物业公司：请神容易送神难

　　■“3·15”专题破解难题

　　□实习生刘旭斌

　　北京朝阳法院提供的数据显示：2002年该院受理物业管理纠纷194件，2003年为650件，2004年为1898件。北京市消协也对物业公司开展了满意度调查，100个小区里，对物业评

　　但换掉物业公司的成本很高，成功率又极低。据统计，只有不足1％小区实现了物业公司的更替。

　　“造成换物业公司难的原因是多方面的，”北京律师协会房地产专业委员会律师秦兵说，“第一，本应该是委托关系的业主和物业公司，由于目前物业公司的整体区域性，很容易形成垄断局面；第二，更换物业公司是多人决策的过程。但是现行有关法律可操作性不强，专项立法缺乏，增加了决策的难度和成本；第三，某些主管部门不予配合。”

　　种种原因堵死了业主维权的道路，于是，暴力冲突频繁发生。

　　破解业主和物业公司的难题，秦兵认为应该大力完善代表大会制。两会期间，就业主们普遍维权困难、物业公司难换等方面的问题，他以普通公民的身份提出了《业主委员会组织法》立法建议案。这个议案得到了32名全国人大代表的认可。秦兵的方案称：应该给予业主委员会以法人地位；完善业主委员会委员的专职化、薪酬化、责任化制度建设；在选举产生业主委员会时，有1／3业主通过即可。对于每个新建的业主委员会，政府至少应该提供启动经费，以保证其正常运行。除了业委会，还应该建立业主代表大会制——它不仅可以代表民意、降低成本，还可以监督业主委员会工作。同时应当规定业主委员会必须聘请法律顾问和会计顾问，借鉴上市公司的制度设计，通过第三方保障运作的公开性和合法性。