长三角楼市成交低迷开发商冀望基金救市

　　春节过后，长三角楼市即陷入低迷，成交量未能恢复春节前水平。上海楼市虽略有增长，但目前还未超过春节前的成交水平，而杭州楼市似乎更不景气。然而，面对不景气和前景不明朗，长三角房地产开发商不是积极想办法降价促销自救，而是宁肯借高利贷、出售股份死撑着不降价，等待政府的托市政策、海外基金等刺激措施与手段，获得楼市好转回暖，以重温旧梦，获得国家调控前的高额回报。

　　但观察目前长三角楼市的成交状况，如果开发商不适时降价，使得当地老百姓能买得起商品房的话，继续死撑楼市，很可能使长三角楼市陷入困境。

　　撰文:傅白水

　　寄希望政策与海外基金救市

　　面对至今仍不景气、前景不甚明朗的长三角楼市，众多开发商想的不是运用各种手段促销，适当降价等措施来自救，主要是寄希望于各地政府出台政策出手相救和海外基金进入长三角楼市，来解燃眉之急。时下，在上海、南京等地开发商正大力宣传海外基金的大股入市，在杭州开发商借着政府出台的四大刺激政策，大造声势，希望营造一个房地产春天的到来氛围。

　　目前，经常可以在媒体上尤其是长三角当地的媒体上看到，长三角尤其是上海、南京等地开发商宣称自己正与海外基金就收购事宜进行洽谈的地产新闻。的确，自2005年以来，有一些投行与基金进入了长三角楼市，目前在上海市场活跃的海外基金有摩根士丹利、高盛、嘉德置地旗下的嘉茂基金、澳大利亚麦格理银行等，还有荷兰国际集团ING、新加坡投资公司属下的GIC地产基金公司，以及美国雷曼兄弟、罗斯福基金、洛克菲勒等投资基金。继2005年1月麦格里旗下基金购买新茂大厦、4月高盛旗下基金购买百腾大厦后，5月上旬，意大利华人华侨基金打破先前纪录，以10亿元人民币收购文锦大厦；此后很快又传出摩根士丹利以32亿元人民币收购浦西第一高楼明天广场的消息；9月中旬，摩根士丹利及上海盛融宣布以9000万美元收购世界贸易大厦；11月，花旗旗下CPI以超过5000万美元收购了永新广场75％股权，这是其在内地楼市第一个投资项目。

　　并且除了上海，南京、杭州、宁波、苏州、无锡等长三角其他城市的房地产市场中也都不乏海外基金的身影。在南京，据来自仲量联行的消息，某海外基金相中了南京“天价项目”南京国际广场。这个来自荷兰的基金有望成为进入南京楼市的第一只外资基金。然而对于开发商对海外基金的大力宣传，却也有专家不以为然地指出，这仅仅是开发商为了遮掩房屋销售陷入困境的真相，而企图拉抬身价的障眼法，只不过是大造声势为楼市制造虚假现象，让国内资金入套而已，基金的进入并不如外界想象的多。

　　在房价高企的杭州，虽然海外基金的入市很少，但杭州的开发商却实实在在地享受到了政府的关怀，春节前杭州政府终于忍不住托市之心，出台了四大刺激政策，来给开发商解围救市。

　　首先是将公积金政策最高贷款额度上调到50万元。杭州住房公积金管理中心发布了《关于确定杭州市市区住房公积金贷款额度的通知》，规定从2006年1月1日起，杭州市市区住房公积金贷款最高额度从30万元提高到50万元。这是自2001年以来杭州市市区首次调整住房公积金贷款额度。其次是金融支持政策，对建普通住宅优先贷款，首付下调。今年1月10日出台的《促进杭州市房地产业平稳发展的金融支持意见和建议》中提出在保证金融安全的前提下，建议银行方面，对普通住宅个人贷款按揭成数提高到八成。对购置第二、三套自用的普通住宅，也采取同等政策。对购置普通住宅的个人按揭贷款可采取优惠利率，一般按基准利率下浮10％。再次是降低交易成本，将立契时间提前，1月10日，从杭州市财政局税收管理部门传出消息，对购买商品房期房的契税纳税时间作出调整，只要签订商品房预售合同并登记备案，就可缴纳契税并取得完税凭证。

　　另外规定，凡是在钱江新城、滨江和下沙三个区购房的外地人可以入杭州户籍。规定中说明，只要在钱江新城购得100万元以上的住宅，在下沙开发区和滨江区购得80万元以上的住宅，外地人就可在杭州入户。

　　除了大造海外基金和政策助阵外，长三角的地产商又在媒体上嘘张声势，鼓吹市场开始回暖，并且联合起来准备召开各种房交会、房博会等等。据统计，目前长三角各个重点城市拟订在上半年召开的房交会、房博会都在3次以上，房地产商希望以房交会、房博会来积聚人气，挽救颓势。

　　楼市观望气氛仍未散去

　　尽管长三角地产公司借海外基金和政府托市政策大造声势，市场却并没有领情，至今长三角楼市的成交量还未恢复到春节前的水平。上海楼市虽略有增长，但目前还未超过春节前的成交水平。而杭州楼市似乎更不景气，目前杭州楼市的成交量基本保持在40套左右的低位状态，预订量只有30套左右，并且杭州的楼盘是越卖越多，到2006年3月已达2万多套，据预测2006年杭州至少要有4万套房子将上市，如果加上至今未出售的2万套，杭州今年将有6万套待售，可见杭州楼市的压力了。

　　对于海外基金大举进入上海楼市之说，老百姓却不以为然，只是开发商比较兴奋。上海本土专家分析认为，持续进入中国的海外基金确实不少，但也被人为夸大了数量。因为对楼盘而言，与基金洽谈收购事宜，在一定程度上，也足以显示自己的楼盘前景与身价是被看好的，这导致只要有基金接触，楼盘便会对外放话，说自己被来自某国家或地区的基金看上，然而真相很可能是，基金谈了不下十个楼盘，却因价位、付款、收购方式与比例等问题而未达成交易，但十家开发商都“兴奋之情溢于言表”地对外宣布基金即将入主，于是便发生基金数量被放大的“乘数效果”。事实上，多数基金仍在评估市场，尚未采取行动，尤其政策面对楼市影响甚大，值此“风口浪尖”，也使基金不敢轻举妄动。更何况基金出手向来慎重，极关注楼盘的立地条件与质量，对整体市场的影响其实相当有限。并且海外基金进入楼市购买的楼盘都是商业楼盘，并不是占据主导的居民住宅楼，对楼市影响非常有限。在这样微妙和前景不明朗的情势下，长三角楼市与其期盼基金入市，不如针对本地市场，适当降价，使楼市合理回归，来得实际和有用些。

　　杭州四大刺激政策的出台后，也没有见有多好的效果。2月初，杭州市国土资源局公布了春节期间组织的权威市场调查，内容涉及人们最关心的2006年房地产市场的六大问题。其中有54％的人认为今年杭州房价会“大幅下降”，25％的人认为“小幅下降”，只有9％的人认为房价会“小幅增长”。如果将认为下跌的人数相加，近80％的受访者认为杭州的房价要下跌，这比以前的50％的比例增加了近30个百分点。从中似乎可以看出，尽管利好消息不断，但楼市观望气氛仍然没有散去。

　　成交为王，成交低迷的事实表明，长三角的楼市都已进入了买方市场，老百姓的心态已经进入了平稳期，跟风买房的风气早已不在，老百姓似乎在等着房价下降，并不买刺激政策和地产公司大造海外基金声势的账。如果房价远超过消费者的实际购买力，达不到消费者期待的正常水平，任何刺激政策和虚张声势也许都是枉然。

　　图:

　　制图:喻焰