包天雷：城中住宅因为稀缺稳居“价格巅峰”

　　【南京日报报道】

　　土地市场的交易状况将直接传导到商品房市场，或者说今后的商品房供应主要取决于当前的土地供应。而在当前，城中板块的土地市场呈现出两个鲜明的特色：天价、稀缺。

　　城中土地市场：天价、稀缺

　　市中心土地炙手可热，天价不断刷新——邓府巷地块、鼓楼广场A、C地块、南汽地块，再到铁管巷A、C地块——每一块地几乎都是以天价成交，人们开始对城中地块的“天价”习以为常。目前又有消息称，新街口新华社江苏分社地块将以7．5亿元的价格出让。城中土地卖出天价，不乏炒作因素，但是主要还是由市场规律主导。

　　在城中土地交易频创天价的同时，城中土地供应尤其是住宅用地供应量日趋减少。在2006年1—2月，城中板块仅有一块土地成交，该地块位于城中南片秦淮区，用途为商业。

　　城中商品住宅：供不应求加剧

　　从2005年1月至今，城中商品住宅的累积供销比一路走低，从2005年年初的0．89下降至今年年初的0．8，见证了国城中商品住宅供不应求的状况。城中目前新增商品房主要集中于商业办公部分，住宅单月上市量屈指可数，存量也日趋减少，而持续旺盛的市场需求将加剧城中住宅“物以稀为贵”的局面。随着住宅上市量的减少和需求的持续，累积供销比将有进一步走低的趋势。

　　以下一组数字可以说明问题：2006年1—2月城中板块商品房上市面积为12．24万平方米，比同期增长了336．62％，其中商品住宅上市面积仅为2．35万平方米，仅占上市总量的19．20％，在城中依旧属于稀缺产品，并且全部集中于南片地区。总体来说，1—2月城中的总销售量为11．49万平方米，而其中商品住宅销售量就达到5．26万平方米，占总到总销量的45．78％。但因受到新增供应日趋紧张的影响，1—2月城中商品住宅销量同比下降36．77％。

　　2006年，城中新增上市量中住宅仅占少数，城中中片住宅已经基本绝迹，目前住宅项目主要集中在北片和南片，北片以金陵大公馆和汇林绿洲为代表，南片则主要由皇册家园撑起半壁江山。根据调查，城中板块向来是南京房价稳定的力量，不论是新政后的“冰封”时期，还是进入“金九银十”后的热销，城中价格始终波澜不惊，并且我行我素，缓步上涨，到2005年底更是达到8000元每平方米。作为全市价格的“巅峰”地区，首要决定因素是该地区得天独厚的各种资源：繁荣的经济，浓厚的文化氛围，发达的交通，以及完善的生活配套等等。

　　城中板块房价高位运行，2006仍可能提升

　　城中板块内部小片区分化明显。城中北片商品住宅上市集中在2005年的4月、7月和9月，其中9月单月上市量就达到了2．78万平方米，为2005年最高点，伴随着上市的的集中放量，第三季度北片住宅销量将一路攀升。城中南片2005年销量可与北片平分秋色，经历过第三季度的调整后，第四季度进入了稳定的上升阶段，但是由于上市量的日趋减少，南片的销售也明显受到抑制。而住宅在城中中片已经属绝版，从2005年5月开始已经连续有10个月无上市，而销售也显得平淡无奇，现在中片的销量主要来自存量消化。

　　但是，总体看来，城中板块的价格比较平稳的，而且即使在新政的影响下，也没有出现太大的波动，仍然维持了高位运行的态势，去年一直在7300－8000元／平方米之间波动。进入06年，城中价格开始回归正常，但还是有进一步提升的空间。

　　综上所述，2006年城中板块的预测是：广大购房者的城中情结仍将延续，城中商品房特别是商品住宅仍将是南京楼市的亮点，仍将呈现平稳销售缓步增长的局面。南京日报记者叶凤珍实习生匡明莉

　　(编辑豆子)