个人住房接力贷款当心房屋产权纠纷(图)

　　本期话题

　　新婚的小王最大的愿望就是买套心仪的房子，无奈囊中羞涩，最近听说有银行推出个人住房接力贷款，由子女作为所购房屋的所有权人，但父母和子女可一起作为房贷的借款人，这样一来就可解决燃眉之急了。但他担心家务事理不清，以后如果在还款责任和房屋产权方面出现问题怎么办？

　　主要适用于两类情况

　　吴文生：个人住房接力贷款主要适用于两类情况：一类是作为父母的借款人年龄偏大，一般借款人年龄＋贷款年限≤65，这样可贷年限较短，还款压力大，希望指定子女作为共同借款人延长还款期；一类是作为子女的借款人预期收入好，但目前收入低，可贷金额较少，希望增加父母作为共同借款人增加贷款额。

　　例如，58岁的李先生目前月收入6000元，准备买套42万元的房子，按按揭八成、7年算，月供4829.61元（等额法）难以完成；而增加女儿李小姐（30岁）及其丈夫陈先生（32岁）作为共同借款人后就不一样了，李小姐和陈先生月收入分别为4000元、5000元，这样贷款期可延长至20年，月供额2312.82元。26岁未婚的王小姐职业不错，但目前月入3000元，想买套56万元的房子，按揭八成、30年月供超过月收入的50%，按其收入一般最多贷款25万元，如果增加父亲作为共同借款人，可获更多贷款。

　　何雁飞：购房贷款对年龄偏大的老年人来说，可贷年限较短，月还款压力较大。作为子女的年轻人，不受贷款年限限制，但刚毕业工资未必能达到对借款人月收入的要求。父母和子女作为共同还款人就可同时解决父母贷款期短、子女月入不高的问题。

　　记者：但小王和父母一起供房比例怎么定，万一欠供怎么办？是不是按比例来分担风险？

　　共同借款人有连带还款责任

　　吴文生：为了避免房屋产权出现纠纷，明确预购（买受）人必须为子女，且为唯一的预购（买受）人。同时，要求共同借款人与贷款银行签订《个人购房担保借款合同》，并在合同中签订接力贷款补充条款：作为共同借款人，对债务负有连带还款责任。至于父母与子女供房款的比例由其双方协商；如果出现房屋断供的情况，银行会同时要求双方归还和清偿贷款本息。

　　何雁飞：连带还款责任是指银行有权要求共同借款人中的全体或部分清偿全部或部分借款。银行可以不分顺序、比例向所有借款人追债，父母和子女都要承受这方面的压力。

　　记者：清官难断家务事，家庭理财尤其如此，借款是一起借的，以后产权会不会说不清呢？

　　郭扬：父母支付了部分或大部分款项，按目前的司法实践看，他们有主张自己是房屋部分拥有者的权利。发生问题可能就有点说不清了。

　　何雁飞：对于接力贷款，如果父母和子女未作出书面约定去详细约定房屋产权归属、是否作为遗产的一部分处理、作为遗产的一部分时又如何处理，父母和子女之间有可能因房屋产权出现纠纷，或继承人之间因遗产处理问题发生纠纷。以小王为例，如果产权属于小王，但出资购房人为父子两人，如因产权出现纠纷，一般父亲不能主张对该房屋拥有产权，但可主张儿子归还其购房款。如果父亲所支付的购房款成为遗产的一部分，各继承人包括小王的兄弟姐妹等可能可按照规定来继承父亲所支付的购房款。

　　郭扬：还有就是房屋的增值收益怎么办，双方都有主张这些收益的权利。我觉得子女和父母间最好事先签订协议，对还款的比例、房屋产权和增值收益明确约定，对于供款的转账记录最好也留下凭证。

　　事先协议或可防风险

　　吴文生：借款人一定要按时还款，双方要协商好还款的比例，出现不良的还款记录可能会影响到个人的信用。

　　何雁飞：接力贷款的推出给借款人更多的选择，但房贷风险具有滞后性，银行和借款人都应该“留一半清醒留一半醉”。

　　郭扬：银行推出个人住房接力贷款是考虑到借款购房者的经济条件，但还是要预防可能出现的各种问题。家庭理财讲究以和为贵，我认为可考虑父母作为子女购房借款合同的保证人形式，如父母代为还款，完全可由父母与子女自行确定。