张国安：江宁房价将涨200—300元／平方米_新闻中心

张国安：江宁房价将涨200—300元／平方米

http://www.sina.com.cn 2006年03月15日09:09 南京报业网-南京日报

【南京日报报道】南京日报记者邓珍芝　　我国房地产业现状　　对于一个区域楼市的看法和估计必须要与我们国家楼市的走向结合起来，通过解读“十一五”规划报告和近几年的经济发展状况与经济结构，本人认为：“十一五”期间我国房地产市场仍会快速的发展，房价不会出现大的波动（除了个别前几年房价过快上涨的地区以外）。具体理由：一是“十一五”规划GDP的增长速度是7．5％，单位能耗要求降低20％，环境污染排放要求降低14．6％，这就要求经济仍然要快速的增长，同时要注意质量节能，倡导资源节约型和环境友好型社会。前几年我们经济的增长一是靠投资的拉动，投资占经济总量的40％；二是靠外贸，外贸占经济总量的近30％，消费拉动能力不足，与发达国家相比有很大距离，而且投资拉动容易造成经济过热，过分依赖外贸给经济增长带来许多不稳定不安全因素。去年我们贸易1000亿美元，这些顺差大部分是欧盟和美国的，现在贸易摩擦不断，外贸存在很多不确定因素。房地产既是投资型又是消费型的产业，要保持经济快速发展，政府一定会考虑房地产业对经济的影响，不会容忍房地产行业的大起大落，而是希望它有个健康快速的发展。在房价上，未来城市公共用地，政府仍然会采取垄断性政策，而对于商业用地，政府将会采取市场化的手段，土地拆迁补偿标准将大大提高，更多是由老百姓说了算。“十一五”期间以及未来国家对土地仍然采取相当从紧政策，土地成本将会提高，节能、新技术将逐步运用到房地产业，建筑成本大大提高。同时各开发商对小区景观、配套投入将会加大，所以整体房价应该不会下跌，如出现房价大跌有几种可能：一是房地产出现严重的供过于求，政府又不调控；二是政府采取限制性消费政策。相信一个负责任而又倡导和谐社会的政府是不会采取这种措施的。　　看好未来江宁　　江宁今年的楼市大家依然看好，估计会在去年水平上，开工、销售面积会进一步加大，房价会上涨200—300元／平方米。江宁去年开工面积230万平方米，销售许可面积217万平方米，比上年都有所下降，说明宏观调控开发商都采取谨慎的态度，适应放慢开发节奏。去年销售面积195万平方米，销售金额60多个亿，普通住宅单价在每平方米3500多元，比上年有所上升。这几年江宁房地产有以下特点：一是价格较低，仍是南京普通老百姓首选住房消费的地区之一；二是自然生态环境较好，许多楼盘与山水相临。在一些发达国家，大城市往往是商业、金融、信息中心，政治、文化中心，居住区在卫星城市，他们更强调在自然环境好的地方；三是产业支持，江宁这几年高新产业、教育产业、制造业聚集，商业经营人员不断增加，大大增加了房地产业的需求；四是各开发商追求品质和品牌，吸引了周边城市的人消费。原来江宁房产的瓶颈是交通与商业配套。去年区委区政府提出“十一五”期间实现与主城区的无缝对接。今年地铁开工建设，8条与主城区相接主干道相继开工，商业不断完善，江宁楼市将会出现一个飞跃。春节以后，江宁许多楼盘销售火爆，也证明了这一点。　　作为开发商，应该时刻把业主的需求与市场作为我们的开发理念，同时要考虑到城市建设的责任。我们的建筑产品要经得起时间的考验，不能5年10年后又成了旧城改造的对象。现在房地产业有些不和谐的东西：一是开发商对市场预期过高，恶性抬高土地价格；二是认为聚集财富快，千军万马来搞开发；三是少数开发商违法违规，损害百姓利益，造成社会对这个产业有很大的负面印象。但另一层次，也是因为缺少沟通，开发商也在受到一些无辜的责难。比如面积缩小或增大问题，绝大部分开发商都希望自己卖出的房子售出面积与实测面积一样，但因一些测绘公司在计算标准方法上产生误差，开发商不仅在经济上要赔偿，还要在道德上受到责难。在交付时间上，有时因为一些拆迁居民对拆迁的不满或政府配套的一些原因，导致延期，经济与道德的板子也全部打在开发商身上。在开发成本的认识上，有的仅仅认为是土地加土建成本，税收、配套、资金成本等都忽视了，商品房在房价的基础上，百分之十几是税收及相关规费，建筑标准和建筑质量越来越高，配套设施投入越来越大。近两年，通过公开挂牌拍卖所取得的土地，开发的利润没有暴利，如果有暴利，也是前些年协议出让土地所带来的。所以我觉得我们许多方面需要沟通，开发商要与业主沟通，也要与其他层面沟通。以后开发商要自律，争取把服务与品质做得更好，社会也要对这个产业给予一定的理解和扶持，只有这样房地产业才会和谐，社会才会和谐。　　(编辑豆子)