开发商物管为什么要打击业主 维权背后的真相

　　◇ 暴打、破坏、封门维权业主频频遭打击报复

　　■新快报记者

　　带血的维权之2

　　深读指引

　　某些开发商及其连体物业管理公司为什么要用黑社会的手段逼迫打击维权的业主，尤其是业委会筹委会的成员？为什么无所不用其极破坏业委会成立？他们为什么那么怕业委会？他们到底会因此失去什么？在一个倡建法治、和谐的社会，他们为何胆敢如此猖獗？

　　1怕 隐瞒规划被揭发

　　业主王先生说，我们的小区曾经有一些欺骗业主的行径，最严重的是大面积的住房被抵押，并且有不少房子是被多次抵押，一些业主甚至是在居住一两年后，才发现房子竟然早以别人的名字买走，并抵押在银行。

　　但让我们最意想不到的是，小区最好的休闲去处湖边和高尔夫球练习场，竟然有一部分土地是从村镇租来的。当初买楼时，售楼人员说，这两块地是小区的社区配套设施。现在，由于开发商拖欠村里的租金高达几十万元，法院已判决村收回租地。

　　由于众多业主被骗，便自发组织起来，展开维权行动。但是由于我们没有业委会，业主没有自己的组织，维权显得十分艰难。

　　2怕 挪用物业维修基金被追讨

　　1月13日，小区业主委员会某女士被殴打。因为她派发的传单《告全体业主书》反映了该小区存在着关于业主自身利益的问题———“物业维修基金去向不明”、“临水临电”等。业委会曾多次向物业公司反映这些问题，但对方总是拖延、推诿。

　　小区目前有2100多名业主在交楼时都按规定交纳了每平方米40元的物业维修基金，共有300多万元，按广州市有关规定开发商应在20个工作日内办好维修基金卡并交给业主。但80%业主交纳基金一年多了，却没有拿到基金卡。业主向开发商多次交涉此事，却未能得到明确答复。

　　另一个让业主们感到无法忍受的是该小区还有近千业主目前用着小区提供的临水临电。该小区的临电电压经常不稳定，导致很多业主家中的电器出现故障，电视机闪频、空调不制冷、电脑自动重启已是常见的事。业主张女士说：“去年8月的一天晚上，我居住的楼竟出现了26次停电！”

　　但是如果没有业委会，单靠个人的力量就很难追缴维修基金。广州大学法学院副院长刘兴桂教授说，广州市因维修资金被物业公司长期自管自用引起纠纷的例子比比皆是，而且是愈演愈烈。

　　据某大型房地产集团下属的物业公司的一位工作人员透露，该房地产集团开发的所有楼盘几乎都不会在银行为业主专门开设维修基金账户的，基金都是由物业公司自管自用，说白了就是挪用。

　　值得注意的是，春兰花园、翠湖山庄在成立了业主委员会后，物业维修基金的问题得到解决。因此业委会一经成立，对这笔房屋养老金的追讨，也成为开发商及其连体物业公司不得不防的心病。

　　3怕 公共收益被清算

　　郭先生入住小区不久，有一天突然发现夜如白昼。他说，是物管公司在楼顶竖起的巨大霓虹灯广告牌。经过观察，包括电梯间、大堂也有广告。业委会要求，一是撤掉楼顶的广告牌，二是所有广告受益应该抵减业主的物业管理费，并重新核算物业管理费用标准。物管公司不答应，于是双方闹上了法庭，法院最后判决郭先生及业委会胜诉。

　　某小区业主列举的公共收益包括

　　停车场：业主认为停车场本应是小区的配套设施之一。露天停车场又是全体业主的，收入理应归业主所有。可十多年来，这项收入却中饱了开发商和物业公司的私囊。开发商非要把车位卖给业主，不买不行，连在附近的路上停车也不准。

　　广告收入：业主说，据我们了解，电梯内的一个广告牌，每月交250元，小区有上百部电梯，每月收入至少3万元，一年40多万元。还有灯箱广告、道路旁的广告、门庭广告等等，这些账目都没有公开过。

　　公用场地收入：业主说，这些公用场地的租赁创收，每年也是一笔不小的收入，可从来没有向业主说明过。

　　4怕 物业收费不合理被抵制

　　尽管广州市公布了物业收费标准、政府指导价和浮动标准，但不少楼盘依然我行我素，收费远高于政府指导价，尤其以番禺区楼盘为甚。去年丽江花园业主拒绝按照物业公司自定的标准交费，被物业公司告上法院，但法院没有支持物业公司的诉讼请求，一审判其按照政府指导价收费。

　　业主指责说，我们被他们摆布了十多年，现在要开始对他们的不合理行为进行抵制。

　　5怕 服务不好被炒掉

　　海珠区的业主李先生说，前些日子上午11点左右，家家户户在做中午饭，米在电饭锅里要熟不熟的时候，物业公司突然停电。奇怪的是电梯、楼道、物业公司管理处和一楼装修队都没有停电。

　　在车库我碰到管理处电工，他说业主用的是“公变”（公用变压器）、电梯用的是专变（专用变压器）的电，他说是供电局停的电。

　　在报栏里正好看见供电局的宣传公告。公告说一些小区自己管理出问题停电时，都会说市供电局停电，但供电局停电是有严格规定的。我就打了电话过去问，供电局说，今天没有停电安排，现在电网检测也显示，我们这没有停电，是内部停电。

　　管理处这种不负责任，出了问题不是告之真相并积极解决，而是随便找个借口欺骗业主的做法难道是一个负责任的管理公司的行为吗？

　　最近，物业公司又要开始招标了，他们发了封公开信。信中第一句话说“感谢您对我管理处员工的信任与服务工作的肯定”。谁信任管理处了？谁肯定管理处的服务工作了？公摊水电费长期不透明，收了全广州最高的管理费，有问题难找到人解决，到了晚上就更加找不到人了。

　　公开信要让业主接受的第二个想法是“现在的业委会不合法，不能代表广大业主”。管理处这个逻辑非常荒谬。首先我们要明确，管理处与广大业主的关系，是委托与被委托、监督与被监督的关系。业主委员会与业主的关系是内部关系，物业公司与业主的关系是外部关系。业主委员会能不能代表广大业主，是业主内部的事，管理处无权过问。

　　图：电梯里面的广告收入被物业公司侵吞。

　　矛盾症结: 开发商垄断物管获利 业委会维权成眼中钉

　　广州市人大代表、广州海事法院院长金正佳说：当前物业管理公司和业主的关系是不正常的，不是“服务”关系而是“管理”关系；现在的物业公司是为开发商服务的，帮助开发商管理业主，继续诈取小业主的利益。

　　《广州市物业管理办法》明确规定，物业管理公司应由业主委员会进行招标后确定，如果物业已交付费用，但业主委员会尚未成立的，则由开发商负责物业管理服务的招投标。《广州市物业管理条例具体规定》也规定，自2003年9月1日起新建现售商品房、预售商品房和非出售的新建物业分别在现售物业30日，取得《商品房预售许可证》和交付物业使用90日之前，由建设单位组织招投标选聘物业管理公司，实施前期物业管理，开发商不进行招投标选聘前期物业公司就拿不到《商品房预售许可证》。

　　但是，广州目前四千多个小区，除了几十个小区的业委会冲破阻力，实行招标外，几乎所有的开发商，都违反规定，直接指定属下物业公司垄断小区的物业管理；而这些违规公司并没有受到政府部门的任何追究。

　　“就我所知，目前广州大部分小区的公共部分收益和物业管理费，这些本该属于业主的钱，都被物业公司通吃了。还有维修基金，这也是非常可观的一笔钱。”春兰花园原业委会主任叶春生说，一旦业委会成立以后，就会向物业公司追讨维修基金，根据业委会的意愿和物业公司签订管理合同，甚至炒掉原有的物业公司，那么毫无疑问，物业公司的既得利益将受到非常大的损害，“为了紧紧叼住口里的这块肥肉，某些开发商和物业公司什么事情都干得出来！”

　　暨南大学法学院副教授戴霞博士认为，根据《物业管理条例》的规定，要先成立业主大会，选出业主委员会进行重新招聘新的物业管理公司。所以业主委员会成立的招集人或业主委员会的发起人就成了眼中钉，常成为被攻击目标。同时，由于许多业主资料、信息等都在旧的物业管理公司或发展商手中，新的业主委员会要成立不仅征求全体业主的意见困难重重，而且作为发起人，这完全是一份没有报酬的义务工作。

　　图：业主维权尚未走向专业化道路。

　　专家视点

　　政府管理亟需到位

　　■戴霞（暨南大学法学院副教授博士）

　　对业主目前的弱势处境，我非常震惊和痛心。物业管理是一个关系到千家万户，百姓安居的大事，是建设和谐社区的必备条件。

　　物业真正的权利拥有者的业主居然落到这个地步，真是一个悲哀，是老百姓的悲哀，是法律工作者的悲哀。作为研究此方面的学者，一直也在思考着这个问题———为什么《物业管理条例》出台近三年了，如此粗暴侵犯业主的权利的现象还频繁发生？

　　建设社会主义市场经济下的和谐社会，人民安居乐业是社会发展的最基本的条件。但是，在目前社会，商品房开发商与业主居民的矛盾冲突屡见不鲜，每年据统计多达数万件，严重地影响了社会的稳定，影响了政府在群众中的威信。

　　一个小区少则几千人，多则数万人，没有政府的行政管理，只有依靠发展商的诚信和业主居民的自发组织。产生了矛盾纠纷只有通过司法解决。这种市场化小区管理完全照办了西方国家的形式，而没有考虑到中国目前法制尚在健全，相当部分发展商的素质还很低，还存在相当严重的腐败现象。一些政府官员的腐败也与房地产开发有关。

　　在这些冲突中，往往业主居民都是受害者。最近北京破获的歹徒伤害业主代表即是代表案例。广州也多次发生业主维权中被歹徒严重伤害的案件。这一系列事件的发生，反映了政府在商品房经济管理中的严重缺位。

　　应制定《物业管理法》

　　《物业管理条例》于2003年9月1日正式开始实施。这是我国第一部关于物业管理的行政法规。这个就是处理物业管理的“基本法”，还有一些与之相关的配套法规。

　　但从立法模式上讲，这些条例和规章多是行政立法，而物业管理中大量存在的是业主与物业管理企业之间的关系，这类平等的民事关系的法律调整仍有待进一步加强。因此，待《物业管理条例》实施一段时间后，在总结实施经验的基础上，应由全国人大常委会颁布民法的特别法或制定物业管理法。

　　目前在执行中还存在一些问题，如业主大会成立具体操作不明确，新旧物业管理公司的接替，发展商与物业管理公司的关系仍无了断、在目前公民权利意识淡漠的情况下政府有关部门如何发挥在其中指导和引导的作用等。还有一些深层次的问题，如人们的权利意识、政府部门与发展商、物业管理公司的利益关系等。

　　◇ 暴打、破坏、封门维权业主频频遭打击报复

　　（金陵／编制）