用。

　　近两个月广州楼价的发展态势已经引起了政府的高度关注，如果不改变人们对楼价将不断上涨的预期，楼价飙升的态势将无法得到抑制和改变。

　　因此，政府制定了稳定土地市场的5条措施和稳定房价的6条措施，但是，关键是要落到实处:2005年广州商品房10区批准预售面积为940万平方米，其中8区为557万平方米；而商品房10区成交量为1100万平方米，其中8区为735万平方米。因此，如果单靠一级土地市场供应，只能满足1/3左右的市场需求，其他部分依然要靠市场存量土地和二级土地转让市场来解决。而且，土地供应的结构和比例是否得当也有很大的影响。

　　商务用地比重偏大

　　而商业用地和住宅用地的比例，根据去年1100万平方米商品房成交中住宅约占920万平方米来计算，目前广州商住用地的比例大约为1.5∶8.5；再就是区域比例，根据去年1100万平方米商品房成交中8区成交占730万平方米来计算，目前广州城郊与市区用地比例大约为3.5∶6.5。因此，一级土地市场供应还是存在商务用地比重偏大、远郊供地偏多等状况。

　　广东省建设厅住宅与房地产业处处长杜挺：

　　今年将重点落实普通住房供应措施，建设部、省、市都在研究土地出让环节规划设计里增加对住房套数的要求，同时通过这样的措施，增加中小户型普通商品房的供应。

　　目前，还没有售出去的房子里有相当一部分是大户型，这样做是为了满足普通老百姓的需求，同时也是为抑制房价。第二个是适度增加土地供应，缓解市场的供求矛盾，特别是对供求矛盾比较突出的城市，将会适当增加经济型房地产的用地指标，并且督促有关城市切实增加公开出让土地的数量。（李妍、陈穗华、林琳）

　　相关链接

　　银行业：

　　房贷审查越来越严

　　全国各大城市房价一直呈上升趋势，关于房价是涨是跌之争至今仍未有结论，坊间对于央行及各商业银行对房地产信贷松动的传闻近期却开始频频抬头。

　　贷款风险不可一概而论

　　为此，记者走访了广州各大商业银行房地产部门相关负责人。一位国有银行房地产部门负责人表示，虽然银行业人士力数开发商的种种高风险所在，但并没有一家银行认为房地产贷款是不可为的。

　　几乎所有的银行负责人都认为，不能一概而论房地产贷款是否高风险，开发商目前普遍采取建新的项目公司来开发新的项目，因此，是否为项目发放贷款，必须就单个项目来看。

　　只要风险控制得好，银行业同样乐意为那些好的开发商和项目提供支持。“如果开发商将银行这种话视为银行现在会对房地产信贷进行松绑，那么可能会犯下愚蠢的错误。”

　　这位广州房地产金融圈内的权威人士表示，银行对于所有的贷款的审查，都只会越来越严格，而不会越来越宽松，而且对于房地产信贷的比例不会再大幅提高，因此开发商切勿因此干等银行“放水”，而不去努力开拓其他融资渠道。（孔华）

　　新动向：

　　海外资金支撑楼价

　　有行内人士透露，近来，海外基金进入广州房地产的意愿逐渐浮出水面。而实际上从去年初开始，几乎每个月都有海外基金公司到广州的大中介行进行商谈，并对投资广州房地产表示很大意愿。

　　海外基金公司将解决房地产公司的资金问题。在此之前，有的房地产发展商由于资金欠缺，往往将一些商场拆散销售，导致后期的经营发生各种各样的问题，令投资者和经营者们苦不堪言。而海外基金具有丰厚的资金实力，能很好地对整栋的物业进行包装及推广。

　　据悉，海外基金公司比较愿意以大规模购买进行投资，但因为目前广州市场上暂时少有合适的投资对象，因此令他们暂缓投资进程。所以，他们目前将关注的重点放在广州的地产类上市公司身上，对他们在广州市场的表现以及整个大市走势进行研究。

　　有行内人士透露，目前这些海外基金公司或者海外银行很可能已经持有相关公司的股票。另外，按有关人士推断，如果遇到合适的项目，这些海外公司极有可能采用基金或者投资机构投资房地产开发公司的形式进行投资。海外资金的力量注入广州房地产市场，必然令楼市受到巨大的支撑力，市场价格很可能受到支持而无法冷静回落。（李妍、陈穗华）

　　本报调查

　　广州潜在购房者

　　理想预期单价集中在4000~5000元之间

　　本报讯 （记者程维）近日，受广州日报委托，方舟市场研究咨询有限公司对广州市800位最近一年打算买房的市民进行调查，了解他们对房价的预期。调查发现，潜购者对未来房子的预期单价集中在4000~5000元，明显低于目前市场上提供的楼盘平均的单价（近6000元）。

　　调查同时发现，购房时，潜购者关注的因素较多，其中，地段/地理位置、交通便利性、房产价格一直位居前三位。可见，房产的价格高低是决定潜购者购买房产的最关键因素之一。

　　天河北、滨江东预期单价最高

　　首先，从不同区域来看，打算购买白云大道板块、华南板块、员村板块房产的潜购者的预期房产单价希望低于4000元，是各主要潜购区域中，预期单价最低的几个板块；但东圃板块、白云大道板块、海珠区的广州大道南板块、江南大道/江燕路板块、番禺区的华南板块也有不少潜购者希望预期单价在4000~5000元之间。

　　江南大道/江燕路板块、滨江东板块的潜购者的预期房价较高，主要分布在5000~6000元；而在总体上，在各主要潜购板块中，潜购者对预期房价接受度最高的是接近商务区的天河北板块和环境较好、毗邻珠江的滨江东板块。

　　整体上看，潜购者能接受的房子单价集中在4000~5000元的价格区间。但户型不同，价格接受度也不同。电梯房、无电梯房；多层、小高层、高层的潜购者对房产单价的预期相差也较大。无电梯住宅的潜购者中超过七成的预期单价集中在5000元以下；小高层住宅的预期房价略高，4000~6000元的接受度较高。

　　而高层住宅越高，价格越高，18层以上住宅潜购者的预期房价多在5000元以上，而能接受6000元以上的潜购者已经达到了近四分之一的比例；而别墅的潜购者预期房价则在6000元甚至8000元以上，但值得注意的是，在4000元以下的区间也仍有多达四分之一的潜购者选择。

　　从购买的房子大小来看，潜购者接受的单价也随着房产面积增大而相应增高。90平方米以下的小户型潜购者接受的单价在各房型中是最低的，集中在5000元以下。

　　面积越大预期价格越高

　　而超过90平方米的户型，表示只能接受4000元以下的价格空间的购房者已经很少了。91~120平方米是目前市场上最受欢迎的房产面积，近七成的潜购者能接受的房价在4000~6000元。

　　从120平方米的户型开始，能接受6000元以上单价的消费者已经涨到了30％多，但更多人只能接受6000元以下的单价。而目前被定位为非普通住房的建筑面积在144平方米以上的大户型房产，潜购者能接受的房产单价是最高的，近七成的被访者能接受5000元以上的单价。

　　展望：

　　2006年广州房价不会狂涨

　　2006年广州房价将如何？记者采访获悉，房地产业内人士大部分赞同今年广州的房价涨幅将会平稳趋缓。

　　涨幅：持续到2010年

　　仲量联行广州公司战略顾问部副董事田强表示：明年和后年广州房价可能略有上涨。今年的房子用的是去年或前年的土地，从去年的土地供应量来看，建筑面积大概是300万平方米左右，但大学城、琶洲等商业用地占了相当一部分，而今年土地供应量虽有所上升，但仍然是偏紧，可能会出现局部供需不平衡。

　　田强说，中心城区楼价在未来一年内可能还会上涨。而在城区外围，随着土地供应量的增加，价格应该比较平稳。

　　而合富辉煌相关负责人介绍，从2004年和2005年上半年新建商品房交易登记面积来看，基本情况仍是求略大于供，并且未来几年仍会保持这样的趋势。据了解，未来一段时间的供应量仍主要集中在天河、海珠、白云、番禺几个区。

　　中原地产项目部副总经理黄韬表示，从整体情况看，广州楼价在整体上仍会持续增长，只不过增长的幅度有所减缓。

　　黄韬说，随着政府投入的增加，广州地铁等将会连接更多区域，珠江新城等区域将会更加成熟，地价、楼价等自然会随之上升。到2007年、2008年左右，广州的地价将会达到高峰，待到这些土地的开发期也就是2010年左右，广州的楼价可能会达到最高。

　　年涨5%是理想状态

　　“扣除物价增长因素，每年上涨5%，这可能是政府、消费者、开发商都可以接受的所谓理想状态。”广东省房地产协会秘书长蔡穗声表示，今年国家继续实施宏观调控，广东有可能走出市场调整期，广州的房价涨幅在10％以内都属正常。