贷款泡汤，开发商能吞掉首期款？

　　买房未成交 定金能否退？

　　案例：2004年3月，广州的黄小姐看中了位于天河区某楼盘的一套商品房，随即与开发商签订了认购书，并约定，购买方采取一次性付款，先下定金2万元。谁知，几天后黄小姐却因对买房合同中的条款持有异议，未能签署正式合同。不久后，开发商把黄小姐认购的房子另卖他人。为此，黄小姐想追讨2万元定金。开发商对此一口回绝，称黄小姐“违约在先

　　天河区法院审理此案后认为，双方均无法证明是另一方违约，因此不可归责于任何一方，定金2万元须返还黄小姐。

　　提示：其实，开发商在认购协议中要求购房者支付的定金属于“立约定金”，应根据不同情况适用定金罚则。如果确定不能归责于任何一方，定金须返还。

　　房贷未获批 首期打水漂？

　　案例：2004年年底，市民何女士与开发商签了合同，买下了中山大道某大型楼盘一套房，约定何女士须先行支付31%近20万元的房款作为首期；余款44万元办理银行按揭贷款手续。但银行却没有批准何女士的贷款申请。但开发商则要求何女士按合同要求一次性付清余款，否则没收其首付款。

　　何女士为此告上法庭，法院判定“该条款内容确实显失公平，原告对此存在重大误解”，随后依法撤销了此“霸王条款”。

　　提示：法律有着“保护被动接受格式合同者”的倾向，而“显示公平”、“重大误解”正是反抗这些霸王条款的有力理由。

　　车位被抵押 索赔很困难？

　　案例：刘女士3年前花10万多元购买了海珠区江燕路某花园一车位，在付完款的同一天，开始接收车位并使用。且《合同》约定开发商要在270日内办妥车位的产权证。然而，车位产权证一直不见踪影，刘女士到房管部门一查，原来早在签订买卖合同时，这个车位就已经被开发商抵押给银行了，因此一直办不了产权证。

　　刘女士诉至法院，要求开发商退还车位款和税费，并依据“房地产可获双赔”的司法解释进行索赔。

　　海珠区法院认为，开发商故意隐瞒事实，因此作出判决：解除该买卖合同，开发商双倍退还车位价款和税费；而刘女士则须将使用了两年多的车位退还给开发商。

　　提示：由于开发商“未告知”、“故意隐瞒”等原因造成买卖不成的，“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。但这个赔偿额度是有弹性，“一倍”是最高标准，而并非买一赔一。

　　据介绍，出现以下几种情形，消费者有权提出退房：延迟交房；开发商缺少有效证件与批文导致合同无效；开发商未经购房人同意变更设计；面积误差超过3%；地基基础和主体结构经检测不合格；房屋质量导致严重影响使用；房产被开发商抵押；拿不到产权证。

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　　未拿预售证就以“内部认购”为名向买家收取“诚意金”的违规做法在楼市中可谓屡禁不止：李先生交了10万元购房诚意金。可之后，开发商宣称：前期所交的10万元认购诚意金不能抵作首期房款，买家必须在限期前再交总房价三成的首期款，否则视为放弃购房。

　　李先生一算，自己所认购的那套房子总价约60万元，按原计划在扣除之前所交的10万元后，只需添8万元的首期款即可按揭供楼，而现在要再筹到18万元才能购房！而开发商把时间限得很死，必须在2天之内多筹10万元首期款，这已远远超出了自己的支付能力。于是，准买家们决定团结一致向开发商讨个公道。可开发商方面则拿出了一份双方签订的“意向认购登记书”称，原来约定的是内部登记意向金10万元“自动转入房款一部分”，而并没写明是“作为首期款一部分”，因此，“公司不会作出让步”。无奈之下，李先生选择了放弃。但在其他业主坚持不懈的合力争取下，开发商终于松口，答应了将10万元抵作首期款的要求。文/记者毕征