媒体时评：房屋预售制存在七大问题 理当取消

　　中新网3月14日电“房地产预售制度存在七大问题，应该予以取消。”——日前，全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥，对房地产预售制度表示了强烈质疑。由白鹤祥领衔、共有33位代表签名的议案已向大会提交，他们建议修改《城市房地产管理法》，取消房地产预售制度。

　　对此，今日出版的《上海证券报》刊载评论文章指出，关于房地产预售制度是否应

　　笔者在通读全文后认为，央行之所以提出这样的建议，并非由于房地产预售制度所导致的频繁的侵权行为，而是源于对金融风险的担忧。统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。自有资金低，有几大弊病：

　　其一，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设，等于将房地产风险完全转嫁到了银行身上，一旦房地产业发生巨变，银行随时面临危机。其二，大大小小的房地产开发企业凭借银行贷款和房屋预售制度存活、发展，无法形成优胜劣汰的良性机制。其三，一些开发商携银行贷款和预售房款潜逃，给银行带来风险。其四，由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有充足的时间将房价拉高牟取暴利。而高房价所暗含的风险一直是银行界所担忧的。

　　因此，银行界主张取消房地产预售制度，加速房地产开发企业重新洗牌，将一些“空手套白狼”的小企业淘汰出局，促使房地产业的良性发展，并预防可能发生的金融风险。

　　但是，银行的建议很快遭到建设部的反对。在央行报告发布后的第九天，建设部表示，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度，不能取消。这次，面对33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度，建设部部长汪光焘对此的回应是:取消商品房预售制度需要慎重、认真研究。理由同样是，商品房交易实行预售制是现行法律规定。

　　建设部出于自身利益的考虑，抵制取消商品房预售制度可以理解，然而，他们拿出的理由却非常值得商榷。房地产预售制度源于《城市房地产管理法》，而这部法律本身就有瑕疵，应当修正。该法第四十四条规定:商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书……(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期……

　　而关于法律责任的规定，只有“违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款”，至于违反其他几款(尤其是第三款)如何处罚，却没有规定，由此导致在商品房预售制度之下，消费者的权益屡屡遭到侵害。

　　应该认识到，房地产预售制度的存在，助长了投机因素。一些房地产开发企业身无分文，大玩“空手套白狼”。在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商；在取得预售许可证时，先后收取定金、预收款、首付款和整个房款，将成本转嫁给购房者。而且，在房屋预售制度下，一方面，消费者要为开发商承担一部分成本，比如，利息和保费。在预售制度下，这笔钱被开发商合法地“榨取”了。另一方面，消费者购房，只能根据开发商的承诺作出决定，主动权完全掌握在开发商手中，一旦开发商不兑现，或者不完全兑现，消费者的权益就将受到侵害。

　　目前的房地产开发企业鱼龙混珠，大大小小的企业不计其数，这种局面导致了诸多问题和隐患。取消房屋预售制度，可以促使房地产业的洗牌，将那些“空手套白狼”的企业淘汰出局，有利于房地产业的健康发展，有利于消费者权益的保护，有利于降低金融风险，宜早不宜晚。(于国）