记者调查撕开内部认购“画皮”(图)

　　“3·15”来临之际，本报和广州市国土房管局联手，对目前广州房地产市场中投诉较多的内部认购中种种的消费陷阱进行曝光，希望能有一个透明平等的消费环境，更希望消费者理性消费。据了解，广州市国土房管局正考虑将来在网上签订商品房认购书，发动社会力量，建立一支楼市监管队伍，严厉打击影响群众利益的违规行为。

　　文/李妍、陈穗华

　　买楼者常毫无准备地在与开发商的“心理战”中败下阵来。（资料照片）王维宣摄

　　温馨提示

　　查清预售证房款存入监控账户

　　开发商为何热衷以“内部认购”的形式推广新项目呢？一些地产企业负责人表示，这主要是为了在新项目开盘前尽可能多地积累客户。开发商都希望在项目正式销售前就锁定一部分有购买意向的客户。但只进行客户登记对双方都没什么约束力，于是便有了“内部认购”：购房者提前交一部分费用，开发商将购房者中意的房子预留下，开盘后再签合同。

　　但开发商一般会在“内部认购”的房子数量、户型、朝向和楼盘价格上做文章。前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。另外，部分资金紧张的开发商也会借“内部认购”的机会提前回款，加速资金周转。

　　据建设部公布的2006年工作要点，2006年建设部将落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。

　　据悉，广州市有关职能部门将加大市场整顿力度，有针对性地整顿一些普遍性的比较突出的影响群众利益的违规行为，如内部认购、未领预售证便对外预认购等。探索发动社会力量，建立一支楼市监管队伍。

　　有关部门提醒，购房者在购买房屋时一定要根据自己的计划，按部就班，切忌盲目认购。要查清楚楼盘的预售许可证，确定自己欲购买的房屋是否属于合法的销售范围；要根据合同约定，将购房款存入监控账户。如果市民发现开发商确实有内部认购等违规销售行为的，可以登录广州市国土房管局网站(www.laho.gov.cn)向局长信箱、信访信箱或建议信箱投诉，也可以携带相关初步书面证据（如开发商名称、楼盘名称等）到该局信访咨询服务大厅（豪贤路193号1楼东侧）投诉。

　　权威在线敬请垂注

　　今日下午2时30分到4时，广州市国土房管局房地产市场管理处副处长许之珊、广州市房地产中介服务管理所党支部书记史小明将应邀做客本报权威在线，欢迎市民届时拨打电话020-81910190，就房地产市场管理问题与他们沟通交流。

　　手段：推盘时少量多次让你急

　　3·15前夕，记者经过多日调查发现，目前内部认购在一些楼盘仍大行其道，且名堂繁多，让人眼花缭乱。

　　手段一：认筹“火热”

　　认了700个号只有100人买房

　　日前，记者来到海珠区一个进行内部认购的楼盘。“是不是现在可以优惠？”记者问销售人员。“对，今天买可以享受折上折，按照7000元/平方米，享受97折再96折再减2000元，明天就是97折再97折减1000元，现在下诚意金最有‘着数’。”销售人员说。

　　“诚意金能不能退啊？”记者问。“可以，到公开发售时，如果不满意就可以退。小姐，你要快点下，现在已经700多个筹了，不早点下就不一定能抽中喜欢的单位了！”销售人员拼命游说记者下定。“那我会不会没有机会抽啊？”记者问。“不会的，虽然下到700多号，但很多人都是一个人下了四五个筹，真正购买的可能就是100多个单位，我们这次推出200多个单位，肯定能够抽中的！”

　　摇号派筹，真假购房者鱼龙混杂是目前内部认购中常见的手段。某些楼盘甚至很夸张地出现十多名买家争抢同一套房源的情形，最终抽中者自然像中了彩票一样觉得幸运，价钱问题却被摆到了次要位置。

　　手段二：房源“紧俏”

　　抽签没开始销售表已贴满红点

　　在一内部认购楼盘现场，宣传牌后放着房屋销售情况的牌子，卖出的就贴一个小红点。记者看到，4栋到8栋的4楼到12楼都已经贴满了小红点，难道还没有抽签就已经被卖了？“我看中5栋的5楼，有没有啊？”记者问。“1到6楼现在不卖，发展商留下来了，以后肯定会升值的，所以不能把所有房子一次性放出去。”

　　原来，销售人员都是把保留的房子当作已销售的房子放出信息，“势”就是这样“造”出来！

　　记者发现，某些楼盘从宣布接受内部登记开始，在售楼部就可以看到涌动的人潮。据业内人士透露，这些人并非全是购房者，相当部分可能是“托儿”。

　　手段三：少量推盘

　　售楼人员爱理不理玩“心理游戏”

　　为了试探市场的承受能力，部分开发商目前推盘时常常是“少量多次”。有些开发商明明已经拿到商品房预售许可证，对外也要打出内部登记的“幌子”造势。有些开发商手中本来有几百套房源，偏偏一次只推出三四十套、乃至十套，故意造成奇货可居的局面。有些售楼人员和购房者玩起了“心理游戏”，对消费者爱理不理，让不少购房者误以为这个楼盘的房子根本不愁卖，冲动之下就赶紧落定。

　　手段四：“折扣”诱饵

　　先“钓鱼”再相机抬高楼盘均价

　　从八五折到九九折，内部认购阶段，开发商大多会允诺一个诱人的折扣。动辄几十万元的商品房，一个点的折扣也能省上数千元。开发商恰恰就是利用人们这种贪便宜的心理，在房价上大做文章。有些楼盘在内部认购阶段是不公布具体房价的，根据登记购房者的数量，开发商就可以心中有数，并对楼盘的售价进行一番调整。比如，五羊新城附近某楼盘，周边环境一般，开发商本想把楼价定在每平方米7000元到8000元之间，可是由于附近有名校，前来认购的人特别多，开发商就把楼盘均价提高到了每平方米9300元。

　　手段五：丑女先嫁

　　选最差套型作样板房设下陷阱

　　东山曾经有一楼盘，先前是开发商自己销售，业绩平平。后来请来专业的中介公司销售，重新制定了销售策略，结果楼盘卖出了好价钱，开发商赚到盆满钵满。原来中介来到该楼盘，第一件事就是将楼层和朝向最差的几套房子大刀阔斧地装修，装修后巧用灯光、家具摆件，使样板房焕然一新，结果样板房最先被卖掉，也卖出了好价钱。最差的房子都好卖了，剩余房子的售价自然就水涨船高。

　　在看楼的时候，装修别致、美轮美奂的样板房经常能激起消费者的购房欲望，兴致勃勃之下就匆匆打算购买。而有经验的购房专业人士对样板房的看法就会理性很多，会充分考虑房屋的通风、采光、隔音、实用等诸多功能。据业内人士透露，其实楼盘的样板房往往不是楼盘户型设计和楼层最好的房子。

　　风险：做冤大头还以为捡便宜

　　据专家分析，内部认购对于消费者来说，其实存在着不少的风险：

　　风险一诚意金交时容易退时难

　　苏先生是位大学老师，去年在番禺某小区看中了一套房子，毫不犹豫就在售楼部交了2万元诚意金。回来后经朋友提醒，苏先生才知道要查楼盘有没有预售证，打电话一问，售楼小姐的回答闪烁其词。

　　苏先生心中隐约觉得不妥，又去了一趟售楼部，发现他所认购的单元楼并没有预售证。苏先生顿时有上当受骗的感觉，就想退定。不料，售楼小姐说，如果苏先生退定，诚意金要没收。苏先生与开发商沟通多次，仍无法取回所交款项。最后，在房管局的协调下，苏先生才取回了2万元诚意金。

　　风险二工程风险令开盘日期难预期

　　购买没有预售证的内部认购房屋，最大的风险是工程预期风险。因为楼盘不具备销售条件，那么投资、计划、规划、施工等诸多问题可能尚未最终落实，各种开发手续可能尚未办结，建设和开盘日期都不能确定。

　　陈伯去年经朋友介绍在广州大道看了一家单体楼的一个单位，但发现这家楼盘当时并没有预售证，略懂一二的他觉得有风险，没敢马上下定金。谁知第二天再打电话去问，销售人员告诉他，他想要的单位已经快卖完了，仅剩下3个单位，而且信誓旦旦地告诉陈伯一个月后预售证就办好，于是陈伯咬咬牙，交了几千元的定金。销售人员原本告诉他很快就可以签销售合同，但一个多月去了，还是没有动静，而且还有400多个像他这样的人在等着签合同。

　　风险三取得优惠折扣却不知楼盘均价

　　对于消费者来说，“内部登记”、“内部认筹”的另外一个风险主要是价格风险。交诚意金只表明你有获得优惠折扣的权利，但却不能确定每个单位的价格，甚至在购房者交诚意金时，楼盘均价是多少都不知道。但发展商通过内部登记、内部认筹的市场反应，可以判断出适合的价格。如果内部登记反应好，楼盘价格就会上涨。这显然不公平，双方信息不对等，买家对房价、市场没有知情权，很难保证买家的购房利益。

　　专家：广州楼价不会像上海那样涨

　　本报讯（记者李妍）昨天，由中国房地产业协会等举办的“2006年广东首届地产诚信大会暨广东地产发展高峰论坛”上，专家和业内人士认为，房地产业的诚信不应只在“3·15”这一天听到，不但包括开发商、媒体、消费者，还要包括政府。

　　明年房地产泡沫度可能达40.9％

　　中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容昨天在论坛上发言表示，国内房地产市场，肯定会因快速发展而面临各种各样的困难和问题。易宪容说：“用目前世界上最好的房地产泡沫计算方式来推算，1999年到2003年中国的房地产泡沫在10％左右，2004年上升到23.5％，2005年上升到24.9％。如果其他情形不变，我预计2006年国内房地产的泡沫程度应该是26％，2007年可能会达到40.9％，2008年会达到58.4％，而国际的警戒线是5％。”

　　易宪容预测：“2006年的房价，并不像房地产开发商说的一定会上涨，也不像民众所期望的会迅速地下降。我认为2006年房地产业同样会是政策推出比较多的一年。”易宪容说，广州的房地产市场不会出现上海的情况，即楼价飞涨。广州市政府应密切关注房价，如果有炒作，要采取一些政策，但政府绝不可以插手房地产。

　　房地产业诚信要靠科学的制度

　　合富辉煌地产集团董事、副总经理黎振伟表示，诚信不是个体的行为，不是一个企业的诚信，应该是整体的诚信环境，而不是诚信的个人。不要经常地责怪某一个中介公司，也不要责怪开发商在牟取暴利。诚信不但包括开发商、媒体、消费者，还要包括政府，否则我们就无法打造诚信的社会。

　　诚信如何建立？黎振伟认为，非常重要的一点是要靠科学的制度，中国不缺少制度和管理，但是缺少科学。